L'investissement immobilier
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Notre équipe à écrit pour vous ce livre blanc qui réunit toutes nos connaissances et nos analyses.
Avec cette bible de l’investissement à vos côtés, vous aurez toutes les clés en main pour réussir vos investissements immobiliers locatifs.
Découvrez ci-dessous un extrait de tous nos conseils et astuces pour devenir un expert de l’immobilier locatif.
Sommaire
- Construire son patrimoine immobilier
- L’immobilier : un filet de sécurité pour faire face à l’avenir
- Propriétaire VS locataire
- Arbitrer entre investissement locatif et résidence principale
- Quelle ville pour quel projet d’investissement locatif ?
- La spécificité du marché immobilier francilien
- Bien choisir le quartier pour son investissement locatif
- Étudier le prix au mètre carré
- Les différents types de biens locatifs à considérer avant de se lancer : Appartements
- Les différents types de biens locatifs à considérer avant de se lancer : Maisons
- Investissement locatif rentable : la colocation
- Investissement locatif dynamique : L’immeuble de rapport
- Investir dans le neuf
- Investir dans l’ancien
- Location nue ou location meublée ?
- Préparer son plan de financement : Combien emprunter ?
- Définir votre budget d’investissement locatif
- Combien emprunter en fonction de votre âge et de votre situation financière ?
- Combien rembourser ?
- La durée de l’emprunt
- Agences immobilières, particuliers et chasseurs d’appartement
- La contre-visite : l’option à ne pas négliger
- Estimer le montant des travaux : les conseils de pro
- Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
Pourquoi devenir propriétaire ?
Construire son patrimoine immobilier
En France, devenir propriétaire est une étape charnière dans la construction de son propre patrimoine. Cela marque le passage à un certain « statut » : vous pouvez enfin devenir propriétaire de votre propre bien, que ce soit pour le louer ou pour vous y installer.
L’immobilier demeure en effet une valeur stable et a l’avantage non négligeable de s’apprécier avec le temps. L’immobilier lorsqu’il est bien géré peut même devenir une valeur refuge.
Selon l’AGEFI, l’achat d’un logement reste ces vingt dernières années un des placements les plus sécurisants et les moins risqués, avec des taux de rentabilité proches des 9%.
Construire son patrimoine immobilier
Devenir propriétaire est aussi synonyme de filet de sécurité face à l’avenir. En effet, quelque soit le contexte économique du moment, l’immobilier demeure un placement rassurant. Vous resterez propriétaire de votre bien et aurez donc toujours un toit sur la tête. Devenir propriétaire, c’est donc aussi se défaire d’un certain nombre de questions anxiogènes.
De plus, devenir propriétaire vous permet de protéger votre famille financièrement au cas où il vous arriverait quelque chose de grave (invalidité ou décès). Dans cette situation, votre assurance emprunteur -sur laquelle nous revenons plus loin dans ce guide- remboursera votre crédit immobilier. Concrètement, vos proches n’auront plus de mensualités à payer !
Propriétaire vs locataire
Rester locataire vous assure une certaine flexibilité : vous pouvez changer de logement quand vous le souhaitez et vous disposez davantage de fonds disponibles. Mais au bout d’un certain temps, la location revient souvent plus cher que l’achat. Les loyers que vous avez payés à votre propriétaire sont définitivement perdus (enfin pour vous, pas pour lui…), là où vous auriez déjà pu rembourser une part non négligeable d’un crédit immobilier et accumuler du capital récupérable à la revente.
Afin d’arbitrer entre l’achat de votre résidence principale et investir dans le locatif, il vous faut comparer sur plusieurs années le coût global à l’achat versus le coût global de la location d’un même bien. Pour cela, il faut prendre en compte :
- La durée d’occupation de votre logement : plus vous y habitez longtemps, plus il est intéressant de l’acheter ;
- Les prix de location et d’achat dans la ville ou le quartier où vous vivez : si les loyers sont bas par rapport aux prix à l’achat, il sera plus intéressant de rester locataire. C’est notamment le cas à Paris et à Bordeaux où les prix de l’immobilier ont explosé ces dernières années.
Arbitrer entre investissement locatif et résidence principale
Il semblerait que la question de devenir propriétaire de son propre logement soit devenue un véritable débat de société. Que celui qui ne s’est jamais vu conseiller, voire presser, d’acheter son propre logement par ses proches ou son banquier lève la main !… Pourtant, dans une logique de construction de votre patrimoine immobilier, il est beaucoup plus logique d’investir d’abord dans le locatif. Même si cela semble plus risqué au premier abord.
En effet, à chaque profil correspond un projet d’investissement immobilier qui, s’il est correctement géré, vous permettra d’assurer votre indépendance financière dans le temps. Au contraire, si vous achetez votre résidence principale, le risque est de vous retrouver bloqué par un endettement très lourd. Pourquoi ? C’est très simple : considérons votre capacité d’endettement. C’est sur cette donnée très importante que les banques vont se reposer pour décider de vous accorder un prêt, ou non. Votre capacité d’endettement correspond environ à un tiers de ce que vous gagnez par mois. Par exemple, si vous touchez 2 000 euros par mois, votre capacité d’endettement sera de : 2 000€ / 3 = 667 €. Si vous achetez votre résidence principale en premier, vous allez donc bloquer la totalité de votre capacité d’endettement sur les 15, 20, voire 25 prochaines années. Aucune banque ne voudra vous accorder un autre crédit tant que vous n’aurez pas rembourser celui de votre résidence principale.
Avec l’immobilier locatif, vous allez aussi vous endetter, mais vos revenus vont augmenter car vous allez toucher des loyers tous les mois. Or, votre banque prend en compte 70 à 80% des loyers que vous percevez dans vos revenus. Vous disposez donc encore en partie de votre capacité d’investissement.
Définir votre projet immobillier et votre budget
Quelle ville pour quel projet d'investissement locatif ?
La première étape de votre stratégie d’investissement immobilier réside dans le choix de la ville où vous allez acheter votre futur bien. Dans tous les cas, faites votre choix comme si vous achetiez un logement pour y vivre. Ne voyez effectivement pas vos critères à la baisse dans le cas d’un projet d’investissement locatif. C’est bien votre propre patrimoine immobilier que vous êtes en train de constituer.
En immobilier, on dit souvent qu’il existe trois critères essentiels à prendre en considération avant d’acheter : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cette formule peut sembler caricaturale mais elle a l’avantage de mettre le doigt sur l’importance primordiale de la localisation de votre futur bien. Vous ne pouvez en aucun cas négliger cette dimension. Sinon, c’est la crédibilité et la rentabilité de l’ensemble de votre projet qui en feront les frais et risqueront de se retrouver au tapis !
L’emplacement de votre futur bien immobilier va en effet conditionner votre projet d’investissement dans son ensemble. Si votre bien est bien situé, vous pourrez le louer facilement, éviter la vacance locative, fixer un loyer intéressant et, à terme, le vendre plus cher et en retirer une véritable plus-value. Vous pourrez ainsi dégager une vraie rentabilité financière et du cash-flow qui vont permettront ensuite d’investir dans d’autres biens. Le choix de l’emplacement dès l’achat de votre premier bien immobilier conditionne ainsi votre future indépendance financière dans sa globalité !
Cela étant dit, le choix de l’emplacement de votre futur bien immobilier va dépendre de votre projet et du type de locataires que vous ciblez. On peut ainsi lister un certain nombre de cas assez classiques en investissement locatif :
– Si vous souhaitez louer votre bien à un étudiant, visez des villes universitaires dans laquelle se trouvent de grandes écoles (journalisme, magistrature, commerce) et une offre de formations d’étude supérieure diverse. Sélectionnez également des biens proches des campus universitaires, des écoles de formation supérieure et des réseaux de transport en commun.
– Si vous ciblez plutôt de jeunes actifs, renseignez-vous sur villes dynamiques du point de vue économique et qui accueillent des entreprises de toutes tailles et plusieurs zones d’activités et de recherche. Votre futur bien devra également se trouver à proximité immédiate des transports en commun et du réseau routier.
– Si vous souhaitez louer votre bien à une famille, pensez bien à repérer des villes disposant de crèches, d’écoles, de collèges et de lycées de bons ou voire de très bons niveaux. Les familles sont aussi particulièrement sensibles à la présence d’espaces verts pour permettre à leurs enfants de se défouler en extérieur et de retrouver leurs copains pour jouer : squares, jardins, parcs, forêts, campagne…
– Si vous envisagez de vous lancer dans la location de courte durée (type Airbnb), tournez-vous vers des villes dynamiques et touristiques.
Enfin posez-vous la question suivante : est-il important d’acheter un bien proche de là où vous habitez afin de le gérer plus facilement ? Ou bien, cet aspect ne rentre-t-il pas dans vos principaux critères de sélection ?
La spécificité du marché immobilier francilien
On ne va pas tourner autour du pot : investir dans l’investissement locatif en région parisienne est une mauvaise idée. Les prix de l’immobilier à Paris et en banlieue ont atteint un niveau totalement démentiel et le cadre de vie s’est énormément dégradé depuis une vingtaine d’années par rapport aux grandes villes de province. Pour preuve, l’explosion croissante de la population et la diaspora des jeunes cadres dans des grandes villes comme Lyon, Bordeaux et Lille.
La hausse des prix de l’immobilier en France est effectivement spectaculaire depuis 20 ans. A Paris, les prix ont augmenté de 200 % ! Le cas le plus extrême est celui du 9ème arrondissement où, en 2000 le prix du mètre carré était de 2 500 €. Aujourd’hui, il atteint 11 340 € ! Bref en termes de rentabilité et de cash-flow, malgré une période de taux bas, le marché francilien n’est clairement pas idéal pour investir en locatif.
Bien choisir le quartier pour son investissement locatif
Une fois que vous avez choisi la ville dans laquelle il est le plus intéressant pour vous d’investir, il vous faut passer à l’étape suivante et vous intéresser au(x) quartier(s) où acheter votre futur bien. Concernant le choix du quartier, vous allez vous retrouvez dans une de ces deux situations :
· Vous connaissez déjà bien le quartier. Dans ce cas-là tant mieux pour vous, vous savez à quoi vous attendre !
· Vous ne connaissez pas le quartier, ou peut-être même pas la ville. Vous allez donc devoir vous renseigner afin de maîtriser correctement les prix et l’attractivité du marché.
Dans ce cas particulier, si vous êtes vraiment motivé pour investir dans le locatif, vous allez devoir vous rendre sur place et visiter la ville et le(s) quartier(s) que vous ciblez. Vous pourrez ainsi y vérifier par vous-même la présence de commerces, la tranquillité, la sécurité et le type de population. Ensuite, il est très important de vous construire un petit réseau sur place. Contactez donc les agences immobilières locales et, en tant que potentiel acheteur, mettez-les à contribution dans votre recherche et collectez des renseignements sur les différents quartiers de la ville. Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez aussi rédiger une annonce fictive sur le site du Boncoin. En fonction du nombre de personnes qui vous contacteront, vous verrez si le quartier qui vous intéresse, attirera aussi vos futurs locataires.
Il y a d’autres critères très importants non négligeables à prendre en compte afin de se constituer un patrimoine immobilier. En effet, la rentabilité future de votre bien dépendra également de :
· L’accessibilité aux transports en commun
· La proximité immédiate de crèches, d’établissements scolaires et d’études supérieures de qualité, de commerces, de pharmacies, de médecins…
· La présence d’espaces verts
· Les projets de travaux d’urbanisation et de modernisation prévus dans le quartier
· La proximité du centre-ville, de la campagne ou de la mer selon la région…
Étudier le prix au mètre carré
Investir dans un projet d’investissement locatif signifie que vous allez devoir devenir un véritable expert des prix immobiliers dans la zone que vous avez choisie pour acheter votre futur bien. L’idée est de vous permettre de ne pas perdre votre temps sur des biens trop chers et de reconnaître tout de suite une bonne affaire d’une mauvaise. En général, pour faire une bonne affaire en immobilier, il faut acheter à un prix inférieur au prix du marché immobilier, sauf cas exceptionnel, ou si vous achetez votre résidence principale.
Prenons un exemple concret pour illustrer cela ! Par exemple, si vous recherchez un bien près du centre-ville de Lille, rendez-vous sur un site tel que meilleursagents.com pour déterminer le prix moyen au mètre carré dans le quartier de la ville ciblé(e). Vous trouverez ainsi que le prix moyen du mètre carré à Lille est de 3 484€ en moyenne pour un appartement. Votre objectif va donc consister à trouver un bien dont le prix au mètre carré soit inférieur à 3 484€. Partons maintenant du principe que vous avez un budget de 100 000€ pour acquérir un bien (vous avez au préalable consulté des banques pour savoir combien vous pouvez emprunter). Vous pouvez donc effectuer le calcul suivant pour déterminer la surface minimale que vous devez obtenir pour un investissement de 100 000€ : 100 000€ / 3 484€ = 29€ / mètre carré. Avec un budget de 100 000€, vous allez devoir trouver un appartement de minimum 29 mètres carrés afin d’acheter en dessous du prix du marché. Dans une ville jeune et étudiante comme Lille, un appartement de minimum entre 30 et 40 mètres carrés pourra en plus se louer facilement à des étudiants ou à des jeunes cadres !
Les différents types de biens locatifs à considérer avant de se lancer : Appartements
En termes d’investissement locatif, la plupart des biens sont des appartements. Ils permettent en effet de répondre à une demande large selon le type d’appartement (studios, deux-pièces, trois pièces…). De plus, selon la ville, vous aurez forcément le budget d’investir dans un appartement qui vous permettra d’en retirer une rentabilité intéressante. Pour les locataires, vivre en appartement présentent aussi des avantages tels qu’habiter dans une résidence sécurisée ou se rapprocher du centre-ville.
En fonction du type de locataires que vous ciblez dans le cadre de votre projet d’investissement locatif, vous ne serez pas amené à acquérir le même type d’appartement. Les investisseurs sont très friands des locations à destination des étudiants qui permettent une mise de départ raisonnable et une rentabilité vraiment très intéressante. Dans les villes étudiantes, les étudiants ont en effet forcément besoin d’un logement afin de suivre leurs études et se rendre en cours. Mais ils disposent également d’un budget limité et s’accommodent très bien de petites surfaces, telles que les studios en particulier, mais aussi les deux-pièces selon la ville et le montant du loyer.
Dans les villes dynamiques économiquement, ou proches de la région parisienne, les deux-pièces intéresseront aussi beaucoup les jeunes travailleurs, célibataires ou en couple, qui disposent d’un budget plus important grâce à leurs premiers salaires, et ont envie de se faire plaisir avec un logement plus grand et une chambre à part ! Les appartements de trois et quatre pièces conviennent très bien aux familles. En revanche, au-delà de quatre pièces pour un appartement, la rentabilité de votre projet ne sera pas toujours au rendez-vous.
Les différents types de biens locatifs à considérer avant de se lancer : Maisons
Acheter une maison ou un appartement, ce n’est pas la même chose ! Il n’est pas courant d’investir dans une maison dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Mais en fonction de votre projet, de la ville et du type de locataires que vous ciblez, cela peut s’avérer une excellente idée. Bien sûr, une maison est souvent plus grande, et donc plus chère à l’achat comparé à un appartement dans la même ville. Une maison, c’est aussi plus de place et potentiellement un extérieur (une terrasse ou un jardin). De quoi séduire une famille à la recherche de plus d’espace et d’un peu de nature !
