Investissement immobilier en immeuble de rapport : ce qu’il faut savoir
Vous souhaitez vous lancer sur le marché de l’investissement immobilier locatif ? Parmi la large sélection de typologies de biens à acquérir, on trouve les surfaces communes comme les studios ou les T2, mais également un choix plus atypique : l’immeuble de rapport. Un investissement immobilier en immeuble de rapport prend la forme de l’acquisition complète d’un immeuble, souvent pour diviser celui-ci en plusieurs logements indépendants qui seront mis à la location individuellement. Cette option vous parle ? Immveo vous révèle ce qu’il faut savoir sur cette forme d’investissement bien particulière.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport, également appelé « immeuble locatif », désigne un bâtiment composé de plusieurs logements ou locaux destinés à la location. Ce bien est détenu en pleine propriété par un seul investisseur, sans copropriétaire, ce qui confère une liberté de gestion complète. Contrairement à l’achat d’un appartement unique, où la rentabilité dépend d’un seul loyer, un immeuble de rapport permet de générer plusieurs loyers grâce aux différents lots qui le composent. Ces unités peuvent notamment prendre la forme de studios, d’appartements familiaux, de colocations ou encore de locaux commerciaux. Il s’agit là d’un point fort de l’immeuble de rapport : la possibilité de diversifier ainsi les sources de revenus pour minimiser les risques.
Cette approche diffère des investissements en copropriété, car elle permet à l’investisseur de prendre des décisions indépendantes pour la gestion du bâtiment et des locataires.
Investissement immobilier dans un immeuble de rapport : les avantages
Réaliser un investissement immobilier en immeuble de rapport présente plusieurs avantages indéniables. Tout d’abord, la rentabilité locative est souvent plus élevée qu’avec un bien isolé, car les revenus générés par les loyers de chaque unité se cumulent, ce qui permet de rentabiliser au mieux le volume de mètre carré acquis (qui, lui, a été acquis à la globalité de l’immeuble).
Cette rentabilité nette est en prime accrue par l’économie d’échelle : les frais fixes parmi lesquels on pourra englober l’entretien, les assurances et les frais de gestion sont mutualisés entre les différents logements. Cela signifie qu’en divisant les charges par le nombre de lots, le coût relatif par unité est réduit et, de ce fait, le rendement global est amélioré.
En parallèle, l’absence de copropriétaires dans l’immeuble permet de gérer librement l’ensemble du bâtiment. Le propriétaire peut ainsi décider des rénovations, des ajustements de loyers ou encore du choix des locataires, dans la limite de la législation, évidemment.
Enfin, un immeuble de rapport permet de minimiser l’impact de la vacance locative. Dans un immeuble composé de plusieurs lots, la vacance de l’un des logements n’affecte pas autant la rentabilité globale que dans le cas d’un bien unique. Cette mutualisation des risques en fait un placement intéressant pour des investisseurs cherchant des revenus passifs réguliers et prévisibles.
Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en immeuble de rapport ? Découvrez la solution clé en main d’Immveo et comment celle-ci pourrait vous aider dans votre projet.
Les inconvénients de cette solution
Évidemment, tout n’est pas parfaitement rose et, comme chaque approche, l’investissement immobilier en immeuble de rapport présente aussi des inconvénients. Tout d’abord, le coût d’acquisition est, logiquement, plus élevé que pour l’achat d’un appartement, tout simplement en raison de la surface acquise.
Avec le nombre de lots inclus dans le bâtiment, un apport personnel conséquent est requis pour obtenir le financement par un organisme bancaire, ce qui écarte d’office certains profils d’investisseur de cette possibilité. À ce coût initial d’acquisition doivent également être ajoutés les frais de rénovation, pour faire de l’immeuble ancien, une structure aux normes et attractive.
Un autre inconvénient notable est celui de la gestion courante de votre investissement. L’immeuble de rapport exige une attention particulière en gestion locative en raison, à nouveau, du nombre de lots. Le propriétaire doit être capable de gérer plusieurs locataires et de faire face aux risques liés à chacun d’entre eux. Heureusement, cette problématique peut être palliée en faisant appel à une entreprise spécialisée dans la gestion locative. Dans le cadre de votre projet d’investissement immobilier en immeuble de rapport, Immveo peut vous accompagner de A à Z, en prenant notamment en charge la gestion locative de l’immeuble.
Enfin, le risque de vacance locative peut affecter la rentabilité de l’immeuble de rapport, si ce dernier est mal situé ou que la demande locative est faible. Un bon emplacement reste donc crucial pour s’assurer un taux d’occupation optimal, comme pour tout investissement immobilier.
