Peut-on investir en Denormandie avec une SCI ?
Parmi les dispositifs accessibles aux investisseurs immobiliers, le Denormandie est, et ce depuis déjà plusieurs années, l’un des plus intéressants. Visant à valoriser le bâti ancien, le dispositif Denormandie a des avantages notables dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, mais ses conditions d’accession sont réglementées. Dans cette optique, peut-être vous demandez-vous s’il est techniquement possible d’investir en Denormandie avec une SCI ? Afin de vous aider à y voir plus clair, IMMVEO se penche sur la question dans cet article.
Cet article en bref
- Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans certaines communes, en accordant une réduction d’impôt aux investisseurs qui s’engagent à louer le bien sous conditions.
- La SCI est une structure juridique permettant de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Son régime fiscal (impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)) joue un rôle déterminant dans l’accès aux dispositifs fiscaux.
- Il est possible d’investir en Denormandie via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. En revanche, une SCI à l’impôt sur les sociétés ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie a été conçu pour favoriser la rénovation de logements anciens dans des communes nécessitant une revitalisation de leur parc immobilier. Il s’inscrit dans une logique proche de celle du Pinel, mais appliquée à l’ancien avec travaux.
Concrètement, l’investisseur achète un bien situé dans une zone éligible, réalise des travaux de rénovation représentant une part significative de l’opération, puis s’engage à louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale déterminée.
En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement, incluant le prix d’acquisition et le coût des travaux, dans la limite des plafonds applicables.
Le dispositif est strictement encadré : respect des plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires et exigences relatives à la nature des travaux. Le Denormandie est donc un outil intéressant, mais qui nécessite une mise en œuvre rigoureuse.
Comprendre le principe de la SCI
La société civile immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle est particulièrement utilisée dans un cadre familial, afin d’organiser la gestion du patrimoine ou d’anticiper la transmission.
Sur le plan fiscal, la SCI peut relever de deux régimes distincts. Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu, auquel cas les résultats sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts. Elle peut également opter pour l’impôt sur les sociétés, auquel cas la société est imposée en tant que personne morale.
Ce choix de régime fiscal a des conséquences notables, et notamment en matière d’accès aux dispositifs de défiscalisation. Mais alors, peut-on investir en Denormandie via une SCI ? Réponse !
Peut-on techniquement investir en Denormandie via une SCI ?
Pour répondre simplement, oui, il est techniquement possible d’investir en Denormandie via une SCI, mais sous certaines conditions.
Le point central est que la réduction d’impôt Denormandie est réservée aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu. Or, lorsque la SCI est elle-même soumise à l’impôt sur les sociétés, la réduction ne peut pas s’appliquer, car l’avantage fiscal vise des personnes physiques, et non une société imposée comme telle.
En revanche, lorsque la SCI est transparente fiscalement, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part de revenus. Dans ce cas, il est possible de répartir la réduction d’impôt entre les associés, proportionnellement à leurs parts dans la société.
Ainsi, le Denormandie est compatible avec une SCI à l’IR, mais pas avec une SCI à l’IS.
SCI à l’IR et Denormandie
Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la société n’est pas imposée en tant que telle. Elle constitue un simple véhicule de détention. Les associés déclarent individuellement leur part des revenus et peuvent, sous conditions, bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement. De ce fait, il est techniquement possible d’investir en Denormandie via une SCI à l’IR.
Cependant, pour que le Denormandie soit applicable, plusieurs critères doivent être respectés :
- Le bien doit être détenu par une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés.
- Les associés doivent être des personnes physiques.
- La location doit respecter les conditions du dispositif en matière de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Les associés doivent conserver leurs parts durant toute la durée de location.
La réduction d’impôt est alors répartie entre les associés en fonction de leurs parts. Cette solution peut être pertinente dans un cadre familial, lorsque plusieurs membres souhaitent investir ensemble tout en bénéficiant de l’avantage fiscal.
Le mot de l’expert
Investir en Denormandie avec une SCI est parfaitement envisageable, mais à condition de maîtriser la dimension fiscale du montage. La tentation est grande d’opter pour une SCI à l’IS pour optimiser certains aspects fiscaux. Pourtant, ce choix peut fermer la porte à des dispositifs comme le Denormandie.
Il est donc particulièrement important de veiller à aligner la structure juridique avec l’objectif patrimonial. Si l’objectif principal est de bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate via le Denormandie, la SCI à l’impôt sur le revenu est la voie à privilégier.
En revanche, si la stratégie vise davantage la capitalisation à long terme ou une logique d’exploitation différente, d’autres montages peuvent être plus adaptés.
Dans tous les cas, la mise en place d’un investissement en Denormandie via une SCI nécessite une analyse approfondie tenant compte de la situation fiscale des associés, de leur horizon d’investissement et de leur stratégie globale.
Foire Aux Questions
Une SCI à l’IS peut-elle bénéficier du Denormandie ?
Non. La réduction d’impôt est réservée aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu.
La réduction d’impôt est-elle partagée entre les associés ?
Oui, dans le cas d’une SCI à l’IR, elle est répartie proportionnellement aux parts détenues par chaque associé.
La SCI est-elle obligatoire pour investir à plusieurs en Denormandie ?
Non, mais elle peut constituer un outil adapté pour organiser la détention collective d’un bien.
Ainsi, si vous vous demandiez s’il est possible d’investir en Denormandie via une SCI, la réponse est oui, mais à condition d’opter pour une SCI à l’IR.
Vous souhaitez aller plus loin dans cette réflexion et évaluer le possible intérêt d’un tel projet ? Alors n’hésitez plus et contactez notre équipe pour vous faire accompagner pas à pas !