Comment sont réparties les charges de copropriété

En France, la copropriété fonctionne grâce à des versements de provisions effectués par les copropriétaires. Ces versements, ou charges communes, sont donc obligatoires pour couvrir les dépenses courantes de l’immeuble dans lequel ils ont investi. Cependant, par souci d’équité, ces charges doivent également être réparties entre tous les propriétaires. Zoom sur les charges de copropriété et leur répartition.

Les charges de copropriété : définition

Les charges de copropriété correspondent à toutes les dépenses utiles au fonctionnement et à l’entretien de la copro. Généralement, ces charges sont votées lors d’une assemblée générale réunissant tous les propriétaires, et sont, la plupart du temps, prévues dans le budget prévisionnel. Le syndic de copropriété a ensuite pour rôle de veiller au bon recouvrement des frais, à défaut de voir sa responsabilité être engagée.

En tout, on distingue deux types de charges auxquelles l’ensemble des copropriétaires sont soumis : les charges générales et les charges spéciales.

Les charges générales

Comme son nom l’indique, les charges générales concernent l’entièreté de l’immeuble et de ses copropriétaires. Elles comportent l’administration et l’entretien des parties communes. Parmi ces charges, on retrouve :

  • Le salaire du gardien de l’immeuble.
  • Le nettoyage du bien immobilier.
    Les cotisations et les primes des assurances obligatoires souscrites par le syndic.
  • Les frais de tenue des assemblées générales.
  • Les honoraires du syndic.
  • Les frais de justice, si une action a été intentée en cas de faute du syndicat des copropriétaires par exemple.
  • Etc.

Les charges spéciales

A contrario, les charges spéciales concernent quant à elles seulement une partie des copropriétaires et non tout le monde. Elles visent donc des dépenses spécifiques, comme :

  • Le chauffage collectif.
  • L’eau froide.
  • Les frais de maintenance de l’ascenseur.
  • Le vide-ordure.
  • Etc.

La répartition des charges

La répartition des charges de l’immeuble est régie par le règlement de copropriété. Ce document prévoit que certaines charges sont réparties par bâtiments ou par escaliers. Il précise également comment les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

Cependant, la répartition des charges diffère selon si la charge est générale ou spéciale.

La répartition des charges générales

Dans le cas des charges générales, la répartition est faite en fonction des quotes-parts des parties communes (tantième) détenues par chacun dans l’immeuble. Le calcul se fait alors proportionnellement aux tantièmes de copropriété et tous les copropriétaires ont pour obligation de les régler. Pour rappel : les tantièmes et les millièmes sont aussi inscrits dans le règlement de copropriété.

Par exemple : Les propriétaires d’un logement au dernier étage doivent participer au frais d’entretien des espaces verts, tout comme, à l’inverse, ceux du rez-de-chaussée sont obligés de payer les travaux concernant la toiture.

La répartition des charges spéciales

Concernant les charges spéciales, la méthode de calcul est quant à elle quelque peu différente. Dans ce cadre, ce n’est pas tous les copropriétaires qui doivent financer les charges, mais seulement ceux pour qui la dépense est utile. Attention, l’utilité est jugée objectivement et ne doit pas être confondue avec un usage effectif, celle-ci doit plutôt être vue comme une possibilité d’usage. Ce n’est donc pas parce qu’un propriétaire n’utilise pas un équipement compris dans les charges spéciales qu’il est exonéré.

Par exemple : Le copropriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée ne participera pas aux frais liés à l’ascenseur car celui-ci n’aura pas de possibilité d’usage. Par contre, le propriétaire d’un bien au dernier étage devra y participer, même s’il ne l’utilise pas.

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