La réglementation de la location de courte durée à Paris
Paris reste l’un des marchés les plus attractifs de France pour la location de courte durée. La demande touristique y est forte, le taux d’occupation potentiel peut sembler séduisant et les loyers à la nuitée donnent parfois l’impression qu’un bien parisien peut devenir très rentable. Mais cette lecture est incomplète, car à Paris, la location de courte durée est l’une des stratégies immobilières les plus encadrées. Mais alors, que prévoit la réglementation de la location de courte durée à Paris ? On fait le point.
Cet article en bref
- À Paris, une résidence principale peut être louée en meublé touristique dans la limite de 90 jours par an.
- Un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire nécessite des autorisations spécifiques avant le premier jour de location.
- L’enregistrement du meublé touristique est obligatoire et le numéro obtenu doit apparaître sur les annonces.
- Pour un investisseur, la faisabilité réglementaire doit être vérifiée avant l’achat : une rentabilité théorique n’a aucune valeur si le mode d’exploitation envisagé n’est pas autorisé.
La location de courte durée : un format encadré
Avant de parler de réglementation parisienne, il faut d’abord préciser ce que l’on entend par location de courte durée. Dans le cadre des meublés de tourisme, il s’agit d’un logement meublé proposé à une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence principale. Le séjour peut durer quelques jours, une semaine ou davantage, mais il s’inscrit dans une logique temporaire.
Cette exploitation doit être distinguée d’une location meublée classique constituant la résidence principale du locataire. Dans un bail meublé traditionnel, l’occupant fait du logement son domicile. En courte durée, le logement fonctionne comme un hébergement destiné à des voyageurs ou à des personnes effectuant un séjour temporaire. À Paris, cette distinction a des conséquences importantes, car le développement des meublés touristiques a conduit les pouvoirs publics à renforcer progressivement les règles encadrant leur exploitation. L’objectif affiché par la Ville est de préserver le parc de logements destinés à l’habitation permanente.
Que prévoit la réglementation de la location de courte durée à Paris ?
Les obligations diffèrent fortement selon la nature du bien.
La résidence principale
Tout d’abord, une résidence principale limitée à 90 jours par an. À Paris, un propriétaire peut proposer sa résidence principale en meublé touristique, mais dans une limite de 90 jours par année civile. Cette limite est applicable à Paris depuis le 1er janvier 2025. Une résidence principale est, en principe, le logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions prévues par la réglementation. La logique est simple : le propriétaire peut louer ponctuellement son propre logement lorsqu’il s’absente, mais il ne peut pas transformer durablement sa résidence principale en hébergement touristique. Le dépassement de la limite des 90 jours peut être sanctionné.
L’enregistrement du meublé touristique
À Paris, la location touristique doit faire l’objet d’un enregistrement. Cette démarche permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit ensuite être indiqué sur les annonces diffusées sur les plateformes ou autres supports. L’absence d’enregistrement peut entraîner une sanction. Pour l’investisseur, il ne faut pas considérer ce numéro comme une simple formalité administrative qui permettrait à lui seul d’exploiter le logement. En effet, disposer d’un numéro d’enregistrement ne signifie pas automatiquement que toutes les autres autorisations nécessaires ont été obtenues. Dans le cas d’un logement qui n’est pas la résidence principale, les procédures sont bien plus lourdes.
Une résidence secondaire ne peut pas être louée librement en courte durée
Lorsqu’un logement parisien n’est pas la résidence principale du propriétaire et qu’il souhaite le louer régulièrement à une clientèle touristique, la Ville de Paris impose une autorisation de changement d’usage avec compensation.
Pourquoi ? Parce qu’un logement initialement destiné à l’habitation permanente est alors retiré du parc résidentiel classique pour devenir un hébergement touristique. À Paris, cette transformation doit donc être compensée par la création d’un logement à partir de surfaces qui n’étaient pas auparavant destinées à l’habitation, par exemple certains bureaux ou commerces répondant aux conditions prévues.
En pratique, ce mécanisme rend l’exploitation touristique permanente d’un appartement parisien beaucoup plus complexe qu’un simple investissement locatif traditionnel.
