Comment calculer son rendement locatif
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Nos conseils pour un investissement locatif réussi
En 2022, l’immobilier reste l’investissement préféré des français. On estime que 10% des Français ont investi dans le locatif, et que 40% souhaitent franchir le cap dès que possible. Mais avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est primordial de veiller à ce que son placement soit profitable. Le calcul du rendement locatif est alors un bon indicateur pour connaître les avantages de son investissement.
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C’est quoi le rendement locatif ?
Connaître le rendement de son logement est crucial pour savoir si son investissement peut ou non rapporter de l’argent. Un indicateur a alors fait son apparition, pour venir en aide aux propriétaires souhaitant calculer le pourcentage que les loyers peuvent rapporter par rapport au montant de leur investissement : le rendement locatif.
À ne pas confondre avec la rentabilité locative qui elle prend en compte la potentielle plus-value ou moins-value qui pourra être générée lors de la mise en vente du bien. Le rendement locatif quant à lui prend uniquement en considération le prix d’achat du bien, le loyer défini et les charges qui en découlent. Le résultat du rendement locatif s’exprime alors en pourcentage et se calcule sur une base annuelle.
En France, on estime que le rendement locatif brut est en moyenne de 5,9%, bien que des écarts significatifs existent entre les métropoles. Par exemple, le rendement est meilleur dans des villes de province comme Lille ou Rennes qui compte plus de 7%, tandis qu’à Paris le rendement est de 3,5% à cause des prix élevés de l’immobilier.
C’est quoi le rendement locatif ?
Lorsque l’on souhaite connaître le rendement locatif de son bien, il est important de prendre plusieurs paramètres en compte :
- Les frais de financement, comprenant les frais de notaire, les garanties, l’assurance-emprunteur, ou encore les intérêts d’emprunt.
- La fiscalité, comme la taxe foncière, l’impôt sur le revenu ou la taxe d’ordures ménagères.
- Les frais de gestion, comme les frais de gestion locative s’il y en a par exemple.
- Les charges non récupérables, comme la part non récupérable des charges de copropriété.
- Les assurances, comme l’assurance loyers impayés ou l’assurance propriétaire non-occupant.
- Les éventuels travaux réalisés.
- Les loyers mensuels.
- La vacance locative.
Comment calculer le rendement locatif ?
Il existe deux formules différentes pour calculer le rendement locatif d’un bien. La première formule permet de calculer le rendement brut, une donnée qu’il est très intéressante de comparer avec d’autres bien afin de savoir lequel est le plus avantageux. Le rendement net est quant à lui un calcul plus précis car il prend en compte plus d’informations.
Le calcul du rendement locatif brut
La formule pour calculer le rendement d’un logement est assez simple, on la résume ainsi :
(loyer mensuel x 12) x 100 / le montant d’acquisition du logement
Par exemple : vous avez acheté un logement 100 000€. Les frais de notaire sont à 8 000€ et vous prévoyez 10 000€ de frais de travaux. On considère alors que le montant de l’acquisition est de 118 000€, soit 100 000 + 8 000 + 10 000. Vous louez ce logement à 550€ par mois.
Le rendement locatif est alors de (550 x 12) x 100 / 118 000 = 5.5%, ce qui signifie que, tous les ans, les loyers peuvent rapporter 5.5% du montant total de l’acquisition.
Le calcul du rendement locatif net
Le calcul du rendement locatif net tient quant à lui compte de plusieurs facteurs, on l’écrit de cette manière :
(loyer mensuel x 12 – les charges locatives) x 100 / le montant d’acquisition
Par exemple : Votre logement de 118 000 dont le loyer est à 550€ a des charges locatives (taxe foncière, charge copropriété, de gestion, etc.) qui une fois additionnées s’élèvent à 2 000€. Le calcul sera donc de (550 x 12 – 2 000) x 100 / 118 000 = 3.8% de rendement net.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo