Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Comme tout placement financier, investir dans l’immobilier locatif est une étape importante qui nécessite d’être étudiée à l’avance. Divers calculs existent donc pour aider les propriétaires-bailleurs à préparer leur investissement et à savoir si celui-ci peut être profitable ou non (rendement locatif, TRI immobilier, cash flow…). Le calcul de rentabilité locative fait également partie de ces formules.

C’est quoi la rentabilité locative ?

Le calcul de la rentabilité locative est crucial pour savoir si votre projet d’investissement est viable ou non. En mettant en rapport les revenus et les dépenses générés par votre logement loué, cette formule vous permet de connaître le pourcentage et le bénéfice annuel (brut ou net) que peut vous apporter votre investissement. Son résultat s’exprime alors en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. De manière générale, on estime que la rentabilité locative varie entre 2% et 7% selon le type de bien (location vide, LMNP, LMP…), sa superficie, son emplacement, ses caractéristiques, etc. Attention toutefois, la rentabilité ne doit pas être confondue avec le rendement locatif qui lui ne prend pas en compte la plus-value ou la moins-value engendrée par la mise en vente du bien immobilier.

Quels facteurs jouent sur la rentabilité locative ?

Pour connaître la rentabilité locative de sa location, plusieurs paramètres devront être pris en compte comme :
  • Le prix d’achat du bien.
  • Les frais de financement (frais de notaire, assurance-emprunteur, intérêts d’emprunt, garanties…).
  • La fiscalité (taxe foncière, impôt sur le revenu, taxe d’ordures ménagères…).
  • Les frais de gestion (frais de gestion locative…).
  • Les charges non récupérables (part non récupérable des charges de copropriété…).
  • Les assurances (assurance loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant…).
  • Les éventuels travaux réalisés.
  • Les éventuelles plus-values ou moins-values en cas de revente.
  • Les revenus locatifs mensuels.
  • Les éventuelles périodes de vacance locative.

Comment calculer la rentabilité locative ?

En tout, il existe trois formules différentes pour calculer la rentabilité d’un habitat : la rentabilité locative brute, et la rentabilité locative nette.

Le calcul de rentabilité locative brut

La formule pour calculer la rentabilité brute d’un logement est assez simple, on la résume ainsi :

Taux de rentabilité brut = (loyers annuels perçus + plus-value) / montant d’acquisition x 100

Par exemple, vous avez acheté un bien à 150 000€. Vos frais de notaire sont à 8 000€ et vous prévoyez en tout 15 000€ de travaux. Le prix d’acquisition de votre logement est donc estimé à 173 000€. Vos recettes locatives annuelles sont quant à elles de 6 000€, soit un loyer mensuel de 500€. En imaginant une plus-value de 5 000€ à la revente, le calcul sera donc : (6 000 + 5 000) / 173 000 x 100 = 6,3%.

Le calcul de rentabilité locative net

Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faudra alors retrancher les charges ainsi que les impôts. Le calcul à effectuer est donc :

Taux de rentabilité net = (loyers annuels perçus + plus-value – charges locatives) / coût d’acquisition x 100

Par exemple, votre bien à 173 000€ avec des revenus fonciers à 6 000€ par an a des charges locatives (taxe foncière, charge de gestion, de copropriété, etc.) qui s’élèvent à 3 000€. Le calcul est : (6 000 + 5 000 – 3 000) / 173 000 x 100 = 4,6%.

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