La location nue et meublée
:
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Quelles sont les similitudes ?
Avant de se plonger dans les différences entre la location nue et la location meublée, il est essentiel de comprendre les points communs entre ces deux options :
1. Texte de loi : Les deux types de location sont régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et impliquent la conclusion d’un contrat de location entre le bailleur et le preneur.
2. Contrat de location : Que ce soit pour la location nue ou meublée, un contrat de location détaillé est établi, spécifiant les droits et les obligations de chaque partie, qui sont les mêmes peu importe s’il s’agit d’un bail nu ou meublé.
3. Loyer et révision : En pratique, le loyer est souvent plus élevé pour un logement meublé que nu en raison de la présence des meubles. Néanmoins, le mode et les échéances de paiement restent les mêmes. Concernant les révisions annuelles de loyer, si celles-ci sont mentionnées dans le bail, elles sont toutes les deux soumises à l’indice IRL.
4. Charges : Le locataire paie les charges soit sous forme de provisions sur charges (qui correspondent au montant des charges récupérables), ou sous forme de forfait en cas de colocation nue ou pour un bail meublé.
5. DDT (Dossier de Diagnostic Technique) : Avant la signature du bail, le propriétaire doit fournir un DDT indiquant l’état du logement, qu’il soit meublé ou non. Ce dossier comprend notamment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant 1949, le diagnostic amiante si le bien date d’avant 1997, le diagnostic gaz et électrique si les installations ont plus de 15 ans et l’état des risques et pollutions (ERP).
Quelles sont les différences ?
Cependant, malgré ces similitudes, des différences notables existent entre la location nue et la location meublée :
1. Dépôt de garantie : Dans le cas de la location nue, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges, tandis qu’il peut être équivalent à deux mois de loyer hors charges pour la location meublée.
2. Durée du bail : La durée du bail pour une location nue est de trois ans renouvelables tacitement alors qu’elle peut être d’un an seulement pour une location meublée renouvelable tacitement également.
3. Résiliation par le bailleur : Pour une location nue, le bailleur peut résilier le contrat au moins 6 mois avant la fin de bail, alors qu’en location meublée, le délai est de 3 mois avant la fin du bail.
4. Résiliation par le locataire : Le locataire d’une location nue doit respecter un préavis de trois mois pour résilier le bail, hors préavis réduit d’un mois sous conditions, contre un mois pour une location meublée.
5. La liste des meubles à fournir : Comme son nom l’indique, la location nue ne contient aucun meuble. En revanche, pour la location meublée, le bailleur à l’obligation de mettre à disposition du locataire les éléments cités dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
La fiscalité en location nue et meublée
L’un des aspects les plus importants à considérer lors du choix entre la location nue et la location meublée est la fiscalité. Voici comment chacune de ces options est traitée du point de vue fiscal :
En nue :
Revenus fonciers : Les loyers perçus dans le cadre d’une location nue sont imposables sous le régime fiscal des revenus fonciers. En fonction des recettes et des dépenses, deux solutions se distinguent :
• Micro foncier : Pour les propriétaires dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers annuels. L’application du forfait dispense de justificatifs.
• Réel : Pour les propriétaires dont les revenus fonciers annuels dépassent 15 000€, il est possible de déduire les charges déductibles des loyers annuels pour déterminer le revenu foncier imposable. Le bailleur doit garder comme justificatif toutes factures en cas de contrôle.
Quelles charges sont déductibles en location nue ?
Les charges déductibles en location nue comprennent les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les dépenses de travaux et de réparation, ainsi que les frais de notaire.
En meublé :
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : Les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
• Micro Bic : Pour les propriétaires dont les revenus meublés annuels sont inférieurs à 72 600€, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers annuels.
• Réel : Pour les propriétaires dont les revenus meublés annuels dépassent 72 600€, il est possible de déduire les charges déductibles des loyers annuels pour déterminer le revenu imposable.
Quelles charges sont déductibles en location meublée ?
Les charges déductibles en location meublée comprennent les mêmes types de dépenses que pour la location nue, ainsi que l’amortissement des meubles et équipements.
NB : Que ce soit en location nue ou meublée, le déficit foncier est limité à 10 700€ par année.