Limite de nombre de nuits en Airbnb à Paris : ce qu’il faut savoir

Louer son logement sur Airbnb à Paris peut sembler simple au premier abord : quelques photos, une annonce bien rédigée, un calendrier ouvert et les premières réservations arrivent rapidement. Mais en réalité, dans la capitale, la location touristique est soumise à un cadre particulièrement strict dont la règle la plus connue concerne la durée maximale de location d’une résidence principale. Mais alors, quelle est la limite de nombre de nuits en Airbnb à Paris pour un logement ? On vous dit tout. 

• Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale parisienne peut être louée en meublé touristique au maximum 90 jours par année civile.
• Le logement doit être enregistré auprès de la Ville de Paris et son numéro d’enregistrement doit apparaître sur les annonces.
• Pour une résidence secondaire ou un logement d’investissement, la règle des 90 jours ne donne pas un droit automatique à louer : des autorisations spécifiques sont nécessaires dès le premier jour.
• Dépasser le plafond applicable ou louer sans les autorisations requises expose le propriétaire à des sanctions financières importantes.

Airbnb est une plateforme, mais juridiquement, ce qui compte est la nature de la location proposée. Lorsqu’un logement meublé est mis à disposition d’une clientèle de passage qui n’y établit pas sa résidence principale, on entre dans le champ du meublé de tourisme. Cela concerne les locations effectuées via Airbnb, mais les règles ne sont pas propres à cette seule plateforme. Elles s’appliquent également lorsque le logement est proposé par l’intermédiaire d’une autre plateforme ou directement au voyageur.

À Paris, ce type de location est fortement encadré. La Ville distingue la résidence principale du loueur, les résidences secondaires et autres logements dont le propriétaire dispose, ainsi que les locaux qui ne sont pas initialement à usage d’habitation.

Pour l’application de ces règles, la résidence principale correspond en principe au logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Il s’agit donc réellement du logement dans lequel le propriétaire ou l’occupant vit habituellement. Un appartement acheté spécifiquement pour faire de la location Airbnb ne devient évidemment pas une résidence principale simplement parce que le propriétaire le déclare comme tel sur une plateforme.

La règle permet essentiellement à un Parisien de louer ponctuellement son propre domicile lorsqu’il est absent. Elle n’a pas été conçue pour permettre à un investisseur d’exploiter un appartement touristique pendant 90 jours sans autre formalité.

Avant de proposer sa résidence principale en meublé touristique à Paris, il faut procéder à son enregistrement auprès de la Ville. Cette formalité permet d’obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur les annonces de location publiées. Le propriétaire doit également respecter les obligations liées à la taxe de séjour. Mais l’obtention d’un numéro ne doit pas être interprétée comme une autorisation générale d’exercer n’importe quelle forme de location touristique. Dans le cas d’un logement autre que la résidence principale, il faut d’abord obtenir les autorisations requises avant de procéder à l’enregistrement et de commencer l’exploitation.

Ainsi, vous l’aurez compris, la limite de nombre de nuits en Airbnb à Paris est de 90 nuits par an maximum pour une résidence principale louée en entier en meublé touristique.

Cette limite s’applique par année civile. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2025, date à laquelle Paris a abaissé son plafond de 120 à 90 jours. Autrement dit, un propriétaire qui réside effectivement dans son appartement parisien pendant l’année peut le mettre en location lorsqu’il s’absente, mais il ne peut pas dépasser au total 90 jours de location touristique au cours de la même année civile.

On lit parfois que « Airbnb est limité à 90 jours à Paris », comme si tout propriétaire pouvait louer n’importe quel appartement pendant cette durée. C’est faux. Le plafond de 90 jours concerne la résidence principale. Si le logement est une résidence secondaire ou tout autre appartement qui ne constitue pas la résidence principale du loueur, les règles sont différentes.

À Paris, avant de louer un tel logement en meublé touristique, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation. Il doit également procéder aux formalités liées au changement de destination lorsque celles-ci sont requises, puis enregistrer le logement.

Ces autorisations sont nécessaires dès le premier jour de location. Un investisseur ne peut donc pas acheter un appartement parisien et considérer qu’il dispose automatiquement d’un quota de 90 nuits Airbnb par an.

Pour un propriétaire occupant, la première conséquence est financière. Si l’objectif consiste simplement à louer son appartement pendant des vacances ou des déplacements professionnels, 90 jours restent une durée significative. Le revenu peut venir compléter le budget du ménage tout en restant dans une logique de location occasionnelle.

En revanche, cette limitation rend beaucoup plus difficile une exploitation assimilable à une activité touristique permanente. Un propriétaire doit donc calculer son potentiel de recettes à partir de 90 jours maximum et non à partir d’une occupation théorique sur douze mois. 

Pour l'investisseur, le sujet est complètement différent Pour un investisseur immobilier, le principal enseignement est que le plafond de 90 jours n’est pas réellement le cœur du problème. Si l’appartement n’est pas sa résidence principale, la première question porte sur l’autorisation d’exploitation touristique. Chez IMMVEO, nous voyons régulièrement des calculs de rentabilité reposant sur un tarif moyen par nuit multiplié par un certain taux d’occupation.

Mais ce calcul ne doit jamais intervenir en premier. Nous commençons par répondre à trois questions : le logement peut-il légalement être proposé en courte durée, le règlement de copropriété le permet-il et les autorisations nécessaires existent-elles ou peuvent-elles être obtenues ? Si la réponse est négative, le chiffre d’affaires potentiel sur Airbnb n’a simplement aucune pertinence.

La résidence secondaire suppose une stratégie beaucoup plus lourde À Paris, transformer un logement d’habitation qui n’est pas une résidence principale en hébergement touristique implique le mécanisme de changement d’usage avec compensation. La compensation consiste, dans le cadre fixé par la Ville, à transformer en habitation certaines surfaces jusque-là affectées à un autre usage. Cette procédure peut rendre le projet nettement plus complexe et plus coûteux qu’une location traditionnelle.

Il faut également procéder au changement de destination nécessaire avant l’enregistrement du meublé touristique. Autrement dit, la location courte durée permanente à Paris n’est plus une simple variante de la location meublée classique. C’est une stratégie réglementairement spécifique.

La limite du nombre de nuits Airbnb à Paris est de 90 jours par an lorsque le logement constitue réellement la résidence principale du loueur. Mais attention, cette règle elle ne donne aucun droit automatique à un investisseur souhaitant louer un appartement parisien pendant 90 nuits. Pour une résidence secondaire ou un logement acquis spécifiquement pour la location, le véritable sujet concerne les autorisations nécessaires dès le premier jour d’exploitation.

Chez IMMVEO, nous considérons donc la limite des 90 jours comme une règle importante, mais pas comme le seul élément à analyser. Avant de calculer les recettes potentielles d’un Airbnb parisien, nous vérifions le statut du logement, la réglementation municipale, la copropriété et la viabilité d’une stratégie alternative.

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