Qu'est-ce que le TRI immobilier?

Le TRI (taux de rentabilité interne) est un indicateur financier qui permet de mesurer la rentabilité d’un projet d’investissement en immobilier locatif. Il est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer différents projets et déterminer lequel est le plus rentable, quelle que soit sa nature (location vide ou meublée en LMNP ou LMP, dans l’ancien ou dans le neuf…). Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif en immobilier, il est important de comprendre comment calculer et utiliser le TRI pour évaluer les différentes options qui s’offrent à vous.

Comment calculer le TRI ?

Pour calculer le TRI d’un projet d’investissement immobilier locatif, il est primordial de se baser sur la formule mathématique de la VAN (valeur actuelle nette), à savoir : 

VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+…… +FT (1+TRI)^-n = 0

CI étant le coût initial du projet ou de l’investissement, c’est-à-dire le montant nécessaire pour démarrer le projet. FT étant le flux de trésorerie futur prévu pour chaque période de temps, c’est-à-dire le bénéfice net attendu pour chaque période. TRI étant le taux de rendement attendu pour chaque période de temps, c’est-à-dire le taux de rentabilité attendu pour chaque période. Et n étant le nombre de périodes de temps couvertes par le projet ou l’investissement. Cette formule a ensuite été simplifiée et peut être remplacé par la suivante : 

TRI = (valeur finale / montant investi) ^ (1/n) – 1

Pour calculer le TRI, il faut donc connaître la valeur finale du projet, c’est-à-dire la somme des bénéfices nets attendus (par exemple, les loyers perçus) pour chaque période de temps et montant initialement investi, soit le coût initial de l’investissement (prix d’achat, frais de notaire…). Le résultat obtenu est le TRI du projet sur la période de temps considérée. Plus le TRI est élevé, plus le projet ou l’investissement est rentable. Voici un exemple du calcul du TRI sur une période de 10 ans : Prenons le cas d’une propriété achetée pour 100 000€ dont les revenus locatifs perçus sont de 6 000€ par an et le paiement de l’impôt foncier est de 500€ par an. Sa revente se fait au prix de 120 000€ au bout de 10 ans. On estime alors que : 
AnnéeFlux de trésorerie
Année 1-94 500 euros (soit 100 000 + 6 000 – 500) 
Année 2+5 500 (soit 6 000 – 500)
Année 3+5 500
Année 4+5 500
Année 5+5 500
Année 6+5 500
Année 7+5 500
Année 8+5 500
Année 9+5 500
Année 10+125 500 (soit 120 000 + 6 000 – 500)
On calcule le TRI en divisant la valeur finale du projet par le montant initialement investi, puis en calculant la racine 10ème de ce résultat et enfin en soustraire 1. On obtient alors :  TRI = ((120 000 / 100 000) ^ (1/10)) – 1 TRI = (1,2 ^ (1/10)) – 1 TRI = 1,079 – 1 TRI = 7,9 % Le TRI est donc ici égal à 7,9% avec un bénéfice net de l’investissement de 41 500 euros.  Le TRI prend donc en compte tous les gains ainsi que les charges liés à votre projet, de l’achat jusqu’à la revente de votre bien. 

Comment comparer différents projets d'investissement en immobilier ?

Une fois que vous avez calculé le TRI de chaque projet d’investissement en immobilier que vous envisagez, vous pouvez les comparer entre eux pour déterminer lequel est le plus rentable. Voici quelques éléments à prendre en compte lors de la comparaison de différents projets d’investissement en immobilier :
  • Le taux de rentabilité. Comme indiqué précédemment, le TRI vous donne une idée de la rentabilité de chaque projet d’investissement en immobilier. Plus le TRI est élevé, plus le projet est rentable.
  • La stabilité de la location. Avant de choisir un projet d’investissement en immobilier, il est important de prendre en compte la stabilité de la location de l’immeuble. Si vous investissez dans un immeuble situé dans une région où la demande locative est forte et stable (aussi appelée zone tendue), vous serez plus à même de percevoir des revenus locatifs réguliers et de maintenir un taux de vacance faible. Cela vous permettra de maximiser vos revenus et, par conséquent, votre TRI.
  • Les frais de gestion et de maintenance. Lorsque vous investissez dans un immeuble, vous devez prendre en compte les frais de gestion et de maintenance qui seront liés à celui-ci. Ces frais peuvent inclure les frais de gestion locative, les frais d’assurance, les frais de réparation et d’entretien, etc. Plus ces frais sont élevés, moins votre TRI sera élevé. Assurez-vous de bien connaître tous les frais associés à chaque projet d’investissement pour pouvoir les comparer de manière équitable.
  • La situation géographique et les perspectives de valorisation de l’immeuble. La situation géographique de l’immeuble que vous achetez peut avoir un impact important sur sa valeur et sur sa rentabilité. Si vous investissez dans un immeuble situé dans une région en forte croissance ou dans une zone où les prix de l’immobilier sont en hausse, il y a de fortes chances que la valeur de votre investissement augmente au fil du temps. Cela peut vous permettre de revendre l’immeuble à un prix plus élevé et de réaliser une plus-value, ce qui peut améliorer votre TRI.
  • La fiscalité. Selon la localisation du projet, ou encore selon le type de bien que vous souhaitez louer, des impôts et dispositifs de défiscalisation différents entrent en compte. Pour estimer le rendement locatif net, il peut donc être intéressant de compter les impôts (taxe foncière, impôt sur le revenu, taxes d’ordures ménagères…) parmi les dépenses liées à l’investissement et d’en déduire les avantages fiscaux obtenus grâce aux différents dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Censi-Bouvard…).
Il est donc important de noter que le TRI ne prend pas en compte tous les facteurs qui peuvent influencer la rentabilité d’un projet d’investissement en immobilier. Il est donc important de prendre en compte un large éventail de facteurs lors de la comparaison de différents projets d’investissement (cash flow, rendement locatif, rentabilité locative…), et de faire appel à un professionnel de l’immobilier tel que Immveo si vous avez des doutes ou des questions. Enfin, n’oubliez pas de toujours diversifier votre portefeuille d’investissement afin de minimiser les risques liés à l’investissement en immobilier.

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