Investir en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : ce qu'il faut savoir
Après avoir commencé par un, deux ou trois biens mis en location, vous avez décidé de vous constituer un statut professionnel ? Ce statut particulier de loueur, dit LMP, s’applique sous conditions aux bailleurs de logements meublés. Afin de vous aider à y voir plus clair sur ce statut, IMMVEO, votre agence spécialisée dans l’investissement immobilier, vous révèle dans cet article tout ce qu’il faut savoir avant d’investir en tant que Loueur en Meublé Professionnel.
Qu'est-ce que le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Dans le vocabulaire de l’investissement immobilier locatif, cet acronyme est aussi connu que questionnant : LMP. Mais qu’est-ce que ce statut de Loueur en Meublé Professionnel ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal destiné aux propriétaires qui louent des logements meublés à titre professionnel. Pour bénéficier de ce statut, deux conditions principales doivent être remplies : les recettes locatives annuelles issues de la location meublée doivent dépasser 23 000 € et représenter plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal. Le bien loué doit être à usage d’habitation et répondre à des normes strictes de décence et d’équipement, garantissant une occupation immédiate et confortable pour le locataire.
Le statut LMP offre plusieurs avantages fiscaux : il permet notamment de déduire les déficits d’exploitation du revenu global, de bénéficier d’une exonération de plus-value sous certaines conditions et de profiter d’un régime d’imposition avantageux sur les loyers perçus.
Toutefois, il implique aussi des obligations administratives et comptables accrues, ainsi que le paiement de cotisations sociales sur les revenus locatifs. Ce statut s’adresse donc aux investisseurs pour qui la location meublée constitue une véritable activité professionnelle.
Dans quels cas choisir le statut LMP ?
Le choix du statut LMP peut se faire par défaut si vous êtes déjà soumis à ce mode d’imposition sur d’autres investissement. Mais ce choix peut également dépendre du montant des revenus locatifs générés, comme cité précédemment. Ainsi, en deçà du seuil de 23 000 € de recettes annuelles provenant d’un logement meublé, il est possible d’opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
En matière de fiscalité, le statut de Loueur en Meublé Professionnel vous permet de choisir, entre le régime micro-BIC et le régime réel. Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire les charges de vos revenus globaux et appliquer les amortissements. Si vous choisissez le régime micro-BIC, vous profiterez plutôt d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives.
Ainsi, le statut LMP peut être envisagé dans les cas suivants :
- 💶 Vous percevez plus de 23 000 € de revenus locatifs meublés par an : Le statut LMP est obligatoire dès lors que vos recettes locatives annuelles dépassent ce seuil.
- 📈 Vos revenus locatifs dépassent la moitié des revenus de votre foyer fiscal : Si vos recettes issues de la location meublée sont supérieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal, vous devez opter pour le LMP.
- Vous souhaitez imputer les déficits sur votre revenu global : Contrairement au LMNP, le LMP permet d’imputer sans plafond les déficits générés par l’activité de location meublée sur l’ensemble de vos revenus, ce qui peut fortement réduire votre imposition.
- 🏦 Vous voulez amortir le bien, le mobilier et déduire toutes les charges : Le LMP autorise l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, ainsi que la déduction de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux…).
- 📉 Vous anticipez une revente et souhaitez bénéficier d’une exonération de plus-value : Après 5 ans d’activité, si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 € par an sur les deux dernières années, la plus-value réalisée lors de la revente peut être totalement exonérée d’impôt.
- 🛡️ Vous souhaitez une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Le bien loué en LMP peut être exonéré d’IFI sous certaines conditions, ce qui n’est pas possible en LMNP.
- 👨 Vous envisagez d’en faire votre activité principale ou une activité professionnelle structurée : Le LMP est adapté si vous souhaitez gérer votre patrimoine locatif comme une véritable activité professionnelle, avec une gestion plus poussée.
- 🏢 Vous souhaitez investir via une société : Le LMP permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée via une structure dédiée, ce qui peut offrir des optimisations fiscales dans certains cas.
Quelles sont les différences avec le statut LMNP ?
Les différences entre les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) concernent principalement les formalités administratives, les avantages fiscaux ainsi que les cotisations sociales à payer. Il est essentiel de bien comprendre ces différences afin de pouvoir optimiser et sécuriser au mieux votre investissement locatif :
- Si le statut LMP demande une inscription au registre du commerce, ceci n’est pas le cas pour le LMNP.
- Les formalités de gestion quotidienne et de comptabilité sont simplifiées à l’extrême pour le régime LMNP, mais plus lourdes dans le cas du statut LMP.
- Le montant des recettes locatives ne doit pas excéder 50 % des revenus du foyer ou 23 000 €/an en LMNP.
- Aucune cotisation sociale n’est demandée en LMNP, mais vous devrez quand même vous acquitter de prélèvements sociaux.
- Déficits imposables sur le revenu global en LMP.
Avec toutes ces indications, vous vous sentez perdu face à la complexité des statuts et souhaitez y voir plus clair ou estimer quelle est l’approche la plus pertinente pour votre profil d’investisseur ? L’équipe d’experts d’IMMVEO peut vous proposer un premier appel gratuit de 30 minutes pour échanger de votre projet et vous présenter sa solution d’accompagnement clé en main, incluant notamment des conseils fiscaux.
Comment investir en tant que Loueur en Meublé Professionnel ?
Afin d’investir dans les meilleures conditions de rendement et d’optimisation fiscale, la location en LMP demande une certaine préparation en amont. Et le critère le plus important est alors évidemment celui du choix du logement. Entre sélection de la typologie du bien et son emplacement, vous devrez prendre en compte de multiples critères à mettre en parallèle avec votre cœur de cible.
Investir en tant que Loueur en Meublé Professionnel induit également de devoir équiper le logement des éléments suivants : literie complète, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, ustensiles de cuisine et vaisselle, table et chaises, ainsi que des rangements. Un logement propre, décent, décoré avec goût et simplicité, mais vivable dans l’instant. Penchez-vous ensuite sur les formalités administratives : choix du régime d’imposition, inscription au RCS et compréhension de la déclaration d’impôt en LMP.
Pour vous accompagner dans votre investissement en tant que Loueur en Meublé Professionnel, l’équipe d’IMMVEO est à votre disposition ! Spécialisés dans le domaine de l’investissement clé en main, nous vous proposons un accompagnement global, vous permettant de vous lancer sereinement dans cette nouvelle activité grâce à des conseils sur mesure et une équipe dédiée à votre recherche.
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