La rentabilité locative : plusieurs métriques à évaluer
La rentabilité locative est un ensemble de valeurs permettant de mesurer la performance de votre investissement. La rentabilité locative se calcule notamment en tenant compte du rendement locatif (les revenus issus de cette activité) mis en relation avec les charges et la valorisation du bien au fil du temps.
On distingue alors plusieurs métriques à prendre en compte pour déterminer si l'investissement est rentable ou non :
Le rendement brut
Le rendement brut est un calcul très simple évaluant le rendement de votre investissement en tenant compte de son loyer annuel en lien avec le prix d'achat. Il se traduit par un pourcentage dont la valeur doit idéalement tendre au plus près des 8 à 10 %.
Le rendement net
Le rendement net est un calcul plus complexe soustrayant du loyer annuel, les charges auxquelles vous êtes confrontées en tant que propriétaire (charges de copropriété, par exemple). Notre simulateur de rentabilité locative vous permet d'inscrire les charges évaluées via la ligne dédiée « Charges de copropriété mensuelles ».
L'enrichissement net mensuel
L'enrichissement net mensuel vous est proposé dans notre simulateur de rentabilité locative pour évaluer le cash-flow généré par votre investissement, en tenant compte de tous les éléments figurant dans le simulateur.
La performance globale nette
Enfin, la performance globale nette est un taux qui se base sur l'ensemble des opérations liées à votre investissement locatif pour en déduire la performance nette.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Pour calculer la rentabilité locative de votre projet immobilier, il vous faudra prendre en compte de nombreux facteurs. Ainsi, outre le prix d'achat du logement et le coût de la mise en location qui sont évidemment les deux points les plus identifiables, nombreux sont les autres éléments à prévoir dans l'équation.
L'objectif est de mesurer la performance de l'investissement en mettant en perspective les revenus locatifs, les charges liées au bien et le coût total de l'acquisition. En somme, il s'agit d'évaluer le loyer annuel, de le rapporter au capital investi, puis de tenir compte des charges et de la fiscalité pour affiner les estimations.
Pour cela, il est prudent de réaliser une étude du marché immobilier local afin de fixer un montant de loyer cohérent avec la moyenne pratiquée dans le quartier ou la ville ciblée. On ajuste ensuite cette estimation en prenant en considération une éventuelle vacance locative, c'est-à-dire les périodes où le logement pourrait ne pas être occupé.
Premier indice
Une fois le loyer déterminé, il convient de rapporter ce chiffre au coût d'achat du logement pour obtenir un premier indice : le rendement locatif brut. Si ce calcul très simple permet de se faire une première idée, il est loin d'être précis et ne prend pas en compte toutes les métriques relatives à l'investissement.
Estimation affinée
Après avoir calculé le rendement locatif brut, il faut l'affiner pour obtenir une estimation plus précise de la performance réelle. Le rendement net est alors déterminé en retranchant du loyer annuel les diverses charges non récupérables, la taxe foncière, les primes d'assurance et les autres frais que le propriétaire doit assumer.
Si ce calcul peut théoriquement être réalisé à la main, nous ne pouvons que vous conseiller de vous appuyer sur notre simulateur de rentabilité locative qui vous fera gagner un temps précieux !
La première étape consiste à estimer le loyer qui sera perçu sur une période donnée.
Si les loyers couvrent l'ensemble des charges et la mensualité de crédit, vous obtenez un cash flow positif. Ce résultat signifie que votre investissement s'autofinance et génère un surplus de trésorerie. En revanche, un cash flow négatif implique que vous devez compléter le remboursement de votre prêt en puisant dans votre épargne ou vos revenus personnels. Selon la stratégie patrimoniale adoptée, un rendement brut intéressant peut être priorisé pour dégager immédiatement ce cash flow positif, ou bien l'investisseur peut tabler sur une forte valorisation à la revente, en acceptant un cash flow légèrement négatif pendant quelques années.
Pour vous guider dans la sélection de la stratégie la plus adaptée à votre profil d'investisseur et à votre objectif de patrimoine, vous pouvez vous reposer sur l'expérience d'Immveo dans le domaine.
Enfin, le calcul de la rentabilité locative est complété par des indicateurs plus élaborés : le retour sur investissement ou l'enrichissement net.
À nouveau, le calcul de ces données requiert de solides connaissances dans les domaines de l'immobilier et implique de devoir tenir compte de divers facteurs autres que le simple prix d'achat du logement. Alors, pour vous assurer que votre projet de louer un appartement se révèle rentable, nous ne pouvons que vous conseiller de simuler de manière détaillée votre projet via notre simulateur de rentabilité locative et, éventuellement, de vous faire aider par un professionnel pour l'élaboration du projet.
Dans le cadre de son simulateur de rentabilité locative, Immveo vous aide à calculer :
- Les frais de notaire
- Le rendement
- L'enrichissement net
- Le retour sur investissement
- Le rendement global (à 15 ans)
Questions fréquentes
Quels sont les frais à prendre en compte ?
Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif, la rentabilité apparente peut considérablement différer de la rentabilité réelle si l'on ne tient pas compte de tous les frais liés à l'acquisition et à la gestion du bien. Dans cette optique, se limiter au prix d'achat et au loyer annuel revient à négliger certains coûts qui finiront pourtant par peser sur le résultat final. Le calcul détaillé de ces frais permet de prendre une décision d'investissement éclairée et d'éviter les mauvaises surprises. Comme vous pouvez le constater, Immveo intègre dans son simulateur de rentabilité locative une notion de charges, mais encore vous faut-il les calculer de votre côté en amont.
Une fois le logement acquis, le propriétaire doit, dans la majorité des cas, régler des charges liées à l'entretien du logement. Pour un appartement en copropriété, les charges peuvent ainsi comprendre les frais d'entretien des parties communes, la rémunération du syndic et l'assurance de l'immeuble. Certaines de ces charges, dites récupérables, peuvent être refacturées au locataire, mais pas la totalité, en particulier lorsqu'il s'agit de gros travaux de rénovation ou de ravalement de façade. Lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle, ce sont d'autres dépenses, comme l'entretien du jardin ou la réfection de la toiture, qui peuvent survenir.
Attention également à ne pas négliger les taxes inévitables en tant que propriétaire. La taxe foncière, notamment, peut peser lourd dans certaines communes et doit figurer dans le calcul de la rentabilité (en la divisant par 12 si vous calculez vos charges sur une base mensuelle).
Sur le plan fiscal, les loyers perçus font l'objet d'une imposition sur le revenu si vous êtes au régime foncier ou d'une imposition spécifique si vous optez pour la location meublée en LMNP. Selon votre choix de régime fiscal, plusieurs méthodes de calcul s'appliquent. Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire sur les loyers, tandis que le régime réel autorise la déduction précise des charges et, dans le cas de la location meublée, l'amortissement du bien.
Vous l'aurez compris, l'accumulation de l'ensemble de ces coûts, frais d'acquisition, charges de copropriété, taxes, impôts, assurances, travaux et honoraires de gestion, doit être intégrée au calcul de la rentabilité locative. Sans cette vision globale, le rendement reste un indicateur partiel et trompeur.
Heureusement, grâce à la ligne « Charges de copropriété » de notre simulateur de rentabilité locative, vous pouvez simplement indiquer vos charges de copropriété et profiter de notre simulateur pour calculer les charges liées à l'investissement.
Comment interpréter le rendement global à 15 ans ?
Le rendement global à 15 ans constitue un indicateur complet pour jauger de la performance d'un investissement locatif sur le long terme. Contrairement au simple rendement annuel, il englobe l'ensemble des flux financiers liés au projet et les rapporte au capital investi. Pour le mesurer, on commence par observer la valeur de marché du bien après quinze années de détention, en tenant compte de l'éventuelle plus-value immobilière si les prix ont augmenté dans le secteur. Ensuite, on ajoute les loyers perçus au cours de la période, diminués des charges incombant au propriétaire (taxe foncière, frais de gestion, entretien et travaux, etc.) et de l'impôt sur les revenus locatifs.
La part du crédit remboursée grâce aux mensualités payées pendant ces quinze ans a également un impact. Au fil du temps, le capital restant dû diminue et augmente d'autant la part que vous détenez effectivement dans le logement. Cet « effet d'amortissement » du crédit, combiné aux revenus locatifs et à la valorisation éventuelle du bien, vient influer sur le rendement global à 15 ans.
Le résultat obtenu reflète alors la somme de tous les bénéfices engrangés, qu'ils proviennent de l'augmentation de la valeur du patrimoine, du cash flow positif généré par les loyers ou encore des avantages fiscaux éventuellement obtenus. Dans le cadre de son simulateur de rentabilité locative, Immveo exprime le rendement global (à 15 ans) sous la forme d'un pourcentage.
Vous recherchiez un simulateur de rentabilité locative gratuit et en ligne pour mesurer la possible performance de votre projet d'investissement immobilier locatif ? Immveo vous propose son simulateur totalement gratuit et libre d'accès tenant compte de nombreux critères et conditions relatives à l'investissement, allant de facteurs financiers comme le coût de l'emprunt et les charges aux frais de notaire, en passant par charges de copropriété.
Envie d'aller plus loin ? Au-delà de la valeur brute de rendement possible de votre investissement, l'équipe d'Immveo peut vous conseiller sur votre placement en vous aidant à évaluer les dispositifs fiscaux exploitables et les avantages possibles de certaines villes avec son service d'investissement clé en main.