Investir intelligemment dans l'immobilier locatif

Investir dans le locatif est, contrairement à ce que l’on pourrait croire, très différent d’acheter une résidence principale. Ce placement immobilier doit à tout prix se dissocier de notre approche personnelle de l’immobilier et doit être envisagé avec une réflexion spécifique à l’investissement. Alors, comment investir intelligemment dans l’immobilier locatif ? Découvrez tous nos cinq conseils.

Choisissez un bon emplacement

Le premier critère à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif est sans conteste l’emplacement. Si il est vu comme le critère le plus important pour certains, vous devrez garder en tête qu’il est loin d’être le seul que vous devez prendre en considération.

Toutefois, bien choisir le lieu où investir est primordial, que vous ayez un projet d’investissement dans le neuf ou dans l’ancien, que vous souhaitiez une location nue ou meublée (LMNP, LMP). Acheter un bien immobilier dans une zone à forte tension locative est idéale puisque cela correspond à investir dans un endroit où la demande locative est supérieure au nombre d’offres immobilières. Posséder un logement locatif dans une zone tendue permet alors d’éviter les périodes de vacances locatives ainsi que les loyers impayés, ce qui est très bénéfique. Pour votre investissement, viser les villes disposant d’une population croissante est également avantageux. Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte dans vos critères les infrastructures proches de votre bien (transport, commerces, etc.). Être à proximité de toutes commodités vous permettra d’avoir une large cible de locataires. Par exemple, en étant à la fois proche des écoles et universités, vous pourrez viser les étudiants comme les familles.

Prêtez attention aux critères souhaités par les locataires

Outre l’emplacement, le bien dont vous êtes l’investisseur doit aussi correspondre à certains critères. Les plus appréciés et attendues des locataires sont la luminosité du bien et l’état général d’entretien de la copropriété, dans le cadre où vous investissez dans un appartement ou un immeuble de rapport. Si vous investissez dans une copropriété, pensez à vérifier la liste des travaux effectués mais aussi celle des travaux à venir (façade, toiture, etc.) au risque de voir votre trésorerie impactée.

Calculez le rendement locatif du bien

Pour effectuer un achat immobilier locatif, vous devez impérativement prendre en considération l’aspect financier du projet. Ainsi, vous devrez absolument calculer le rendement de votre location avant de l’acquérir. Ce calcul se base sur les revenus locatifs annuels que vous percevrez et le montant global de l’acquisition du logement. Plus le rendement sera élevé, plus vous recevrez de revenus fonciers. Comparez donc les rendements de chaque bien que vous visitez afin de vous assurer que ceux-ci sont bien rentables. Attention à ne pas confondre rendement et rentabilité locative, qui elle, se base sur une éventuelle plus-value ou moins-value et est calculée dans le cas d’une revente.

En dehors de la rentabilité du projet, vous devez également étudier sa partie financière. Calculez tous les coûts engendrés par votre investissement pour essayer de vous rapprocher au maximum d’un projet autofinancé. L’autofinancement est atteint lorsque votre loyer couvre à minima la mensualité de votre crédit immobilier, et dans l’idéal la taxe foncière et les charges de copropriété si vous en avez.

Pensez au potentiel de plus-value

Si votre objectif à terme est de revendre votre investissement immobilier, vous devrez alors songer dès le départ au potentiel de plus-value de votre bien. Généralement, ce sont les quartiers en plein développement qui offrent le meilleur potentiel de plus-value. C’est aussi le plus souvent les zones qui possèdent un bon rendement. Toutefois, le potentiel de plus-value ne doit pas être un critère prioritaire, et doit passer après le rendement et l’équilibre financier de votre projet locatif.

Prenez garde au choix de votre locataire

Choisir un bon locataire est un facteur déterminant pour rentabiliser votre investissement. Etant donné que vous ne pourrez pas faire de retour en arrière, prenez toutes les précautions nécessaires avant de signer le bail de votre logement. En tant que propriétaire bailleur, assurez-vous de la solvabilité et de la fiabilité de vos locataires afin d’éviter les loyers impayés ou pire, la dégradation de votre bien. Pour cela, vérifiez que vos locataires aient des revenus deux à trois fois supérieurs au montant de votre loyer, et contactez leur ancien propriétaire pour connaître leur fiabilité. Enfin, vous pouvez également souscrire à une assurance contre les loyers impayés si jamais vous le souhaitez.

Se faire accompagner

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