Capacité d'emprunt pour un investissement locatif : tout savoir !
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L’investissement locatif est fait pour vous ! Cette tendance immobilière vous garantit un revenu à long terme mais encore faut-il connaître votre capacité d’emprunt, aussi appelée capacité de remboursement. Mais avant, qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
L’investissement locatif est une forme particulière de
placement immobilier. Il se base sur l’achat d’un bien immobilier pour la location et non pour l’habitation.
Quels sont les facteurs d’évaluation d’un emprunt sur investissement locatif ?
L’emprunt dans l’investissement locatif dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment : les ratios ou taux d’endettement, les paiements mensuels ou montants des mensualités, les revenus locatifs prévus, ainsi que les circonstances atténuantes.
Lors d’un emprunt locatif, votre banque ne prend en considération que 70 % du revenu locatif prévisionnel. Elle instaure en parallèle le concept de déficit foncier (intérêts déduits des revenus fonciers pour augmenter la capacité d’emprunt). Ce dernier aussi est soigneusement examiné. L’apport personnel est quant à lui toujours pris en compte, néanmoins, de plus en plus de banques acceptent des demandes de prêt sans apport.
Savoir combien vous pouvez vous permettre d’emprunter est une condition préalable à l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien locatif. Le taux de l’usure doit donc être calculé pour savoir à quelle hauteur vous êtes finançable.
Le taux de l’usure est le taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles vous accordent un prêt. Fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant, celui-ci vise à vous protéger d’éventuels abus. Une fois ce taux calculé, un crédit immobilier est alors requis. Cette procédure de paiement prend alors en compte votre capacité d’endettement, votre solvabilité mais aussi vos ratios.
Estimation de la capacité d'endettement
Votre capacité d’endettement représente le montant que vous pouvez emprunter pour financer un projet. Aussi, ce montant sert à déterminer votre capacité à rembourser votre prêt bancaire.
Il est calculé en tenant compte des recettes, des prêts en cours, des dépenses récurrentes et anticipées, et de l’épargne disponible (qui détermine le montant de la contribution).
Estimation de la solvabilité
Détermination des ratios ou taux d'endettement
Quelle est donc finalement la capacité d'emprunt d'une personne dans l'investissement locatif ?
En règle générale, les banques n’accordent pas d’emprunt immobilier dont le taux d’endettement maximal est supérieur à 35 %. Les conditions d’emprunt et les taux de crédit ont des effets opposés sur la capacité d’emprunt. Plus la durée de remboursement est longue, moins il y a d’argent disponible pour les remboursements à long terme, ce qui signifie que des montants de mensualité sont moins élevés et donc vous obtenez une meilleure côte de crédit.
Des durées d’emprunt plus longues réduisent aussi la capacité de remboursement car les taux d’intérêt sont plus élevés et le coût total des intérêts payés sur le montant du prêt augmente.
Au contraire, plus la durée du prêt est courte, plus les paiements mensuels seront élevés et la capacité d’emprunt sera, quant à elle, plus faible. D’autre part, une durée de prêt plus courte signifie des taux d’intérêt plus bas, des primes de prêt totales moins élevées et une plus grande capacité d’emprunt.