La fiscalité du LMNP expatrié
Quitter la France pour travailler ou vivre à l’étranger ne signifie pas nécessairement devoir renoncer à son patrimoine immobilier français. De nombreux expatriés conservent un appartement dans l’Hexagone et bien d’autres choisissent justement leur période d’expatriation pour commencer à investir dans la pierre. La location meublée apparaît alors comme une solution naturelle. Elle permet de conserver un actif en France tout en générant des revenus locatifs et, sous certaines conditions, de bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle. Mais quelle est réellement la fiscalité du LMNP pour un expatrié ? On vous dit tout dans cet article.
Cet article en bref
- Un expatrié peut parfaitement posséder et exploiter un logement meublé en France.
- Les revenus d’une location meublée française sont imposés en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, y compris lorsque le propriétaire est non-résident, sous réserve de la convention fiscale internationale applicable.
- Depuis 2026, l’appréciation du caractère professionnel de la location meublée des non-résidents tient compte de certains revenus professionnels imposés dans leur État de résidence.
- Micro-BIC, régime réel, prélèvements sociaux, CFE et fiscalité du pays de résidence doivent être examinés ensemble pour déterminer la fiscalité réelle de l’investissement.
Le statut LMNP en quelques mots
Le terme LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel ». Contrairement à la location nue, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, une location meublée constitue fiscalement une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Pour qu’un logement soit réellement considéré comme meublé, il ne suffit pas d’y installer un lit et une table. Le bien doit contenir les éléments mobiliers indispensables permettant au locataire de l’occuper normalement dès son entrée dans les lieux.
La distinction entre LMNP et LMP, loueur en meublé professionnel, repose quant à elle sur des conditions fiscales. En 2026, l’activité est considérée comme professionnelle lorsque deux conditions sont simultanément réunies : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 euros et ces recettes excèdent les autres revenus professionnels retenus pour cette comparaison. Si les deux conditions ne sont pas réunies, l’activité demeure non professionnelle.
LMNP et LMP ne suivent pas exactement les mêmes règles, notamment pour le traitement des déficits, les prélèvements applicables et la fiscalité de certaines opérations.
Le propriétaire doit également choisir ou relever d’un régime d’imposition des bénéfices. Sous le micro-BIC, le contribuable déclare ses recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire correspondant aux charges. Le propriétaire ne peut donc pas déduire individuellement ses dépenses. Au régime réel, le résultat imposable est déterminé à partir des recettes et des charges admises en déduction. Le dispositif permet également, lorsque les conditions comptables sont réunies, de constater des amortissements sur le logement hors valeur du terrain, ainsi que sur certains équipements et meubles.
Cette possibilité explique en partie la popularité historique du LMNP réel chez les investisseurs. Pour autant, chez IMMVEO, nous évitons de présenter le LMNP comme une simple « niche fiscale ». C’est avant tout un mode d’exploitation d’un logement, avec des obligations juridiques, administratives et comptables.
Les spécificités du profil expatrié
Le mot « expatrié » recouvre des situations très différentes. Un Français installé au Luxembourg, au Canada, en Suisse ou aux Émirats arabes unis n’est pas nécessairement soumis aux mêmes règles. Tout dépend notamment de son domicile fiscal et de la convention fiscale conclue entre la France et son État de résidence. C’est pourquoi nous commençons toujours par distinguer l’expatriation géographique de la résidence fiscale.
Lorsqu’un propriétaire devient non-résident fiscal français, cela ne fait pas disparaître l’imposition française liée à son logement. Les recettes issues d’un bien meublé situé en France constituent des revenus de source française et relèvent de la catégorie des BIC. Le contribuable non-résident doit donc continuer à accomplir des démarches fiscales en France. La convention fiscale entre la France et le pays de résidence doit toutefois être consultée. Son rôle est notamment de déterminer quel État dispose du droit d’imposer chaque catégorie de revenus et d’organiser les mécanismes permettant d’éviter une double imposition.
Cela signifie qu’un expatrié ne doit jamais raisonner uniquement à partir de la fiscalité française. Il faut analyser trois éléments : l’impôt dû en France, les obligations déclaratives dans le pays de résidence et les mécanismes prévus par la convention fiscale entre les deux États.
Une autre spécificité tient aux prélèvements sociaux. Les revenus immobiliers de source française perçus par les non-résidents peuvent être soumis aux prélèvements sociaux français. Certaines personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de Suisse peuvent toutefois, lorsqu’elles remplissent les conditions prévues, être exonérées de CSG et de CRDS tout en restant soumises au prélèvement de solidarité. Il est donc imprudent d’intégrer un taux unique de prélèvements sociaux dans toutes les simulations d’expatriés.
Peut-on investir en LMNP en tant qu'expatrié ?
Pour répondre simplement : oui. Le fait de vivre à l’étranger n’interdit aucunement d’acheter un logement en France et de le proposer à la location meublée.
Un expatrié peut donc acquérir un studio, un T2 ou tout autre logement compatible avec une stratégie meublée, puis percevoir ses loyers depuis l’étranger. Il devra cependant accomplir les formalités applicables à la location meublée. Le début de l’activité doit être déclaré par l’intermédiaire du guichet des formalités des entreprises. Une démarche qui permet d’obtenir son numéro SIRET et de déclarer le régime fiscal de l’activité. La formalité doit en principe intervenir dans les quinze jours suivant le commencement de la location meublée.
Le fait d’être expatrié ne dispense pas non plus de la cotisation foncière des entreprises. La location meublée est en principe susceptible d’être soumise à la CFE, même lorsqu’elle est exercée par un particulier, sous réserve des exonérations prévues par la réglementation.
La vraie question n’est donc pas de savoir si l’investissement est autorisé, mais si le propriétaire conservera effectivement la qualification LMNP. Et cette question a évolué en 2026. Jusqu’alors, l’appréciation des revenus professionnels d’un non-résident pouvait produire des situations particulières, puisque certains revenus professionnels gagnés à l’étranger n’étaient pas pris en compte de la même manière dans le test distinguant LMNP et LMP.
La loi de finances pour 2026 a modifié cette règle. Pour un contribuable qui n’a pas sa résidence fiscale en France, les revenus professionnels à comparer aux recettes de location meublée incluent désormais les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence.
Cette évolution est importante pour les expatriés. Prenons le cas d’une personne vivant et travaillant à l’étranger qui perçoit 30 000 euros de recettes annuelles de location meublée en France et dispose parallèlement de revenus professionnels importants dans son pays de résidence. Le franchissement du seuil de 23 000 euros ne suffit pas à transformer automatiquement l’activité en LMP. Il faut également effectuer la comparaison avec les revenus professionnels concernés, y compris désormais certains revenus imposés à l’étranger. Cette réforme rend donc indispensable une analyse actualisée de la situation d’un expatrié qui possède plusieurs biens meublés ou dont les recettes locatives deviennent significatives.
La fiscalité du LMNP expatrié expliquée simplement
Pour comprendre la fiscalité d’un LMNP expatrié, nous pouvons la décomposer en plusieurs niveaux.
Le premier concerne l’impôt sur les bénéfices de la location. Les recettes d’un logement meublé français sont déclarées dans la catégorie des BIC. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire est appliqué selon les règles correspondant au type de location. Le contribuable est imposé sur le montant restant après cet abattement. Au régime réel, il déclare le résultat de son activité après prise en compte des dépenses déductibles et, lorsque cela est applicable, des amortissements comptables. Pour un investissement locatif classique, le régime réel peut donc produire un résultat imposable nettement différent du montant des loyers encaissés.
La fiscalité doit en outre être analysée jusqu’à la revente. Depuis les modifications intervenues pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’une activité LMNP sont, sauf exceptions prévues par la loi, pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Cette réforme a modifié l’équilibre patrimonial du LMNP au réel. Le régime conserve un intérêt potentiel pendant la période d’exploitation, mais son avantage doit être apprécié sur la durée totale de détention et non uniquement à travers l’impôt annuel sur les loyers.
Le deuxième niveau concerne l’imposition spécifique des non-résidents. Les revenus de source française d’un contribuable non-résident sont soumis au barème français selon les règles applicables, avec un taux minimum d’imposition prévu pour les non-résidents lorsque le taux issu du barème est inférieur. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, ce minimum est de 20 % jusqu’au seuil publié par l’administration et de 30 % au-delà.
Toutefois, le contribuable peut demander l’application du « taux moyen » lorsqu’il est plus favorable. Dans ce cas, l’administration calcule un taux à partir des revenus mondiaux du foyer et l’applique aux revenus effectivement imposables en France.
Le troisième niveau concerne les prélèvements sociaux. En 2026, l’administration indique que les revenus d’une location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, avec des règles particulières pour certains contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale européen, de l’EEE ou suisse. La situation doit être vérifiée individuellement, car le montant final peut différer selon le pays d’expatriation et le régime social auquel le propriétaire appartient.
Le quatrième niveau concerne la CFE. Même si le terme « non professionnel » figure dans LMNP, la location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal et peut donc entraîner une cotisation foncière des entreprises. Certaines exonérations existent, notamment lorsque les recettes restent dans les limites prévues par la réglementation ou dans des situations particulières.
Enfin, le cinquième niveau est la fiscalité dans le pays de résidence. C’est le point que nous jugeons le plus important à ne pas oublier. Un expatrié peut déclarer et payer un impôt en France tout en devant mentionner ses revenus immobiliers français dans sa déclaration fiscale étrangère. La convention fiscale détermine alors le mécanisme applicable : exonération avec progressivité, crédit d’impôt ou autre procédé selon le pays concerné. Deux expatriés possédant exactement le même appartement en France peuvent donc avoir une fiscalité patrimoniale globale différente s’ils résident dans deux États distincts.
En définitive, la fiscalité du LMNP expatrié reste attractive dans certaines configurations, mais elle ne peut plus être résumée à quelques règles générales. Le statut de non-résident ajoute plusieurs paramètres : convention fiscale, taux d’imposition français, prélèvements sociaux, revenus professionnels étrangers et obligations dans le pays d’accueil. La réforme de 2026 sur l’appréciation du caractère professionnel de la location meublée montre d’ailleurs à quel point une analyse actualisée est indispensable.
Chez IMMVEO, nous considérons que l’expatriation ne doit pas constituer un frein à l’investissement immobilier français. Elle impose simplement de construire le projet avec davantage de précision. Notre rôle est d’identifier un actif solide, capable de fonctionner locativement et patrimonialement indépendamment de l’avantage fiscal attendu. La fiscalité vient ensuite optimiser cette opération, en tenant compte de la situation réelle de l’investisseur et de son pays de résidence.
Foire Aux Questions
Oui. Un contribuable non-résident peut exercer une activité de location meublée non professionnelle en France à condition de respecter les critères permettant de conserver cette qualification.
Oui, lorsqu’ils proviennent d’un logement situé en France, ils constituent des revenus de source française imposables en France dans la catégorie des BIC, sous réserve de la convention fiscale applicable.
Non. La distinction LMNP/LMP repose sur des conditions relatives aux recettes de location meublée et aux autres revenus professionnels. Depuis 2026, certains revenus professionnels imposés dans le pays de résidence sont également pris en compte pour les contribuables non-résidents.
Le seuil de 23 000 euros de recettes annuelles intervient dans l’appréciation du caractère professionnel de l’activité, mais il ne doit pas être analysé seul. Pour devenir LMP, les conditions prévues par l’article 155 du CGI doivent être simultanément remplies.