La compensation, une contrainte majeure pour l’investisseur
Le principe de compensation est l’un des principaux freins à la transformation d’un logement parisien en meublé touristique permanent. Schématiquement, il s’agit de compenser la disparition d’un logement résidentiel en transformant en habitation une surface jusque-là affectée à un autre usage. Les modalités exactes dépendent du secteur parisien concerné et du règlement municipal relatif au changement d’usage.
Certains secteurs font l’objet d’exigences renforcées. Pour un particulier qui envisage simplement d’acheter un petit appartement afin de le louer à la nuitée, ce mécanisme peut donc rendre l’opération économiquement ou techniquement difficile.
La question du DPE
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à une autorisation de changement d’usage doivent respecter des exigences de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus entrer dans cette catégorie d’exploitation concernée.
Les exigences doivent ensuite se renforcer progressivement, avec l’exclusion des logements classés F à compter de 2028 et, à partir de 2034, l’obligation pour les logements concernés de se situer entre les classes A et D.
Ce que doit retenir l'investisseur avant de se lancer
La première conclusion est probablement la plus importante : à Paris, la courte durée ne doit pas être considérée comme la stratégie locative par défaut. Le niveau de demande touristique est indiscutable, mais il n’efface pas le cadre réglementaire.
Un investisseur doit d’abord déterminer la situation exacte du logement. S’agit-il de sa future résidence principale ? D’une résidence secondaire ? D’un logement actuellement à usage d’habitation ? D’un local commercial ? Quel est son usage juridique ? Quelle est sa destination urbanistique ? Ces questions doivent être résolues avant la signature.
Nous recommandons ensuite de vérifier le règlement de copropriété. Même lorsqu’une exploitation respecte la réglementation municipale, des problématiques de copropriété peuvent apparaître. Certaines clauses peuvent interdire ou restreindre les activités incompatibles avec la destination de l’immeuble.
Il faut également intégrer le coût réel de l’exploitation. La courte durée génère souvent davantage de charges qu’une location classique : rotation des occupants, ménage, linge, gestion des arrivées, consommations d’énergie, commissions de plateformes ou prestation de conciergerie. Le revenu affiché par nuit ne correspond donc jamais directement à la rentabilité nette de l’investisseur.
Chez Immveo, notre approche consiste donc à comparer plusieurs scénarios avant l’achat. Nous déconseillons fortement d’acheter un bien dont toute la rentabilité repose sur une exploitation réglementairement incertaine. Un investissement solide doit disposer d’une stratégie réaliste dès le départ. Dans certains cas, la location longue durée ou le bail meublé classique peut finalement offrir une meilleure combinaison entre sécurité, simplicité de gestion et visibilité sur les revenus.
En clair, la réglementation de la location de courte durée à Paris est suffisamment exigeante pour que la stratégie d’exploitation soit étudiée avant l’achat, et non après. La limite de 90 jours pour la résidence principale, l’obligation d’enregistrement et surtout les mécanismes de changement d’usage, de changement de destination et de compensation rendent l’investissement touristique permanent très différent d’une location classique.
Envie d’évaluer si cette solution d’investissement peut être pertinente dans votre cas ? N’hésitez pas à nous contacter.
Foire Aux Questions
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en Airbnb à Paris ?
La limite applicable à Paris est de 90 jours par année civile pour la location de la résidence principale en meublé touristique.
Peut-on acheter un appartement à Paris uniquement pour le louer sur Airbnb ?
Une exploitation touristique permanente d’un logement qui n’est pas votre résidence principale nécessite notamment une autorisation de changement d’usage avec compensation ainsi que les démarches d’urbanisme applicables. Il ne suffit donc pas d’acheter un appartement puis de le publier sur une plateforme.
Faut-il enregistrer un Airbnb à Paris ?
Oui. La déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur les annonces de location touristique.
Le numéro d'enregistrement suffit-il pour louer une résidence secondaire ?
Non. Pour un logement qui n’est pas votre résidence principale, des autorisations supplémentaires sont nécessaires avant le premier jour de location.