Comment investir dans l'immobilier en profession libérale ?
Médecin, avocat, architecte, consultant, psychologue, expert-comptable, kinésithérapeute… Exercer une profession libérale crée une situation particulière lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. Les revenus peuvent être confortables, parfois même élevés, mais leur prise en compte est moins immédiate pour la banque que celle d’un salaire versé chaque mois dans le cadre d’un CDI. Cela signifie-t-il qu’un professionnel libéral rencontre davantage de difficultés pour investir ? Mais alors, que faut-il savoir pour investir dans l’immobilier en profession libérale ? On vous en dit plus.
Cet article en bref
- Exercer une profession libérale n’empêche aucunement de réaliser un investissement locatif et peut même s’accompagner d’une capacité d’investissement importante lorsque l’activité est bien établie.
- Les loyers ne sont pas fiscalisés comme les revenus de l’activité libérale : une location nue relève des revenus fonciers et une location meublée relève en principe des BIC.
- Pour le financement, la régularité et l’historique des revenus prennent une importance particulière lorsqu’ils ne sont pas fixes d’un mois à l’autre.
- Un projet bien calibré doit préserver la capacité d’endettement du professionnel et rester cohérent avec ses autres projets, personnels comme professionnels.
La profession libérale a-t-elle un impact sur la fiscalité de l'investissement ?
Être en profession libérale ne signifie pas que les revenus de l’investissement immobilier viennent automatiquement se fondre dans les revenus professionnels. Certaines activités libérales exercées en nom propre produisent des bénéfices non commerciaux, les BNC. L’immobilier locatif conserve néanmoins sa propre catégorie d’imposition :
- Lorsqu’un logement est loué vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les conditions remplies, le propriétaire relève du micro-foncier ou du régime réel.
- En location meublée, les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Là encore, un régime micro ou réel peut s’appliquer selon la situation.
Prenons le cas d’un professionnel libéral exerçant son activité en BNC et achetant parallèlement un appartement destiné à la location nue. Les loyers de cet appartement ne deviennent pas des BNC simplement parce que le propriétaire exerce une activité libérale. Ils restent des revenus fonciers. S’il loue le logement meublé, les recettes relèvent des BIC selon les règles propres à cette activité.
La question du financement en profession libérale
C’est souvent sur le financement que la profession libérale crée la différence la plus concrète. Un salarié en CDI présente des revenus mensuels faciles à identifier : ses fiches de paie permettent à la banque de constater rapidement son niveau de rémunération. Pour un professionnel libéral, l’analyse peut demander davantage de recul. Les revenus ne sont pas nécessairement identiques chaque mois. L’activité peut connaître une saisonnalité, une progression rapide ou, à l’inverse, des variations ponctuelles liées à des investissements professionnels ou à une baisse temporaire de l’activité.
La banque cherche donc surtout à comprendre la solidité économique du demandeur. L’ancienneté de l’activité, la régularité des résultats, le niveau de charges, l’épargne disponible et la gestion des comptes sont autant d’éléments capables de renforcer la lisibilité du dossier. C’est pourquoi un revenu élevé sur quelques mois n’est pas nécessairement plus convaincant qu’un revenu plus modéré mais régulièrement dégagé pendant plusieurs exercices.
Chez IMMVEO, nous estimons que la préparation d’un dossier bancaire doit commencer bien avant l’envoi d’une demande de financement. Un professionnel libéral doit être capable de raconter financièrement son activité : d’où viennent ses revenus, sont-ils réguliers, son activité progresse-t-elle ? Et ainsi de suite.
Il faut par ailleurs tenir compte des règles générales applicables au crédit immobilier. Les établissements doivent composer avec la norme du Haut Conseil de stabilité financière, qui fixe en principe le taux d’effort maximal à 35 % et une durée de crédit immobilier limitée à 25 ans, avec les aménagements prévus par le dispositif. Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour une partie de leur production, mais cette marge ne signifie pas qu’un investisseur peut construire son projet en partant du principe qu’une dérogation lui sera accordée.
Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier quand on est en profession libérale
Le premier conseil que nous donnons chez IMMVEO est de ne pas confondre capacité d’achat et capacité d’investissement. Ce n’est pas parce qu’un professionnel dispose de revenus élevés qu’il doit nécessairement acheter le bien le plus cher que la banque accepte de financer. Un investissement réussi doit rester confortable financièrement. Il faut notamment conserver une marge pour absorber une période de vacance, un imprévu dans la copropriété, des travaux supplémentaires ou une baisse temporaire de l’activité professionnelle. Cette prudence est d’autant plus importante lorsque les revenus sont variables.
Nous recommandons ensuite de privilégier un projet lisible. Pour un premier investissement, un appartement classique situé dans une ville dotée d’une demande locative clairement identifiée sera plus simple à financer et à exploiter qu’un projet extrêmement sophistiqué dont la rentabilité dépend de nombreuses hypothèses. Cela ne signifie pas qu’il faut systématiquement choisir un studio ou un T2. Un immeuble de rapport, une colocation ou une opération avec travaux peuvent également être pertinents. Simplement, chaque degré de complexité supplémentaire doit être justifié par un bénéfice réel.
Nous analysons également le temps dont dispose notre client. C’est un critère particulièrement important pour les professions libérales. Beaucoup ont des journées professionnelles longues et une disponibilité limitée. Trouver un bien, négocier, suivre les travaux, coordonner les entreprises, meubler le logement, gérer les démarches et organiser la mise en location peut rapidement représenter une charge importante.
Or, économiser quelques milliers d’euros en prenant tout en charge soi-même n’a pas nécessairement de sens si cela entraîne des dizaines d’heures de travail au détriment de son activité principale. Le rendement financier ne doit donc pas être le seul indicateur. Le temps investi dans le projet possède lui aussi une valeur.
Autre point essentiel : ne pas choisir sa fiscalité avant son bien. Nous rencontrons parfois des investisseurs qui veulent absolument « faire du LMNP », « créer une SCI » ou « générer du déficit foncier » avant même d’avoir identifié un marché. Nous raisonnons dans le sens inverse. Nous regardons d’abord où se trouve la demande, quel logement lui correspond, à quel prix il peut être acheté et quel loyer peut raisonnablement être obtenu. La fiscalité vient ensuite habiller l’investissement lorsque plusieurs possibilités existent.
Enfin, nous conseillons aux professions libérales d’intégrer l’immobilier dans une réflexion patrimoniale plus large.
Un accompagnement sur mesure avec IMMVEO
Chez IMMVEO, nous savons qu’un professionnel libéral dispose rarement du temps nécessaire pour analyser chaque annonce, visiter des dizaines de biens et coordonner toutes les étapes d’une opération immobilière.
Notre rôle est précisément de prendre en charge cette complexité. Nous commençons par définir le projet : capacité de financement, objectif patrimonial, niveau de rendement recherché, durée de détention envisagée et degré de risque acceptable. Nous recherchons ensuite un actif adapté à ces critères, sans nous limiter au rendement affiché dans une annonce. Nous analysons le quartier, la demande locative, le prix d’acquisition, les loyers réellement envisageables, la copropriété, l’état technique du logement et le budget éventuel de rénovation.
Lorsque des travaux sont nécessaires, nous les intégrons dès le départ dans le coût global.
Nous cherchons également à préserver la cohérence financière de l’ensemble. Un investissement doit améliorer le patrimoine de notre client, pas créer une tension permanente sur sa trésorerie. C’est pourquoi nous préférons une opération légèrement moins spectaculaire mais solide à un projet affichant une rentabilité élevée fondée sur des hypothèses trop optimistes.
Investir dans l’immobilier quand on est en profession libérale ne nécessite pas une stratégie entièrement différente de celle d’un autre investisseur. La véritable particularité concerne surtout la présentation et l’analyse des revenus ainsi que la nécessité de préserver une capacité financière pour les projets professionnels futurs. Vous souhaitez faire analyser votre situation et vous faire accompagner pas à pas dans votre projet ? N’hésitez pas à nous contacter pour échanger !
Foire Aux Questions
Peut-on investir dans l'immobilier lorsqu'on est en profession libérale ?
Oui. Le statut professionnel ne constitue pas un obstacle à l’investissement immobilier. Le financement dépend en revanche de l’analyse globale du dossier, des revenus, des charges existantes et de la solidité de l’activité.
Les banques prêtent-elles aux professions libérales ?
Oui. Elles analysent cependant avec attention la régularité et la pérennité des revenus lorsque ceux-ci varient. Un historique d’activité solide et une gestion saine facilitent la lecture du dossier.
Faut-il attendre plusieurs années d'activité avant d'investir ?
Il n’existe pas de durée unique garantissant l’obtention d’un crédit. Plus l’activité dispose d’un historique permettant d’évaluer sa stabilité, plus le dossier peut être facile à analyser. Une activité récente n’interdit toutefois pas systématiquement tout financement : chaque établissement apprécie le dossier individuellement.
La profession libérale change-t-elle la fiscalité des loyers ?
Non, pas à elle seule. Les loyers d’un logement loué nu relèvent des revenus fonciers. Les recettes provenant d’une location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux.