Capacité d'emprunt pour un investissement locatif : tout savoir !
Investir avec IMMVEO c'est bénéficier ...
- D'hypothèses d'investissement transparentes
- De la Garantie Loyers Impayés (GLI)
- De l'aide juridique en tant que propriétaire
- De conseils de professionnels agrées (carte T)
- D'un accompagnement sur le financement (ORIAS)
30 ans cumulés d'expertise en investissement immobilier
5/5 avis sur Google
1 méthode de recherche unique, l'Imbrication
Nos conseils pour un investissement locatif réussi
Vous êtes à la recherche d’un moyen sûr de fructifier votre argent tout en récupérant votre investissement initial dans le futur ? L’investissement locatif est fait pour vous ! Cette tendance immobilière vous garantit un revenu à long terme, mais encore faut-il connaître votre capacité d’emprunt, aussi appelée capacité de remboursement.
Ne manquez pas nos
prochaines opportunités !
prochaines opportunités !
Sommaire
Mais avant, qu'est-ce qu’un investissement locatif ?
L’investissement locatif est une forme particulière de placement immobilier. Il se base sur l’achat d’un bien immobilier pour la location et non pour l’habitation.
Quels sont les facteurs d’évaluation d’un emprunt sur investissement locatif ?
L’emprunt dans l’investissement locatif dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment :
- Les ratios ou taux d’endettement
- Les paiements mensuels ou montants des mensualités
- Les revenus locatifs prévus
- Les circonstances atténuantes.
Lors d’un emprunt locatif, votre banque ne prend en considération que 70 % du revenu locatif prévisionnel. Elle instaure en parallèle le concept de déficit foncier (intérêts déduits des revenus fonciers pour augmenter la capacité d’emprunt). Ce dernier aussi est soigneusement examiné. L’apport personnel est quant à lui toujours pris en compte, néanmoins, de plus en plus de banques acceptent des demandes de prêt sans apport.
Comment peut-on déterminer sa capacité d'emprunt en investissement locatif ?
Savoir combien vous pouvez vous permettre d’emprunter est une condition préalable à l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien locatif. Le taux de l’usure doit donc être calculé pour savoir à quelle hauteur vous êtes finançable.
Le taux de l’usure est le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles vous accordent un prêt. Fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant, celui-ci vise à vous protéger d’éventuels abus.
Une fois ce taux calculé, un crédit immobilier est alors requis. Cette procédure de paiement prend alors en compte votre capacité d’endettement, votre solvabilité mais aussi vos ratios.
Estimation de la capacité d'endettement
Votre capacité d’endettement représente le montant que vous pouvez emprunter pour financer un projet. Aussi, ce montant sert à déterminer votre capacité à rembourser votre prêt bancaire. Il est calculé en tenant compte des recettes, des prêts en cours, des dépenses récurrentes et anticipées, et de l’épargne disponible (qui détermine le montant de la contribution).
Estimation de la solvabilité
La solvabilité peut être calculée différemment par les différentes banques. Cet élément permet à ces dernières d’estimer le crédit maximum qui peut être remboursé tout en couvrant les dépenses quotidiennes.
Détermination des ratios ou taux d'endettement
Lorsque vous demandez un prêt pour un projet immobilier ce dernier peut utiliser deux critères pour évaluer votre situation financière et décider si le prêt que vous souhaitez est possible ou non. Le montant de votre dette et le montant de vos frais de subsistance.
Ce dernier n’est pas une notion très compliquée et correspond au pourcentage de vos revenus qui sera utilisé pour rembourser le prêt immobilier. Le ratio d’endettement est, quant à lui, calculé selon trois règles simples : les remboursements mensuels du prêt divisés par le revenu mensuel net (revenus professionnels salariés) et multipliés par 100.
Par exemple, l’emprunteur reçoit chaque mois un salaire de 2 500€. Le montant des mensualités de son crédit est de 600€. Pour le prêteur, le taux d’endettement de l’investisseur est donc de 24%, soit 600 / 2 500 x 100.
Attention toutefois, en effectuant cette opération vous devez prendre en compte toutes vos mensualités et non seulement celles relatives à votre prêt immobilier. En effet, si vous avez plusieurs crédits ou emprunts, qu’il soit immobilier ou de tout autre nature (crédit à la consommation…), vous devrez additionner le montant de vos échéances.
Si vous aussi vous souhaitez faire une simulation pour calculer votre taux d’endettement, sachez que le service public a mis en place des simulateurs en ligne pour y voir plus clair.
Je calcule mon taux d’endettement
Quelle est donc finalement la capacité d'emprunt d'une personne dans l'investissement locatif ?
En règle générale, les banques n’accordent pas d’emprunt immobilier dont le taux d’endettement maximal est supérieur à 35 %. Les conditions d’emprunt et les taux de crédit ont des effets opposés sur la capacité d’emprunt. Plus la durée de remboursement est longue, moins il y a d’argent disponible pour les remboursements à long terme, ce qui signifie des montants de mensualité moins élevés et une meilleure côte de crédit.
Des durées d’emprunt plus longues réduisent aussi la capacité de remboursement car les taux d’intérêt sont plus élevés et le coût total des intérêts payés sur le montant du prêt augmente.
Au contraire, plus la durée du prêt est courte, plus les paiements mensuels seront élevés et la capacité d’emprunt sera elle plus faible. D’autre part, une durée de prêt plus courte signifie des taux d’intérêt plus bas, des primes de prêt totales moins élevées et une plus grande capacité d’emprunt.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo