Investir dans le logement locatif ancien nos conseils

Investir dans le locatif ancien reste à ce jour le placement immobilier préféré des investisseurs français. Et pour cause, étant de 20% à 30% moins cher que le neuf tout en étant omniprésent sur le marché immobilier, investir dans l’ancien demeure très avantageux. Alors, comment réussir votre projet d’investissement locatif dans l’ancien ? Voici tous nos conseils.

Pourquoi investir dans un logement locatif ancien ?

Cela fait bien longtemps que l’investissement locatif dans l’ancien fait ses preuves. Présentant de nombreux bénéfices, investir dans l’ancien est fructueux, notamment grâce aux éléments suivants :
  • Les biens immobiliers disponibles dans l’ancien sont plus nombreux. Pour l’apercevoir, une simple recherche sur un site immobilier suffit. Les logements anciens sont omniprésents, comparé aux logements neufs plus rares. Cette donnée est très importante, puisqu’elle signifie que vous aurez plus de choix, mais aussi plus de chance d’acheter un bien dans votre budget.
  • Le prix d’achat est moins élevé que dans le neuf. Généralement, on estime que la décote se fait entre 20% et 30% par rapport au neuf. Cette décote permet un rendement et une rentabilité locative plus élevée, mais aussi une meilleure plus-value en cas de revente ! De plus, le prix de vente est plus facilement négociable dans l’ancien, de quoi réduire encore vos coûts.
  • Les biens anciens sont bien situés. Souvent situés dans le centre-ville ou le cœur historique des communes, les logements anciens sont majoritairement proches de toutes les commodités, là où le neuf est obligé de s’implanter en périphérie, où il reste du foncier disponible. En investissant dans l’ancien vous pouvez donc bénéficier plus facilement d’une bonne tension locative, c’est-à-dire d’un emplacement avec une forte demande locative. Cela vous évitera les loyers impayés et les périodes de vacances locatives.
  • Le montant des travaux peut être déduit et un déficit foncier peut être généré. Bien que la plupart des personnes souhaitent investir dans un logement ancien en bon état, choisir un bien nécessitant des travaux s’avère souvent bien plus rentable. En effet, si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire les charges liées à vos travaux. Si ces charges sont plus élevées que vos impôts, vous pourrez alors dégager un déficit foncier que vous pourrez reporter sur vos impôts pendant 6 à 10 ans.
  • Les biens anciens vous permettent aussi de défiscaliser. Réservez exclusivement à l’investissement locatif, l’ancien tout comme le neuf, possède différents dispositifs de défiscalisation. Vous pouvez ainsi vous renseigner sur l’investissement Malraux, la loi Cosse, la loi Pinel ou encore la loi Monuments Historiques.

Comment réussir son investissement dans un logement locatif ancien ?

Vous l’aurez compris, investir dans l’ancien peut être particulièrement avantageux pour vous. Cependant, il est important de connaître quelques données clés afin de réussir au mieux votre placement. Voici nos cinq conseils les plus précieux.

1 - Sélectionnez votre type de bien

Avant d’entamer vos recherches, il est primordial que vous ayez parfaitement défini le type de bien que vous souhaitez en tant qu’investisseur. Souhaitez-vous investir dans une location nue ou meublée ? Dans un logement ayant une grande superficie ou au contraire dans un petit logement ? Les logements nus sont plus répandus que les biens meublés (LMNP, LMP) mais ces premiers possèdent un loyer moins élevé, ce qui influence donc la rentabilité. En revanche, les personnes s’installant dans un logement nu occupent bien plus longtemps la location que des locataires dans un meublé. Quant à la superficie, les logements plus petits ont un prix d’achat plus élevé que les plus grands dûs à leur popularité. Par contre, les locataires y vivant restent moins longtemps que dans un grand logement.

2 - Définir votre cible

Dans tous les cas, le type de bien et l’emplacement que vous choisirez doivent dépendre de la cible que vous souhaitez. Par exemple, si vous souhaitez avoir des étudiants comme locataires, privilégiez un logement petit, meublé et proche des universités et des transports. Pour un couple de parents, vous favoriserez un grand logement nu proche des écoles.

3 - Fixez correctement votre loyer

Aujourd’hui, seules quelques villes ont mis en place un encadrement des loyers, vous pouvez donc généralement fixer le prix vous-même. Étudiez les prix des de mise en location des biens similaires aux autres dans votre quartier pour avoir un ordre d’idée. Ne soyez pas trop élevé par rapport à eux, au risque de ne trouver personne. Aussi, pensez à insérer une clause de révision annuelle du loyer dans votre bail de location, à défaut de ne pouvoir modifier le montant de votre loyer qu’à l’entrée du prochain locataire.

4 - Optimisez votre fiscalité avec le régime réel

Comme expliqué précédemment, opter pour le régime réel ou micro-foncier, vous permettra de déduire entièrement vos charges liées à la réalisation de vos travaux. Vous pouvez bénéficier du régime réel que vous soyez en LMNP, en LMP ou en location nue.

5 - Assurez la rentabilité de votre bien en souscrivant à une assurance

Pour finir, n’oubliez pas de souscrire à une assurance contre les loyers impayés ! Certes, cette opération possède un coût non négligeable, mais celui-ci ne représente pas plus de 3% de vos revenus locatifs perçus brut. Si vous avez opté pour le régime réel, vous pourrez en plus déduire cette dépense de vos revenus fonciers.

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