Les villes où investir pour moins de 100 000 € en 2025
Si l’immobilier est un secteur fiable sur lequel investir dans la très grande majorité des cas, le ticket d’entrée peut se révéler inaccessible pour de nombreux investisseurs potentiels. En effet, avec des prix de l’immobilier dépassant dans certaines villes les 5000€/m² voire davantage, certains projets peuvent tomber à l’eau avant même d’avoir été initiés. Cependant, cette tension du marché n’est pas la même partout et, à surface équivalente, un bien peut se révéler bien moins onéreux dans certaines villes de France.
Alors, afin de vous aider à vous lancer dans votre premier investissement locatif, Immveo vous présente dans cet article les villes où investir pour moins de 100 000 € en 2025.
Quels types de biens peut-on acheter pour moins de 100 000 € ?
Pour un budget inférieur à 100 000 €, il faut bien cibler le type de logement adapté. Dans la plupart des cas, vous vous orienterez vers de petites surfaces, généralement des studios. Ces configurations offrent un avantage non négligeable : l’investissement initial est souvent faible, et la demande locative se maintient dans des centres universitaires ou dans des zones à forte activité professionnelle. En effet, étudiants, jeunes actifs et travailleurs temporaires créent une demande locative cyclique et régulière, qui vous évitera des problèmes de vacance, à condition que le bien soit idéalement situé.
Au-delà du studio, il est parfois possible de trouver de petits T2, surtout dans des zones moins cotées, avec un quartier légèrement excentré ou un immeuble ancien nécessitant quelques travaux. Tout l’enjeu consiste alors à évaluer correctement la rentabilité, en tenant compte des charges de copropriété, des éventuels travaux de mise aux normes et de l’état de la toiture ou des parties communes si l’on achète dans un immeuble collectif.
Brest
Située dans le Finistère, à la pointe de la Bretagne, Brest séduit par son dynamisme portuaire et son positionnement stratégique au bord de l’Atlantique. Autrefois principalement tournée vers la Marine nationale, la ville connaît aujourd’hui une diversification de son tissu économique. Entre les activités liées aux énergies marines, la filière numérique en expansion et la présence d’importantes administrations, Brest offre un bassin d’emplois en évolution et attire chaque année de nouveaux habitants.
En matière de prix immobiliers, Brest reste bien en dessous des tarifs pratiqués dans d’autres grandes villes de l’Ouest. On y trouve encore de petites surfaces entre 50 000 € et 80 000 € dans certains quartiers. Le marché locatif est par ailleurs soutenu par la présence d’étudiants venus fréquenter les établissements d’enseignement supérieur tels que l’Université de Bretagne Occidentale ou encore des écoles d’ingénieurs spécialisées dans le maritime. La demande pour les studios est donc régulière, notamment à proximité des transports en commun et des pôles universitaires.
Pour un investisseur disposant d’un budget inférieur à 100 000 €, Brest représente une option intéressante : le potentiel de rentabilité brute est plutôt attractif dans de nombreux cas et la rotation des locataires n’est pas trop élevée si le bien est correctement entretenu.
Atouts majeurs de Brest pour un investissement
- Son port et son pôle technologique maritime en plein essor
- Des prix au mètre carré encore accessibles, permettant d’acheter un studio sous la barre des 100 000 €
- Une population étudiante significative
- Des projets d’aménagement urbain orientés vers la modernisation des infrastructures et le développement durable
Poitiers
Poitiers, préfecture de la Vienne, s’inscrit comme un véritable carrefour universitaire dans le centre-ouest de la France. L’université de Poitiers, fondée en 1431, abrite de nombreux cursus allant du droit à la médecine en passant par les sciences humaines. Cette présence étudiante importante, évaluée à plus de 22 000 profils, soutient directement la demande locative.
Sur le plan économique, Poitiers s’appuie également sur un tissu d’entreprises locales, notamment dans le domaine de la recherche et du numérique. La Technopole du Futuroscope, dans l’agglomération poitevine, accueille un certain nombre de sociétés innovantes et attire des cadres, des ingénieurs et des chercheurs.
Pour moins de 100 000 €, il est possible de dénicher un petit appartement dans un secteur étudiant ou proche des principaux axes de transports, tels que la gare de Poitiers, très bien desservie. Les studios peuvent se négocier entre 50 000 € et 90 000 €, selon la localisation et l’état général du bien.
Atouts majeurs de Poitiers pour un investissement
- Une population étudiante importante assurant une forte demande de petites surfaces
- Des tarifs immobiliers moins élevés que dans d’autres capitales régionales plus cotées
- Une desserte en transports de qualité, avec une gare connectée au TGV reliant Paris et Bordeaux
- La présence de la Technopole du Futuroscope, favorisant le dynamisme économique et l’emploi
Le Mans
Connue mondialement pour son circuit automobile et les légendaires 24 Heures du Mans, la préfecture de la Sarthe fait partie des villes dans lesquelles investir pour moins de 100 000 € en 2025. Le Mans possède de nombreux atouts qui méritent l’attention des investisseurs immobiliers. Son pôle universitaire, s’il est moins imposant que ceux de certaines métropoles, compte tout de même plusieurs milliers d’étudiants. De plus, la ville abrite des industries innovantes, notamment dans l’automobile, les technologies mécaniques et l’aéronautique, ainsi qu’un secteur tertiaire en croissance, soutenu par la présence de grandes entreprises nationales.
Sur le plan immobilier, Le Mans propose des prix compétitifs : avec 100 000 €, il est envisageable de faire l’acquisition d’un studio voire d’un T2, selon les quartiers et l’état du bien. Les quartiers proches du centre historique ou de la gare SNCF, bénéficiant du TGV et de l’accès rapide à Paris, attirent en particulier les jeunes actifs qui souhaitent s’installer dans une ville au cadre de vie agréable tout en conservant un lien avec la capitale. Pour l’investisseur, cela signifie un vivier de locataires potentiels plus large que de simples étudiants.
Le marché locatif demeure par ailleurs relativement stable, aidé par un niveau de loyer correct au regard du pouvoir d’achat local. Le Mans mise aussi sur une politique d’aménagement urbain et de rénovation des quartiers pour valoriser son patrimoine architectural et améliorer le cadre de vie.
Atouts majeurs du Mans pour un investissement
- Une renommée internationale grâce aux 24 Heures du Mans et un fort attrait touristique
- Des prix immobiliers abordables, permettant l’acquisition d’une petite surface avec moins de 100 000 €
- Un pôle économique diversifié (industries mécaniques, tertiaire, automobile) qui génère un flux régulier de nouveaux recrutements
- Un réseau de transports performant, avec un TGV reliant Le Mans à Paris en environ une heure.
Caen
Chef-lieu du Calvados et capitale de la Normandie historique, Caen est une ville qui jouit d’un riche patrimoine culturel et d’une véritable attractivité économique dans sa région. Le dynamisme local s’appuie sur plusieurs piliers : le secteur tertiaire, l’industrie et, surtout, l’enseignement supérieur avec l’Université de Caen Normandie. Cette dernière, associée à des écoles spécialisées, accueille plusieurs dizaines de milliers d’étudiants chaque année, ce qui garantit aux investisseurs un flux continu de locataires potentiels.
Sur le plan immobilier, Caen bénéficie d’un marché relativement accessible si l’on compare avec d’autres villes de Normandie plus coûteuses comme Rouen ou certaines communes littorales. Avec un budget inférieur à 100 000 €, on peut trouver un petit studio dans des quartiers qui, bien que parfois excentrés, demeurent bien connectés aux transports en commun. Pour optimiser la rentabilité locative, il est recommandé de cibler les secteurs jouxtant les campus ou les zones d’activités économiques, car la demande y est plus soutenue.
L’essor des liaisons ferroviaires et routières vers Paris ainsi que le développement du tramway renforcent l’attractivité de la ville. Cela se traduit par une tension locative mesurée, mais stable, et des opportunités pour réaliser des plus-values sur le long terme si la ville poursuit sa croissance.
Atouts majeurs de Caen pour un investissement
- Un important pôle universitaire et de recherche, gage d’une demande locative soutenue
- Un marché immobilier encore abordable
- Une offre culturelle et historique riche
- Des infrastructures de transport en pleine modernisation.
Outre Brest, Poitiers, Le Mans ou Caen, d’autres villes en France pourraient être incluses dans cette liste des villes où investir pour moins de 100 000 € en 2025. Vous souhaitez en savoir plus concernant la concrétisation d’un potentiel projet dans l’une de ces villes ? Nous vous invitons à nous contacter pour échanger plus en détail !