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Investissement immobilier en colocation : ce qu'il faut savoir

L’investissement immobilier en colocation est une option de plus en plus prisée par les propriétaires souhaitant optimiser la rentabilité de leurs biens locatifs. Ce modèle, qui consiste à louer simultanément un logement à plusieurs locataires en le fragmentant en plusieurs chambres individuelles, a l’avantage d’être intéressant pour l’investisseur, comme pour les locataires, notamment dans les grandes villes où la demande en logement est forte. Cependant, si cette solution semble particulièrement prometteuse sur le papier, elle peut vous susciter de nombreux questionnements. Afin de vous aider à y voir plus clair, Immveo vous révèle dans cet article qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier en colocation. 

Quels sont les avantages de la colocation ?

La première question à se poser si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en colocation est celle des avantages liés à cette pratique. En effet, si elle est intéressante pour le locataire grâce à un locatif réduit, elle peut également l’être pour l’investisseur qui peut investir sur un logement de type T4 ou T5, tout en maximisant le potentiel de rentabilité au mètre carré, de la même manière que pour un studio. 

Le premier intérêt : la rentabilité

Le principal avantage de l’investissement immobilier en colocation est évidemment sa rentabilité, qui se veut supérieure à celle d’une location classique, pour le même volume de mètres carrés. En divisant un logement en plusieurs chambres louées séparément, il est en effet possible de générer plus de revenus qu’en le louant à une seule famille ou à un locataire unique. 

Prenons un exemple concret : un appartement T4 loué en colocation à quatre personnes pourrait facilement rapporter 20% de plus qu’un T4 loué à une famille, car le locataire paiera un loyer pour sa chambre au coût par mètre carré bien plus important. Cette solution permet à la fois au bailleur de rester attractif par un coût à la location plus faible qu’un logement de type T2 pour une personne seule, tout en maximisant son potentiel de rentabilité de l’habitation.

Réduction du risque de vacance locative

Un autre avantage notable de l’investissement immobilier en colocation est celui de la réduction du risque de vacance locative. Si un locataire quitte le logement, les autres continueront de payer leur part, ce qui permet d’amortir la perte financière temporaire. De plus, le marché de la colocation est en constante demande, surtout dans les grandes villes et les zones universitaires. La rotation des colocataires est souvent plus rapide, et le remplissage des chambres est facilité par la forte demande, notamment des étudiants ou jeunes actifs en quête de logements temporaires. De par cette caractéristique, l’investissement en colocation permet de réduire drastiquement les risques de vacance, mais également de rencontrer moins de difficultés financières en cas d’impayés par un occupant, ce qui est toujours un risque dans l’immobilier. 

Partage des charges par les colocataires

Dans la majorité des cas, les colocataires partagent les charges (électricité, gaz, eau, internet…), ce qui permet à chaque locataire de bénéficier d’un coût de la vie réduit. Ce partage des charges attire de nombreux locataires, car cela leur permet de vivre dans des quartiers attractifs à un coût inférieur à une location classique. De ce fait, l’attractivité du bien à son emplacement est encore augmentée. Mais l’investisseur n’est pas en reste en termes d’avantages ! En effet, cela lui ouvre la possibilité de proposer un « forfait charges incluses » dans le loyer global. Ce forfait, partagé de manière égale, permet de lisser les charges sur l’ensemble des locataires, sans donner l’impression de faire exploser le budget nécessaire à la location de chaque chambre. 

Forte demande locative

L’investissement immobilier en colocation est particulièrement populaire dans les grandes villes et les centres universitaires. Des villes comme Paris évidemment, mais également Rennes, Caen, Nancy ou encore Orléans connaissent ainsi une demande constante de colocations en raison de l’afflux cyclique d’étudiants et de jeunes actifs. Ces derniers, confrontés à des loyers individuels trop élevés pour un étudiant, peuvent alors envisager cette solution et garantir une faible vacance locative au propriétaire.

Les logements bien situés et bien entretenus ne peinent généralement pas à trouver preneur dans les villes étudiantes. 

Un cadre de vie social

Un aspect parfois sous-estimé de la colocation est son côté social. Les locataires vivent ensemble, partagent des moments de vie, et développent souvent des liens amicaux. Cet aspect peut attirer de nombreux jeunes qui souhaitent éviter l’isolement d’une location classique. Cet aspect, bien que pouvant semble minoritaire en comparaison d’autres avantages, a en réalité tout son intérêt, car une colocation saine et heureuse pourrait être tentée de partager le bien plus longtemps, ce qui vous simplifierait alors grandement durant un certain temps la gestion immobilière locative de votre logement. 

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Comment réaliser un investissement immobilier en colocation ?

Réaliser un investissement immobilier en colocation peut se révéler particulièrement profitable, que vous soyez un investisseur chevronné ou un néophyte du domaine. Cependant, pour s’assurer d’une rentabilité optimale de son projet, certaines règles et précautions indispensables seront à observer :

Bien choisir la typologie du logement

Le type de logement que vous choisissez aura un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Les appartements de T3 à T5 sont alors considérés comme étant les plus adaptés pour la colocation. D’une part, évidemment, compte tenu du nombre de chambres qu’ils permettent de louer, mais d’une autre part également, car leur coût d’achat, bien que plus onéreux qu’un logement de petite taille, permet d’amortir le coût au mètre carré, tout en maximisant celui-ci par la suite avec la colocation :

  • T3 (3 pièces) : Un T3 est idéal pour une colocation de deux à trois personnes. Il s’agit de la typologie la plus abordable à l’achat pour une colocation, mais permet de rester attractif pour les colocataires. Ce type de logement garantit le plus souvent des chambres de taille correcte tout en conservant des espaces communs comme une cuisine et un salon partagés. En revanche, la rentabilité pourrait être moins intéressante que sur des typologies plus grandes. 
  • T4 (4 pièces) : Ce type d’appartement est parfait pour trois à quatre colocataires. Il offre une plus grande surface, permettant aux locataires de profiter de plus d’espace personnel tout en disposant de pièces communes confortables. La principale difficulté que vous pourriez rencontrer serait de trouver un logement de type T4 disponible à la vente dans une ville étudiante, en particulier si celle-ci est considérée comme étant une zone tendue. 
  • T5 (5 pièces et plus) : Les grands appartements nécessitent un investissement plus conséquent, mais permettent en comparaison de maximiser le potentiel de rentabilité. C’est bien simple : la différence de prix entre un T4 et un T5 ne sera peut-être pas particulièrement importante ; en revanche, les générations de revenus locatives avec une chambre supplémentaire sur le long terme seront bien plus intéressantes pour le bailleur. Toutefois, là encore faut-il parvenir à trouver un logement disponible sur le marché. 

Dans les villes où le coût de l’immobilier est le plus onéreux, nous vous conseillons de vous tourner vers des logements de type T4 ou T5 pour pouvoir amortir au mieux les frais initiaux et générer de la plus-value. 

LMNP

Bien choisir la ville d'investissement

Le deuxième critère indispensable pour réussir son investissement immobilier en colocation est le choix de la ville d’investissement. Pour ce faire, plusieurs critères peuvent être étudiés. Tout d’abord, vous pouvez vous pencher sur la demande locative. Les villes avec une forte population étudiante ou de jeunes actifs, comme Rennes, Caen, Nancy ou encore Lille sont des cibles privilégiées. Dans ces villes, la colocation est une solution abordable et parfois même la seule option pour vivre dans un quartier central.

Le second critère à observer est celui de l’emplacement, et plus particulièrement de la proximité des transports et services.  Un logement proche des transports en commun (métro, tramway, bus) sera toujours plus attractif. Les étudiants sont parfois non véhiculés ou choisissent sciemment de ne pas utiliser ces derniers pour limiter leurs frais. De ce fait, ils privilégient les logements bien desservis. En outre, la proximité avec des commerces, les universités et les pôles d’activités sont autant de critères susceptibles de faire pencher la balance en votre faveur. 

La colocation peut également s’adresser aux jeunes actifs, auquel cas le dynamisme économique de la ville est un critère à prendre en compte. Choisir une ville avec un dynamisme économique fort, telle que Lille, garantit une demande constante de logements. 

Enfin, comment parler d’investissement immobilier en colocation sans parler du prix de l’immobilier. Du prix d’achat du logement va réellement dépendre votre rentabilité locative. Veillez donc à soigneusement évaluer celui-ci pour jauger de l’intérêt de votre investissement. 

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La colocation meublée

Si vous envisagez d’investir en colocation, nous ne pouvons que vous conseiller de vous orienter vers la colocation meublée, pour deux raisons. Tout d’abord, la majorité des étudiants préfèreront louer une chambre déjà meublée plutôt que de devoir déménager leur lit et bureau, parfois à plusieurs centaines de kilomètres de leur ancien logement. En parallèle, cela est également un avantage pour le bailleur, qui peut alors valoriser le coût locatif, car le meublé constitue un avantage en comparaison de la location nue. De ce fait, acquérir des meubles lors de l’aménagement peut s’avérer particulièrement rentable sur le long terme.  

Pour répondre aux critères d’un logement meublé, vous devrez fournir un ensemble minimum d’équipements, incluant notamment :

  • Lits avec matelas pour chaque chambre
  • Armoires ou placards de rangement
  • Tables et chaises pour les espaces communs
  • Électroménager de base (réfrigérateur, plaques de cuisson, micro-ondes)
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine

Le coût d’acquisition est généralement amorti sur quelques années. 

La gestion locative : bail unique ou baux multiples ?

En colocation, vous avez deux options pour la gestion des baux :

  • Bail unique : Tous les colocataires signent le même contrat de location. Ce modèle facilite la gestion pour le propriétaire, mais les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer.
  • Baux individuels : Chaque colocataire signe un bail individuel. Cela permet une plus grande flexibilité, notamment en cas de départ d’un colocataire, mais la gestion locative est plus complexe.

Les baux individuels sont donc logiquement plus intéressants, mais vous demanderont plus d’efforts. Pour pallier cette problématique, vous pouvez envisager le recours à une solution d’investissement en colocation clé en main

Investissement en colocation et fiscalité en France : que faut-il savoir ?

Élément indissociable d’un investissement immobilier, l’investissement en colocation passe également par une question de fiscalité. Deux régimes peuvent alors être envisagés : le 

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est accessible si vous louez un bien meublé, et il offre des avantages fiscaux notables. Ce régime vous permet de déduire une partie de vos charges (amortissements, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, etc.) de vos revenus locatifs, ce qui réduit votre base imposable. Cette piste est notamment avantageuse si vous entreprenez des travaux de rénovation avant la mise en location du bien immobilier. 

Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le régime de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique si vos revenus locatifs annuels dépassent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Ce statut offre des avantages fiscaux encore plus intéressants que le LMNP, comme la possibilité de déduire les déficits sur le revenu global, mais il impose également des obligations plus strictes en termes de gestion. Il est particulièrement adapté aux investisseurs ayant plusieurs biens en colocation meublée et cherchant à professionnaliser leur activité locative.

 

Critère

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Revenus locatifs annuels

Moins de 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer

Plus de 23 000 € ET > 50 % des revenus du foyer

Imposition

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Charges déductibles

Amortissement, travaux, intérêts d’emprunt

Amortissement, travaux, intérêts d’emprunt

Déficits reportables

Déficit reportable uniquement sur les BIC

Déficit imputable sur le revenu global

Abattement fiscal en micro

50 % d’abattement sur les recettes locatives

Non applicable, doit être au régime réel

Cotisations sociales

Non, sauf CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

Oui, cotisations sociales obligatoires

Complexité de la gestion

Plus simple à mettre en place

Plus complexe (suivi des cotisations sociales et obligations comptables)

 

Se faire accompagner dans son projet d'investissement immobilier en colocation

Que ce soit pour calculer le loyer dû chaque mois par chaque locataire, pour localiser le bien idéal au bon montant d’achat ou encore pour s’assurer de faire le meilleur choix concernant la rénovation du logement, vous pouvez envisager de vous faire accompagner par un professionnel de l’investissement immobilier. 

Dans ce cas, Immveo est à votre disposition ! Entreprise spécialisée dans le clé en main, Immveo vous suit tout au long de votre investissement et se charge de toutes les opérations : recherche du bien, acquisition, rénovation et gestion locative. Vous n’avez plus qu’à profiter des revenus générés par l’activité, sans subir le stress de la préparation et la gestion locative au quotidien. 

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