Le coût pour un projet d’investissement dans un immeuble de rapport
Si vous envisagez sérieusement de passer par la piste de l’investissement immobilier en immeuble de rapport, nous pouvons entrer dans le vif du sujet en nous penchant sur le coût nécessaire à la concrétisation de ce projet.
Le premier coût est évidemment celui de l’acquisition, qui varie selon la localisation, l’état du bâtiment, et la superficie. Un immeuble situé en centre-ville ou dans un quartier attractif d’une grande métropole affichera un prix de vente plus élevé que la moyenne, avec toutefois la contrepartie de présente une meilleure rentabilité et une valorisation patrimoniale à long terme.
À ce coût initial s’ajoutent les éventuels travaux de rénovation passant, selon les cas, par la remise aux normes des installations électriques, l’amélioration de l’isolation thermique (avec notamment l’interdiction progressive de la mise à la location des passoires thermiques) et la rénovation des parties communes. Ces travaux de rénovation sont indispensables pour attirer des locataires et garantir des loyers compétitifs, mais impactent directement la rentabilité de votre projet.
Les frais annexes (frais de notaire, assurances…) viennent également s’ajouter au coût global.
Vous avez du mal à évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier en immeuble de rapport ou souhaitez bénéficier d’une assistance professionnelle pour bien concrétiser votre projet ? Contactez Immveo et son service clé en main !
Comment investir dans un immeuble de rapport ?
La première étape pour savoir comment investir dans un immeuble de rapport est de définir votre objectif financier. Un investisseur souhaitant générer des revenus réguliers optera pour une stratégie de location à long terme, là où un investisseur axé sur la valorisation patrimoniale pourrait privilégier des biens dans des zones à fort potentiel de revalorisation.
Ensuite, une étude de marché approfondie est nécessaire pour évaluer la demande locative dans la zone cible. Cette analyse permet de déterminer le type de logements les plus prisés, le niveau de loyer moyen, et les tendances du marché immobilier local. Pour optimiser la rentabilité, l’investisseur doit également réaliser une simulation financière, prenant en compte les loyers potentiels, les charges, et les frais de gestion. Un cash-flow positif est indispensable pour garantir la viabilité de l’investissement, d’autant plus si le financement est assuré par un prêt immobilier.
En passant par une entreprise spécialisée dans l’investissement clé en main, vous pouvez vous éviter cette réflexion en la confiant à un professionnel.
La dernière étape sera de rechercher l’immeuble idéal.
Comment choisir l’immeuble ?
Dans le cadre de votre investissement immobilier en immeuble de rapport, vous ne pourrez évidemment pas vous lancer à l’aveuglette dans votre projet. Le choix de l’immeuble passera par une sélection précise de l’emplacement, l’analyse de son prix ou encore son état général.
Un bon emplacement est crucial, car c’est ce critère qui garantit un taux d’occupation élevé et une demande locative constante. Les centres-villes, les quartiers bien desservis par les transports en commun et ceux proches des services (écoles, commerces) sont évidemment les plus recherchés.
L’état général de l’immeuble constitue le second critère de poids à évaluer. Un bâtiment en bon état limite les coûts de rénovation et les problèmes d’entretien, mais peut se révéler plus onéreux à l’achat. Toutefois, un immeuble ancien peut être une bonne opportunité s’il est situé dans un quartier en expansion, avec des perspectives de plus-value à long terme.
Enfin, il est important d’opter pour une typologie de logements adaptée à la demande locative locale. Un mix équilibré entre studios, appartements T2 et T3 permettra d’attirer une clientèle variée et de maximiser le taux d’occupation.
Dans quelles villes réaliser un investissement immobilier dans un immeuble de rapport ?
Certaines villes françaises se prêtent particulièrement bien à ce type d’investissement, en raison de leur dynamisme économique et de la demande locative élevée. Les grandes villes vous assurent, pour la plupart, une forte demande locative, mais les coûts d’achat peuvent être prohibitifs pour la majorité des investisseurs.
C’est pourquoi il est aujourd’hui possible d’envisager des investissements immobiliers en immeuble de rapport dans des villes elles que Lille, Le Mans ou encore Rennes, qui présentent des coûts d’achat moins importants, mais une véritable demande locative.
L’investissement dans un immeuble de rapport offre un potentiel de rentabilité élevé et constitue une stratégie patrimoniale efficace pour les investisseurs à la recherche de revenus réguliers et d’indépendance. Cependant, se lancer dans un tel projet demande une véritable maîtrise du marché immobilier global et à l’échelle locale de la ville concernée.
Autre solution si vous ne disposez pas de ces connaissances : déléguer l’entièreté de la recherche et de la gestion de l’investissement à une société spécialisée dans le clé en main. Envie d’en savoir plus ? Prenez un rendez-vous de 30 minutes gratuit avec notre équipe pour échanger plus en détail !