Si vous devenez propriétaire d’une maison, contrairement à un appartement, vous êtes le seul propriétaire du bien dans son ensemble. Pas d’histoire de copropriété donc. Vous êtes libre de toutes les décisions concernant votre maison. En revanche, cela veut aussi dire que vous devrez faire face aux travaux et aux imprévus seul, comme réparer la toiture par exemple.
Investissement locatif rentable : la colocation
Vous investissez dans un appartement de plusieurs pièces ou dans une maison ? Pensez à la colocation ! Traditionnellement réservé aux locations étudiantes, le système de la colocation a tendance à se diversifier et ne concerne plus que les étudiants désormais. La colocation étudiante a aussi une très mauvaise image et effraie en général les propriétaires (manque d’hygiène, tapage nocturne, vacance locative, mobilier cassé, etc.). Mais soyez rassuré, tous les étudiants et les jeunes entre 20 et 30 ans ne sont pas tous d’énormes fêtards irrespectueux et bruyants, bien au contraire ! De plus, lorsque vous louez à des étudiants, ce sont leurs parents qui paient le loyer ou qui sont garants. Dans le pire des cas, s’il s’avère que la sélection des locataires par dossier n’a pas fait correctement ses preuves, vous pourrez compter sur une assurance loyers impayés.
Pour davantage de sécurité, la clause de solidarité, qui est inexistante dans un bail de location classique, vous permet de pouvoir demander le paiement du loyer d’un colocataire aux autres en cas de non-paiement d’un loyer par un des locataires et en cas de départ d’un des locataires. Cette clause permet d’éviter la vacance locative et de toucher la totalité du loyer.
Il serait effectivement bien dommage de passer à côté de la véritable niche que représente la colocation ! Selon la ville, elle peut multiplier par 1,5 voire 2 votre loyer et donc faire exploser votre cash-flow (Lille, Marseille, Lyon…). Le mieux est de l’illustrer par un exemple concret : imaginons que vous soyez propriétaire d’un appartement de trois pièces à Marseille. Le loyer moyen à Marseille pour un appartement équipé de deux chambres est de 700€ (50 mètres carrés). En revanche si vous optez pour la colocation, le prix moyen d’une chambre en colocation à Marseille tourne autour de 450€. Donc au total, si vous louez les deux chambres, votre loyer mensuel sera de 900€ (450€ x 2), soit 200€ de plus que dans le cas d’une location classique !
Au-delà de l’aspect financier, le système de la colocation répond de plus en plus au contexte économique et social car il s’avère plus humain et plus économique. La colocation permet aux locataires de payer moins cher pour plus d’espace. C’est pour cette raison que la colocation ne répond plus qu’aux besoins des étudiants, mais aussi à ceux des jeunes actifs, des parents célibataires et des seniors qui souhaitent vivre en communauté au quotidien, partager leurs dépenses et sortir de la solitude.
Investissement locatif dynamique : L’immeuble de rapport
Acheter un immeuble pour faire de la location ? En quoi cela consiste-t-il exactement ?
Il s’agit de « la possession par un même propriétaire de tout l’ensemble d’un bâtiment avec pour but la location de chacun des lots qui le composent dans le but de générer des loyers récurrents qui permettent à ce dernier de gagner de l’argent » (Acheter un immeuble de rapport présente de nombreux avantages, Immobilier-danger.com). Aujourd’hui acheter un immeuble pour faire de la location est un marché de niche (moins de 10% des achats immobiliers). Pour les investisseurs professionnels et les particuliers bien rodés dans l’investissement locatif, c’est souvent le « Saint Graal » de la rentabilité afin de se constituer un patrimoine solide. Attention cependant : l’achat d’un immeuble pour investissement locatif est une véritable aventure. Elle présente en effet de nombreux avantages, mais a aussi ses propres écueils.
Le premier avantage est celui du prix d’achat. En effet lors de l’achat d’un immeuble pour faire du locatif, la concurrence est très sévère. Mais elle est aussi très réduite. 90% des achats dans l’immobilier concernent l’achat d’un bien par des particuliers dans le but d’y habiter. L’achat d’un immeuble pour faire de la location n’est pas réservé qu’aux personnes qui ont en vraiment les moyens. Bien qu’il soit nécessaire d’être bien accompagné et de préparer chaque étape de votre projet, l’achat d’un immeuble pour le louer peut tout à fait s’adresser à vous. Prenons un exemple concret et simple. Pour un appartement de deux pièces à Paris intra-muros d’une valeur de 400 000€, vous pouvez investir en province pour une somme équivalente dans un immeuble de 4 à 5 appartements.
De plus, si vous envisagez d’acheter un immeuble pour le louer, votre pouvoir de négociation sera décuplé par rapport à l’achat d’un seul lot. Ainsi, entre l’achat d’un studio et d’un immeuble, on constate des écarts de 50 % entre les valorisations des biens. +25 % pour le studio par rapport au prix moyen du marché et -25 % pour l’immeuble. Vous pourrez également négocier les frais de notaire à la baisse en jouant sur « l’effet volume » de votre achat immobilier : vous acquérez plusieurs lots au lieu d’un seul. Enfin, vous pourrez toujours compter sur la revente de votre patrimoine immobilier.
Vous pouvez aussi faire de vraies économies d’échelles sur les travaux. Mutualiser les dépenses sur vos lots regroupés au même endroit permet de négocier de meilleurs tarifs avec son artisan. De même pour les charges, les frais d’entretiens (façade, toiture, parties communes…) et les autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier : assurance, banque, courtier, agent immobilier et impôts fonciers !
Sachez par ailleurs que si votre bien est une construction neuve ou un logement à haute performance énergétique, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant respectivement 2 et 5 ans. Ceci est
d’autant plus intéressant à prendre en compte rapporté à l’achat d’un immeuble pour le louer qu’à un appartement seul.
Vous allez économiser de l’argent et du temps sur la gestion locative quotidienne de votre immeuble et de vos locataires. Vous n’aurez également pas besoin de payer un syndicat de copropriété. Vous pouvez décider de gérer seul votre immeuble, ou bien de faire appel à une agence immobilière.
Acheter un immeuble pour faire de la location permet de lisser le risque de vacances de votre bien. En effet, si un des lots n’est pas loué pendant plusieurs mois suite au départ d’un locataire, vous pourrez toujours compter sur les revenus générés par le reste des lots de l’immeuble.
L’achat d’un immeuble permet également de varier les types de biens à louer, et donc de diminuer votre risque locatif et d’augmenter vos revenus. En effet, en fonction de l’emplacement de votre bien, la surface au RDC pourra aussi bien servir de local commercial pour une boutique que de cabinet médical ou de vétérinaire par exemple. Le reste de l’immeuble pourra être réservé aux appartements de types studios, deux-pièces, voire trois pièces. Vous pourrez également capitaliser sur la présence de garages et de places de parkings, toujours très demandés. Reprenons notre exemple plus haut. Entre un appartement de deux pièces à Paris et un immeuble de 4 à 5 appartements en province, le premier rapportera au mieux 2 %, tandis qu’un immeuble en région permet de viser les 7 à 8 % de rentabilité, voire les 10% à 12%.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’emplacement est clé. Cela est d’autant plus vrai si vous achetez un immeuble pour faire de la location. Vous devez en effet absolument connaître toutes les spécificités et caractéristiques locales afin d’éviter un risque de marché. Si votre choix d’emplacement n’est pas suffisamment attractif, vous risquez de faire face à des périodes de vacances longues et répétées entre deux locataires, voire de ne pas louer un ou plusieurs lots de votre immeuble. Dans ce cas, votre projet immobilier risque de devenir un véritable gouffre financier. Vous pourrez aussi faire face à des difficultés pour revendre votre bien. Ayez également à l’esprit que vous serez le seul propriétaire de votre bien immobilier. Vous devrez donc potentiellement faire face à des travaux imprévus ou à des accidents du quotidien (inondations, incendie…) qu’il faudra assumer seul, même si vous êtes assuré, ou que vous avez des associés (SCI).
Acheter un immeuble pour faire de la location peut s’avérer un superbe investissement et un très beau projet. Afin de le réussir et de minimiser les risques au maximum, pensez à bien vous faire accompagner à chaque étape de votre projet.
Investir dans le neuf ou dans l'ancien ?
Investir dans le neuf ou dans l’ancien n’est pas une question anodine dans le cas d’un achat immobilier. Ce choix conditionnera en effet l’ensemble de votre projet d’investissement locatif (prix à l’achat, frais de notaire, travaux de rénovation, consommation d’énergie, dispositifs de défiscalisation…).
Investir dans le neuf
Malgré un prix à l’achat plus élevé (le neuf coûte en moyenne 30 % plus cher dans les 10 plus grandes villes françaises), et à une décote conséquente sur le prix de vente dès que le bien est habité, investir dans le neuf apporte de nombreux avantages. Il peut s’avérer sécurisant pour l’investisseur, mais aussi pour les futures locataires :
· La possibilité de choisir tout ou partie de l’agencement et de l’équipement du bien
· Une consommation en énergie optimisée et souvent très basse par rapport à l’ancien
· Un logement aux normes (sécurité, isolation phonique et thermique)
· Des frais de notaire réduits : autour de 4 % du montant du bien contre 8 %. Ils sont même parfois offerts par le promoteur.
· L’absence de travaux à prévoir sur les années à venir
· L’état des espaces communs
· La qualité des prestations
· Accès au prêt à taux zéro à condition de respecter les conditions suivantes : le logement doit se trouver en zone tendue et vous devez percevoir des revenus inférieurs aux seuils légaux
· Le dispositif Pinel : il offre effectivement une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, à condition qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum. Depuis cette année, seuls les programmes d’habitation collective (immeuble ou résidence) sont éligibles à cette réduction d’impôt.
· Exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années
· Déblocage progressif des fonds du crédit travaux : vous ne payerez les entrepreneurs qu’à différentes étapes précisément définies par la loi (fondation, mise hors d’eau, etc.).
Investir dans l’ancien
La plupart des offres de biens immobiliers que vous trouverez en ligne et en agence immobilière proposent des biens dits « anciens ». Il s’agit d’une part de biens qui ont déjà été au moins une fois vendus, et d’autre part, qui datent en général d’au moins 10 ans. De plus, au-delà de l’atout non négligeable du c
l’ancien apporte aussi de nombreuses opportunités, aussi bien pour vous, propriétaire bailleur, et pour les locataires :
· La valeur du bien
· L’accès à de meilleurs emplacements (centres-villes en particulier)
· Le prix généralement moins élevé à l’achat que dans le neuf
· Une installation plus rapide des locataires
· La facilité à se projeter dans un bien qui existe déjà (par opposition à l’achat neuf sur plan)
Si vous êtes plus sensible à l’idée d’acheter dans l’ancien, il y a certains points que vous ne devez surtout pas négliger, à moins d’en voir partir la rentabilité future de votre bien :
· Le montant des frais de notaire : dans l’ancien, ils représentent 8 % du prix du bien, soit deux fois plus que dans le neuf.
· Le montant des potentiels de travaux de rafraîchissement et/ou de rénovation : les diagnostics de performance obligatoires vous aideront à y voir plus clair. Les coûts de certains travaux sont vraiment non négligeables (isolation thermique et phonique et chauffage).
· L’état de l’ensemble du bien immobilier, soit de l’immeuble dans le cas d’un appartement, afin d’anticiper des charges exceptionnelles (parties communes, état du local poubelle, etc.).
Location nue ou location meublée ?
En tant que propriétaire, vous devrez également faire le choix entre louer votre bien en location nue (appelée aussi location vide) ou en location meublée. Comment opter pour l’une de ses deux options ?
Dans le cas de la location nue, la durée minimale des baux est de trois ans renouvelables ou six ans si le bailleur est une personne morale, comme une SCI par exemple. Le propriétaire-bailleur ne peut donner congé à son locataire que six mois avant chaque anniversaire du bail, c’est-à-dire tous les trois ans, et seulement dans les trois situations suivantes : la vente du logement, la reprise du logement pour y habiter ou un « motif légitime et sérieux ». Quant à lui, le locataire peut décider de poser son préavis de départ au bailleur quand il le souhaite. Il doit tout de même respecter une durée de préavis de trois mois, ou d’un mois en zone tendue. Le dépôt de garantie que le propriétaire peut demander au locataire en bail nu est d’un mois de loyer hors charges maximum. Contrairement à ce que les pratiques de certains propriétaires pourraient nous laisser penser, vous n’avez légalement pas le droit de demander un montant supérieur.
Dans le cas de la location meublée, la durée des baux est d’un an pile Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction. Un logement est dit comme meublé si un locataire peut s’y installer en posant seulement ses valises. Tous les meubles et équipements indispensables à la vie au quotidien doivent s’y trouver. Il existe une liste d’équipements obligatoires à mettre à disposition du locataire dans un logement meublé. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois sans attendre la fin du bail. Pour le bailleur, la durée de préavis est de trois mois en revanche. Il doit respecter les mêmes critères que dans le cas d’un bien nu, à savoir la vente du logement, sa reprise ou demande de congé pour motif légitime et sérieux.
Obtenir un prêt immobilier pour financer son projet
Préparer son plan de financement : combien emprunter ?
Le moyen le plus courant et le plus intéressant pour financer un achat immobilier demeure le crédit bancaire. Ce sera le cas quel que soit votre apport personnel, spécialement en période de taux bas.
De plus, on estime en général qu’un individu peut s’endetter à hauteur de 33% de ses revenus (soit un tiers). Attention, ce n’est pas une règle d’ordre général et le pourcentage de vos revenus dédié au remboursement de votre emprunt dépendra de beaucoup de facteurs différents (composition de votre ménage, le montant global de vos revenus sur l’année, votre niveau de vie, votre capacité à vous serrer la ceinture ou non, etc.).
Selon votre situation, cela peut donc être d’autant plus intéressant de vous endetter auprès d’une banque afin de vous constituer un patrimoine immobilier.
D’ailleurs, l’investissement immobilier est celui qui rassure le plus les banques. Il est effectivement le seul à assurer un revenu suffisamment régulier et un rendement assez important pour être financé par emprunt. Au contraire, les banques s’avèrent beaucoup plus frileuses concernant les capacités de remboursement de leurs clients lors de l’acquisition de biens non immobiliers.
Ainsi, beaucoup d’investisseurs immobiliers vous le diront : l’emprunt est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier solide sur le long-terme. Vous pourrez aussi bénéficier de l’effet de levier issu de l’optimisation fiscale qui permet de soustraire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.
Définir votre budget d'investissement locatif
Nous voilà arrivés à la partie la plus importante mais pas forcément la plus marrante : il est temps de parler de votre budget. Pour la majorité des gens, investir dans l’immobilier passe forcément par un crédit bancaire. Dans l’investissement locatif, votre projet sera valorisé par l’effet levier de l’emprunt. Il convient donc désormais de déterminer le montant et la durée de votre futur prêt immobilier en fonction de votre situation financière et de votre capacité d’emprunt.
Combien emprunter en fonction de votre âge et de votre situation financière ?
Dans sa décision de vous accorder un crédit, votre banque va se baser sur votre capacité d’endettement. Mais encore ? Votre capacité d’endettement est le rapport entre vos mensualités de crédit et vos charges récurrentes d’une part, et les revenus qu’elle accepte de prendre en compte d’autre part. Et oui, cela dépend des banques, mais tous les types de revenus ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre capacité d’endettement. Les banques sont souvent frileuses. Elles vont donc prendre en compte vos revenus les plus stables sur le long terme. Selon votre situation, votre capacité d’endettement ne sera ainsi pas du tout la même.
Si vous avez un CDI, la banque prendra en compte l’’intégralité de votre salaire dans son calcul. En revanche, si vous êtes en période d’essai, elle ne le prendra pas du tout en considération. Pour ce qui est du revenu variable, les banques considèrent en théorie la moyenne du revenu variable sur les trois dernières années. Elles peuvent néanmoins faire preuve de souplesse et s’arrêter à la première année de revenu. Cependant si votre salaire variable représente une part vraiment significative de votre rémunération totale, vous ne pourrez pas passer à côté des trois années d’ancienneté demandées pour en tirer un revenu variable moyen. Pour les chefs d’entreprise, pour les travailleurs indépendants, les intermittents et les autoentrepreneurs, il faut que votre activité dure depuis au moins trois ans et que vos revenus soient stables. Vous ne pourrez pas emprunter dans le cas contraire. Les professions libérales (médecins, avocats) et les fonctionnaires rassurent plus facilement les banques car elles connaissent bien ces activités et estiment que le risque associé est faible en raison de la stabilité et/ou du montant de leurs revenus. Pour un CDD, un stage ou un contrat d’intérim, les salaires ne sont pas du tout pris en compte. Les revenus locatifs (actuels ou à venir) sont pris en compte à 70 % dans le calcul de votre capacité d’endettement afin de tenir compte de la fiscalité, des risques de vacance locative et de loyers impayés.
Votre âge joue aussi sur votre capacité à emprunter. Les banques appliquent en effet une limite d’âge en fin de prêt immobilier. Il ne faut en général pas compter sur un prêt qui finirait après vos 75 ans. Passé 50 ans, votre âge limite donc votre capacité d’emprunt. Une raison de plus d’investir en locatif dès 20-30 ans !
A ce stade, vous aurez donc compris que votre situation financière et votre âge constituent les deux principales variables pour calculer votre capacité d’emprunt. Il est évidemment plus compliqué de l’estimer correctement. Nous allons voir comment cela fonctionne dans les grandes lignes. Mais dans tous les cas, vous aurez besoin de vous rapprocher d’un expert de l’immobilier, de votre banquier ou de passer à minima par un simulateur identifié comme fiable et sérieux afin d’estimer votre capacité d’emprunt.
Pour commencer, vous allez avoir besoin de connaître la mensualité maximale que la banque vous laissera rembourser. Si vous associez cette donnée à la durée de votre futur emprunt, un calcul un peu complexe vous donne le montant maximum de votre emprunt. De plus, cette mensualité́ maximale dépend de votre taux d’endettement. On dit en général qu’il ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus pour simplifier les calculs. Dans les faits, c’est bien plus compliqué. Il se calcule comme suit :
Taux d’endettement = (Charges + Mensualités) / Revenus, avec :
· Pour le montant des charges : il s’agit de vos charges récurrentes en parallèle du remboursement de votre crédit. Elles sont de trois types :
Les crédits à la consommation : ils sont mal perçus par les banques. Pensez à les rembourser avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif.
Les loyers si vous devez en payer.
La pension alimentaire, si vous en versez une.
Pour le montant des revenus : comme expliqué précédemment, la banque va prendre en compte les revenus qu’elle considère comme pérennes : revenus professionnels stables, revenus locatifs, etc.
Combien rembourser ?
La question du montant de vos mensualités revient à se poser la question de la somme qu’il va vous rester pour vivre tous les mois. Il est nécessaire que vous vous demandiez à quel point vous êtes prêt à vous serrer la ceinture, et si vous envisagez d’adapter votre style de vie, du moins pour votre premier projet d’investissement locatif.
Le reste à vivre va vous permettre d’évaluer la somme dont vous disposez après le paiement de vos charges récurrentes chaque mois. Arbitrer entre le montant de vos mensualités et votre reste à vivre tous les mois n’est pas une étape à prendre à la légère. Beaucoup de jeunes investisseurs sont tentés de payer des mensualités plus importantes chaque mois afin de rembourser plus rapidement leur crédit bancaire. Dans le cadre de l’investissement locatif, ce n’est cependant pas la meilleure des options, et ce à deux titres.
Reste à vivre = Revenus – Charges fixes récurrentes
Premièrement, pour ne pas subir financièrement votre achat immobilier, il vaut mieux que vous payez des mensualités moins importantes afin de maintenir votre niveau de vie, faire face aux imprévus de la vie sans stress, et d’éviter ce qu’on appelle le saut de charge. Le saut de charge correspond à la situation où votre pouvoir d’achat change considérablement en raison du remboursement de votre prêt immobilier. Il s’agit, pour simplifier, de la différence entre les mensualités de votre crédit immobilier et le montant de votre ancien loyer.
Deuxièmement, lorsque vous lancez dans un projet d’investissement locatif, la rentabilité que vous en retirerez dépendra de votre capacité à profiter de l’effet de levier du crédit. Rien ne sert donc de trop vous serrez la ceinture tous les mois et de chercher à rembourser votre prêt immobilier plus rapidement. Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, c’est même contre-productif. En effet, un projet d’investissement locatif bien ficelé va vous permettre de générer du cash-flow afin de rembourser progressivement votre crédit et d’investir à terme dans d’autres biens. Vous pourrez aussi compter sur la vente future de votre bien.
Sachez enfin que votre banque sera elle aussi très attentive à votre capacité à vivre tous les mois avec le paiement de vos mensualités. Elle cherche absolument à se protéger contre le défaut de paiement. Il vaut mieux donc épargner tous les mois dès que votre projet immobilier commence à germer dans votre esprit, que de vous serrer trop la ceinture chaque mois. Le montant de vos mensualités dépendra également de la durée de votre emprunt.
La durée de l’emprunt
En moyenne, en France, les acheteurs immobiliers souscrivent des prêts sur 18 ans, sachant que la durée de l’emprunt est comprise entre 5 et 30 ans (plutôt 25 ans en réalité). Dans les faits, ils sont souvent remboursés avant et durent 7 ans en moyenne. Plusieurs options s’offrent donc à vous.
Comme déjà expliqué plus haut, la durée du prêt a mécaniquement un effet de levier sur votre capacité d’emprunt. Pour le même montant de mensualité, plus vous empruntez longtemps, plus votre capacité d’emprunt augmentera. De même, pour un montant de l’emprunt équivalent, plus vous empruntez sur une durée longue, moins vous payerez de mensualité chaque mois.
Il faut ajouter à ce raisonnement le fait que vos intérêts augmenteront avec la durée de l’emprunt. En effet, plus la durée de votre emprunt court dans le temps, plus votre banque ressentira le besoin de se protéger contre le défaut de paiement, plus le taux d’intérêt augmentera, et le coût de votre emprunt avec. En général, pour un même montant emprunté, le coût du crédit passe du simple au triple entre un emprunt sur 15 ans et un prêt sur 25 ans. Cependant en période de taux bas comme aujourd’hui, l’effet de levier de l’emprunt est tellement intéressant, que cela vaut le coup d’allonger la durée de l’emprunt, et de payer moins de mensualités chaque mois !
Pour résumer, le dilemme de la durée de votre emprunt revient à se poser la question suivante, et surtout à être bien accompagné par un expert de l’investissement immobilier : préférez-vous payer le moins d’intérêts possible, ou réduire le montant de vos mensualités chaque mois ?
Agences immobilières, particuliers et chasseurs d’appartement
La plupart du temps, les recherches en ligne ne suffisent pas pour trouver le bien idéal. Vous ne pourrez pas passer à côté des agences immobilières et de l’importance de leur réseau. Contactez donc les agences immobilières locales qui connaissent bien le quartier que vous ciblez.
Le mieux est de vous y rendre vous-même afin de rencontrer les agents immobiliers, créer du lien et agrandir votre propre réseau. Expliquez-leur votre projet, vos critères de recherche et communiquez-leur votre budget. Dans l’espoir de faire une vente avec vous et de toucher une commission, ils s’occuperont des recherches et activeront leur réseau. Le véritable avantage pour vous est que vous allez pouvoir accéder à des bonnes affaires avant même qu’elles n’arrivent sur le marché !
Passer par les réseaux de particuliers a aussi ses avantages. En effet, dans le cas d’une vente de particulier à particulier, vous ne payerez pas de frais d’agence. En revanche, vous devrez très bien connaître le quartier et la ville dans laquelle vous achetez car vous ne serez pas accompagné par un professionnel du marché immobilier local.
Si vous avez des critères très précis et peu de temps à consacrer à vos recherches, vous pouvez faire appel à un chasseur d’appartement. En contrepartie d’une commission, le chasseur se chargera de trouver pour vous le bien de vos rêves.
La contre-visite : l’option à ne pas négliger
À l’issue de votre première visite, si le bien correspond toujours à vos critères, vous allez sûrement devoir vous décider rapidement. Dans le cas d’un achat, ne passez pas à côté de la possibilité d’effectuer une deuxième visite afin d’être sûr et certain de votre choix et d’être accompagné par une personne de confiance et/ou un artisan qui aura du recul par rapport au bien.
Estimer le montant des travaux : les conseils de pro
Estimer le montant des travaux dans votre futur logement va aussi vous permettre d’avoir une idée précise du montant que vous allez pouvoir optimiser fiscalement. En effet, en faisant réaliser vos travaux par des professionnels, vous pourrez bénéficier d’une déduction fiscale sur vos revenus fonciers et booster la rentabilité de votre projet.
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
L’investissement locatif est un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier et de profiter des nombreux dispositifs de défiscalisation actuels (Loi Pinel, Loi Bouvard…).
Grâce à la défiscalisation immobilière, l’Etat cherche à encourager la construction ou la rénovation immobilière via le crédit d’impôts ou la réduction d’impôts.
Nous n’allons pas rentrer dans les détails de la défiscalisation immobilière dans ce Livre Blanc. En effet, Immveo vous prépare un dossier dédié spécialement à ce sujet. Dans cette partie, nous allons donc rapidement passer en revue les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.