Quelle ville choisir pour un investissement locatif ?
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Nos conseils pour un investissement locatif réussi
Bien que l’emplacement ne soit pas le seul facteur pour réussir un investissement locatif, il n’en demeure pas moins un élément très important à prendre en compte. Et pour cause, certaines villes sont plus rentables que d’autres et possèdent un potentiel de plus-value plus élevé en cas de revente. Nous vous proposons donc un tour d’horizon des villes où il est le plus intéressant d’investir.
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Que faire avant de choisir l’emplacement de son bien ?
Pour que votre placement dans l’immobilier locatif soit viable et fructueux, vous devrez à tout prix faire attention à de nombreux éléments. Dans un premier temps par exemple, vous devrez vous renseigner sur le montant que vous pouvez emprunter pour votre prêt immobilier. Vous devrez donc calculer votre capacité d’emprunt, tout en vérifiant que votre taux d’endettement est bien inférieur à 35%.
Une fois que vous aurez déterminé votre budget, vous pourrez alors définir avec précision votre projet d’investissement en vous posant un certains nombre de questions :
- Pourquoi souhaitez-vous mettre en location un logement ? L’objectif peut être de vous constituer un patrimoine immobilier à transmettre, pour réduire vos impôts et défiscaliser grâce à différents dispositifs (loi Pinel, loi Malraux, dispositif Censi-Bouvard…), ou pour augmenter vos revenus grâce aux loyers perçus.
- Souhaitez-vous une location nue ou une location meublée (LMNP, LMP) ? Les deux statuts sont très différents et bénéficient par exemple d’une fiscalité et d’avantages fiscaux différents.
- Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Un logement neuf sera plus cher à l’achat mais ne nécessitera aucun travaux, alors qu’investir dans l’ancien aura un prix plus modéré et vous offrira un plus large choix étant donné le nombre d’offres sur le marché immobilier.
- Acquérir une grande superficie ou une petite surface ? Les petites surfaces assurent généralement un meilleur rendement, tandis que les grande superficie engendre plusieurs locataires, ce qui réduit les risques de loyers impayés.
- Louer à l’année ou de manière saisonnière ? Si un bien est placé dans une zone touristique, une location saisonnière via des plateformes comme AirBnb peut être envisagée.
- Avoir pour locataire un étudiant, des colocataires ou une famille ? Ce choix définit par la suite l’emplacement du bien. Par exemple pour un étudiant le logement sera proche des universités et commodités alors que pour une famille on tâchera d’être proche des écoles. Dans tous les cas, il est conseillé de réaliser un investissement dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone avec où la demande locative est supérieure au nombre d’offres sur le marché.
- Choisir une maison, un appartement, un immeuble de rapport ? Bien entendu, les trois n’engendrent ni les mêmes revenus locatifs ni les mêmes frais (charges de copropriété…).
Toutes ces questions sont primordiales afin de cerner au plus près les objectifs de votre investissement immobilier locatif.
Quelles sont les 15 meilleures villes pour un investissement locatif rentable ?
Si les paramètres à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier sont multiples, deux indicateurs sont particulièrement étudiés par les investisseurs et propriétaires-bailleurs : le taux de vacance locative et le rendement brut. En tenant compte de ces deux facteurs, ainsi que les loyers moyens et les prix d’acquisition, il est ainsi possible de dresser une liste des villes les plus rentables, tout en limitant le risque d’avoir un logement inoccupé.
Pour ce classement, nous nous sommes donc basés sur le prix d’achat moyen constaté à la vente afin de calculer le rendement locatif brut moyen par ville. Bien entendu, cette estimation est fournie à titre indicatif et ne tient pas en compte de la fiscalité (taxe foncière, impôt sur le revenu, taxe d’ordures ménagères…) ou des frais d’acquisition (frais de notaire, assurances-emprunteur, garanties…). De plus, le prix de revient des biens dans les villes citées dépend bien évidemment de leur état, ainsi que de leur quartier.
Strasbourg | 3 655€ | 14€ | 4,60% |
Le Havre | 1 883€ | 12€ | 4,55% |
Villeurbanne | 4 028€ | 15€ | 4,47% |
Toulouse | 3 497€ | 13€ | 4,46% |
Rennes | 4 085€ | 14€ | 4,11% |
Quelles sont les 5 meilleures villes d’Ile-de-France pour un investissement locatif rentable ?
Comme acheter un bien locatif à Paris ne rime pas avec rentabilité élevée, nous vous proposons également une liste avec les villes d’Ile-de-France les plus rentables.
Les villes | Le prix moyen au m² | Le prix moyen de location au m² | Le rendement locatif moyen brut |
Vitry-sur-Seine | 4 317€ | 19€ | 5,28% |
Noisy-le-Grand | 4 449€ | 19€ | 5,12% |
Saint-Denis | 4 272€ | 18€ | 5,06% |
Aubervilliers | 4 554€ | 19€ | 5,01% |
Champigny-sur-Marne | 4 316€ | 17€ | 4,73% |
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo