Dans quelles villes investir dans une colocation ?
La colocation permet de louer un même logement à plusieurs occupants, tout en répondant à une demande qui dépasse désormais largement le seul public étudiant. Jeunes actifs, salariés en mobilité, alternants ou personnes récemment arrivées dans une ville peuvent également rechercher une chambre dans un logement partagé. Cette stratégie ne fonctionne cependant pas de manière uniforme sur l’ensemble du territoire. Une grande population étudiante ne suffit pas, à elle seule, à faire d’une ville un bon marché. Le prix d’acquisition, la configuration des logements, la localisation des campus, les transports et le niveau des loyers doivent être étudiés ensemble. Mais alors, dans quelles villes investir dans une colocation ? IMMVEO vous dit tout !
Cet article en bref
- Une bonne ville pour la colocation réunit une population étudiante importante, des jeunes actifs et une offre de transports adaptée.
- Le rendement apparent ne doit jamais faire oublier le prix d’acquisition, les travaux et le risque de vacance par chambre.
- Lille, Rennes, Grenoble et Angers disposent toutes d’un socle universitaire significatif, mais présentent des équilibres immobiliers différents.
- La réussite du projet dépend autant du quartier et de la configuration du logement que de la ville elle-même.
L es critères d'une bonne ville pour investir en colocation
La première erreur serait de rechercher simplement la ville qui accueille le plus d’étudiants. Ce chiffre est un indicateur utile, mais il ne permet pas de conclure qu’un investissement sera rentable ou facile à louer.
Une ville pertinente pour la colocation doit d’abord disposer d’une population mobile. Les étudiants en sont une composante importante, tout comme les alternants, les stagiaires, les jeunes salariés et les personnes en période de transition professionnelle. Plus ces profils sont nombreux et renouvelés, plus le marché locatif peut absorber régulièrement de nouvelles chambres.
La répartition des établissements d’enseignement supérieur compte également. Dans certaines agglomérations, les campus sont concentrés dans un secteur clairement identifié. Dans d’autres, ils sont répartis entre plusieurs quartiers ou communes voisines. Le logement ne devra donc pas être sélectionné de la même manière.
Chez IMMVEO, nous analysons les temps de trajet réels plutôt que la seule distance. Une colocation située à quelques kilomètres d’un campus peut être parfaitement adaptée si elle se trouve sur une ligne directe de métro, de tramway ou de bus. À l’inverse, un appartement géographiquement proche, mais mal desservi, risque d’être moins recherché.
Le prix d’achat reste évidemment déterminant. La colocation exige une surface plus importante qu’un investissement dans un studio ou un T2. Il faut pouvoir créer des chambres confortables sans sacrifier les espaces communs. La qualité du plan doit donc être examinée avant même de parler de décoration. Le nombre de chambres théoriquement aménageables ne correspondant pas forcément au nombre de chambres qu’il serait raisonnable de proposer. Préférez une colocation cohérente, agréable à vivre et durablement louable à une exploitation poussée à l’extrême.
La demande doit aussi être vérifiée à l’échelle du quartier.
Notre sélection de villes où investir dans une colocation
Lille
Lille est l’un des grands pôles universitaires français. Son écosystème d’enseignement supérieur s’étend bien au-delà de la commune-centre, avec plusieurs campus, écoles et établissements répartis dans la métropole. Cette configuration alimente une demande variée. Les étudiants ne sont pas les seuls candidats à la colocation : la métropole attire également des alternants, de jeunes actifs et des salariés en mobilité. La diversité du bassin économique permet ainsi de ne pas dépendre exclusivement du calendrier universitaire.
Pour investir à Lille, attention tout particulièrement aux transports. La proximité d’une station de métro peut être plus importante que l’adresse administrative elle-même. Attention également au marché, car les écarts de prix peuvent être importants selon les quartiers, alors même que la demande ne se répartit pas uniformément.
Rennes
Rennes possède un profil particulièrement favorable à la colocation. La ville accueille plusieurs établissements d’enseignement supérieur et une population jeune importante. Ses campus, ses écoles et son bassin d’emploi créent un renouvellement régulier de candidats à la location.
La présence de deux lignes de métro améliore la connexion entre différents secteurs de la ville. Pour un investisseur, cela élargit le périmètre de recherche : un logement n’a pas nécessairement besoin d’être situé immédiatement à côté d’un campus s’il bénéficie d’un trajet direct et rapide.
Rennes reste toutefois un marché demandé. Le prix d’acquisition peut rendre certaines opérations plus difficiles à équilibrer, en particulier dans les quartiers centraux ou les secteurs les mieux connectés. Il faut donc éviter de supposer qu’une forte demande étudiante garantit automatiquement un bon rendement.
Rennes convient ainsi particulièrement aux investisseurs qui recherchent une opération patrimoniale dans une ville universitaire dynamique.
Grenoble
Grenoble se distingue par la taille de son environnement universitaire et scientifique. L’agglomération accueille une population étudiante importante, dont une part internationale, ainsi que de nombreux chercheurs, ingénieurs et jeunes actifs. Cette diversité est intéressante pour la colocation, car elle permet de cibler aussi bien des étudiants en formation initiale que des profils en mobilité académique ou professionnelle. Les durées d’occupation peuvent varier, mais le renouvellement de la demande reste soutenu autour des principaux pôles universitaires et économiques.
La géographie grenobloise impose cependant de raisonner à l’échelle de l’agglomération. Une partie majeure du campus se situe à Saint-Martin-d’Hères alors que les emplois et les lieux de vie se répartissent dans plusieurs communes. Les lignes de tramway jouent donc un rôle essentiel dans le choix du logement.
La ville offre un potentiel réel, à condition de ne pas réduire l’analyse au centre de Grenoble. Certains secteurs périphériques bien reliés aux campus peuvent s’avérer plus cohérents en matière de prix et de demande.
Angers
Angers dispose d’une identité étudiante très marquée. L’enseignement supérieur y occupe une place importante, avec une université, des écoles et plusieurs campus accueillant chaque année un grand nombre d’étudiants. Cette présence crée une demande favorable aux logements partagés. La colocation peut répondre aux besoins d’étudiants souhaitant réduire leur budget individuel tout en bénéficiant d’un appartement plus vaste et plus convivial qu’un studio.
Angers présente également une échelle urbaine différente de Lille ou Rennes. Les distances sont plus contenues, mais la desserte par les transports et la proximité des lieux d’études restent déterminantes.
Le marché angevin s’est néanmoins renforcé au fil des années. Il ne faut donc plus l’aborder comme une ville où toute grande surface serait automatiquement bon marché.
Ainsi, si vous ne saviez pas dans quelles villes investir dans une colocation, vous pouvez retenir que ce sont principalement les villes étudiantes de taille moyenne qui se distinguent à l’heure actuelle avec des secteurs comme Rennes ou Grenoble qui peuvent présenter de réelles opportunités ! Vous avez un projet et souhaitez échanger avec une équipe d’experts du domaine ? Alors n’hésitez pas à nous contacter !
Foire Aux Questions
Quelle est la meilleure ville pour investir dans une colocation ?
Il n’existe pas une seule meilleure ville. Lille, Rennes, Grenoble ou encore Angers disposent toutes d’une demande pertinente, mais le choix dépend du budget, du rendement recherché et du public ciblé. Le quartier et le bien comptent davantage que le classement général de la ville.
Une ville étudiante garantit-elle la rentabilité d’une colocation ?
Non. Une population étudiante importante soutient la demande, mais ne garantit ni un bon prix d’achat ni un niveau de loyer suffisant. Il faut également analyser la concurrence, les transports, les travaux et la configuration du logement.
Faut-il investir près d’un campus ?
La proximité immédiate peut être intéressante, mais elle n’est pas indispensable. Un appartement situé sur une ligne directe de métro ou de tramway peut être tout aussi attractif, voire mieux placé pour toucher à la fois des étudiants et de jeunes actifs.
Combien de chambres faut-il prévoir ?
Le bon nombre dépend de la surface et du plan du logement. Il est préférable de proposer moins de chambres, mais des espaces confortables et cohérents, plutôt que de dégrader les parties communes pour maximiser artificiellement les loyers.