Guide du premier achat locatif en immobilier
Vous souhaitez vous lancer dans le monde de l’investissement immobilier locatif pour vous bâtir un patrimoine et générer des revenus tous les mois ? Si l’immobilier est une forme d’investissement généralement sécurisée, il reste tout de même possible de faire de mauvais choix et de se tourner vers un bien ne présentant qu’une faible rentabilité et un rendement peu intéressant. Alors, afin de vous éviter une telle problématique, et vous permettre de réussir votre entrée dans le monde de l’investissement, IMMVEO vous a préparé ce guide du premier achat locatif en immobilier.
Le financement de son premier achat
En tant que jeune investisseur, il y a fort à parier que le financement de votre bien passe par l’obtention d’un crédit immobilier. L’idée est alors de trouver un prêt adapté à votre capacité d’endettement, tout en optimisant la durée de remboursement pour que le montant des mensualités demeure soutenable. La banque se basera principalement sur deux critères pour vous accorder un emprunt : vos revenus et votre apport personnel.
👉 Il est donc essentiel de constituer un dossier béton, qui prouvera votre sérieux et votre aptitude à faire face aux échéances de manière régulière.
Dans le cadre d’un projet locatif, certains établissements bancaires peuvent être plus enclins à vous suivre, car un investissement immobilier locatif génère des loyers. En effet, la demande locative peut rassurer la banque si vous savez démontrer qu’elle sera suffisamment élevée dans la zone que vous ciblez. Nous vous conseillons de fournir une étude de marché précise, incluant la situation du quartier, le niveau des loyers pratiqués et la présence d’infrastructures ou de commerces à proximité. Plus vous aurez d’arguments concrets, plus vous serez crédible pour justifier votre emprunt. Dans cette optique, l’investissement immobilier dans une zone tendue a toutes les chances de paraître plus intéressant.
Par ailleurs, dans le cadre de votre premier achat en immobilier locatif, il vous faudra soigneusement évaluer la question de la fiscalité, comme en envisageant le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Dans tous les cas, rapprochez-vous d’un professionnel pour être sûr que votre projet réponde aux conditions requises et que vous puissiez profiter au maximum des dispositifs existants. Vous pourrez alors déterminer un régime fiscal adapté (micro-BIC, micro-foncier, régime réel) et optimiser votre fiscalité pour que la rentabilité brute ne soit pas trop impactée par les impôts.
Le financement englobe également la prise en compte des frais de notaire, qui varient selon que vous achetez un bien ancien ou un logement neuf. Pour un projet immobilier ancien, vous pouvez vous attendre à un taux de frais plus élevé que pour un bien neuf, mais en contrepartie, le prix d’achat d’un appartement ancien peut être plus abordable et vous permettre de dégager une meilleure rentabilité locative, surtout si vous décidez par la suite de réaliser de petites rénovations pour augmenter la valeur du logement.
N’oubliez pas que le financement est souvent la première étape concrète dans votre parcours d’investisseur. Définir un plan de financement solide, savoir combien vous pouvez emprunter et à quel taux, calculer les mensualités qui viendront se greffer à votre budget : tout cela fera la différence entre un investissement locatif viable et un projet bancal susceptible de vous mettre en difficulté.
💡 IMMVEO attire votre attention sur l’importance de d’ores et déjà bien commencer à planifier votre investissement en amont de cette étape. En effet, avant même de réfléchir à acheter un quelconque bien, il est impératif que vous sachiez la forme finale que vous souhaitez que prenne votre type d’investissement pour permettre de concrétiser celui-ci dans les meilleures conditions.
Bien choisir la typologie de bien sur laquelle investir
Une fois que vous avez une vision claire de votre financement, il faut déterminer quel type de bien correspond le mieux à vos objectifs d’investissement locatif. Faut-il commencer par un studio, un T2 ou vous lancer dans un logement plus grand ? Il n’existe pas de réponse universelle, mais nous pouvons éclairer votre lanterne en comparant ces options.
Le studio, souvent loué à des étudiants ou de jeunes actifs, est un choix populaire pour un premier achat locatif en immobilier. L’avantage, c’est que le prix d’achat reste en général plus abordable qu’un T2 ou un T3. Ainsi, vous limitez vos mensualités de crédit et vous ciblez un public large, surtout si vous visez une zone où la demande locative est forte (ville universitaire, quartier dynamique, proximité de transports).
💡 En prime, le studio peut être intéressant pour un premier investissement locatif, car il permet le plus souvent de cibler une population étudiante : un besoin cyclique qui peut se renouveler certes chaque année, mais qui a peu de chance d’entraîner un changement de locataire durant la période scolaire, ce qui vous permet d’anticiper le futur départ du locataire.
Le T2 représente un compromis intéressant. Il attire un public varié : jeunes couples, personnes seules à la recherche d’un peu plus d’espace, voire étudiants, selon la surface. Le loyer peut évidemment être plus élevé que pour un studio, ce qui vous permet de couvrir un emprunt plus conséquent. De plus, un T2 peut se revendre plus facilement sur le marché immobilier, dans la mesure où un grand nombre d’acheteurs potentiels recherchent ce type de surface. IMMVEO amène régulièrement ses investisseurs à se tourner vers le T2, car la rentabilité peut y être tout à fait satisfaisante, à condition que l’emplacement soit bon et que le niveau des charges de copropriété ne soit pas trop élevé.
Quel que soit votre choix, il est impératif de se poser la question de la location nue ou meublée. La location meublée peut offrir des avantages fiscaux non négligeables grâce au statut LMNP, et elle permet aussi de pratiquer un loyer plus élevé si le marché local s’y prête. En revanche, le coût de l’ameublement et la gestion du mobilier peuvent représenter des contraintes supplémentaires. En parallèle, la location nue propose davantage de stabilité, car les locataires ont tendance à s’engager pour des durées plus longues.
À nouveau, dans le cadre de votre premier achat locatif en immobilier, IMMVEO vous conseille de vous pencher sur cette question avant même l’étape du financement, pour présenter à votre conseiller bancaire une proposition mature en vue d’obtenir votre crédit.
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En parallèle, nous vous invitons à accorder une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les passoires thermiques sont désormais dans le collimateur des pouvoirs publics. Des restrictions se mettent en place pour louer ce type de biens, et si vous visez un appartement ancien, des travaux de rénovation énergétique risquent d’être à prévoir. Or, ces dépenses impacteront évidemment la rentabilité de votre investissement locatif.
Les erreurs à éviter
Ne pas assez se renseigner sur la fiscalité
Le premier écueil, et sans doute l’un des plus courants, que font les particuliers lors de leur premier achat locatif en immobilier est de négliger la dimension fiscale de l’investissement. Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, il faut savoir comment déclarer vos revenus fonciers, à quel régime vous êtes soumis et quels dispositifs de défiscalisation vous pourriez actionner. Dans certains cas, opter pour le micro-foncier ou le régime réel peut faire une différence substantielle en fin d’année. Vous devez donc être au fait des règles en vigueur, car la fiscalité immobilière est un univers complexe qui peut vite peser lourd dans votre rentabilité.
Le statut LMNP en location meublée, la colocation ou la location nue avec ses propres spécificités fiscales : toutes ces options doivent être étudiées avec soin. Nous ne pouvons alors que vous conseiller de vous faire accompagner par des professionnels du secteur qui pourront réaliser les calculs nécessaires, évaluer les taxes relatives à chaque typologie fiscale ou encore vous aider à penser aux détails liés pour vous permettre de vous tourner vers la forme d’investissement la plus adaptée. C’est notamment ce que vous proposent les experts d’IMMVEO.
Choisir un bien plutôt qu’un emplacement
Une autre erreur classique est celle de se focaliser sur le bien immobilier en lui-même, en oubliant l’emplacement. Or, dans le cadre d’un premier achat locatif en immobilier, il convient avant tout de miser sur un quartier dynamique ou une zone tendue afin de vous assurer une bonne demande locative et un risque de vacance faible. Un appartement superbe dans une ville peu attractive risque de rester vide de locataires pendant plusieurs mois, ce qui pénaliserait votre trésorerie et vos mensualités de crédit, en dépit de son aménagement intérieur !
Renseignez-vous sur les projets d’aménagement urbain, la proximité des transports, les campus universitaires ou les bassins d’emploi. Prenez aussi le temps de visiter la ville, de sentir l’atmosphère du quartier et de vérifier la présence de commerces à proximité. Un bien un peu moins séduisant, mais idéalement localisé peut s’avérer être un placement plus rentable qu’un logement clinquant dans un secteur peu recherché.
Enfin, réfléchissez également l’emplacement en fonction des éléments clés de votre cible. En effet, en tant que futur propriétaire du logement, vous devez répondre aux attentes des futurs locataires. Ainsi, un étudiant ayant un faible revenu sera plutôt à la recherche d’un bien à proximité des transports en commun pour éviter de devoir prendre la voiture. Cet exemple tout simple illustre à la perfection l’importance d’évaluer soigneusement l’emplacement pour garantir l’attractivité finale du bien.
Ne pas négocier le prix d’achat
Certains investisseurs débutants omettent de négocier le prix d’achat, par crainte de rater l’occasion ou par manque de confiance. Pourtant, la négociation fait partie intégrante du processus. Il est tout à fait possible que le vendeur ait prévu une marge, surtout dans un marché immobilier où les prix ne sont pas toujours figés. Une différence de quelques milliers d’euros peut alléger vos mensualités et améliorer le rendement locatif de votre projet.
S’informer sur les biens comparables vendus récemment dans le même quartier vous aidera à connaître le prix moyen au mètre carré et à juger si la demande du vendeur est raisonnable. Si vous estimez que le montant est trop élevé, n’hésitez pas à proposer un prix cohérent avec vos projections de rentabilité et votre capacité d’emprunt. C’est une démarche courante et attendue dans la plupart des transactions immobilières.
Confier la réussite de son premier achat locatif en immobilier à des experts
Vous avez du mal à mettre sur pied une stratégie d’investissement solide, n’avez pas de connaissances spécifiques au niveau des lois et options fiscales à votre disposition, ou encore souhaitez avez peur de ne pas savoir gérer toutes les étapes de l’investissement ? Vous pouvez alors de déléguer chacune des étapes de votre premier achat locatif en immobilier à un professionnel spécialisé dans le domaine.
Avec IMMVEO, pas de panique ! Notre équipe est composée d’experts du domaine qui accompagnent chaque année de nombreux investisseurs dans leur premier achat locatif afin qu’ils puissent commencer à se bâtir un patrimoine. Avec des experts spécialisés dans chaque grande ville que nous jugeons propice à l’investissement, IMMVEO agit comme votre interlocuteur unique et se charge de l’entièreté des opérations, pour que vous puissiez sereinement avancer dans votre projet.
Passer par IMMVEO, c’est avoir la certitude que son investissement sera suivi par un expert du domaine, investi à votre écoute. En fonction de votre budget et de votre objectif, nous nous chargeons de localiser un bien adapté, qui sera intéressant à la revente tout en vous ayant permis de dégager un cash-flow positif tous les mois. Recherche du logement, négociation de son prix, rénovation… Nous sommes présents à toutes les étapes et nous chargeons même de fixer le loyer et d’assurer la gestion locative.
Nos experts peuvent vous aider à investir à Paris, Lille, Le Mans, Le Havre et bien d’autres villes en France.
Vous l’aurez compris, la règle d’or pour disposer d’un investissement pertinent est de soigneusement planifier son projet. Lors de votre premier achat locatif en immobilier, vous devrez ainsi soigner la préparation et la conception de chacune des étapes pour que le financement, l’achat et la mise en location se déroulent dans les meilleures conditions. Vous souhaitez éviter les pièges de l’investissement et bénéficier de l’appui d’experts ? Découvrez le service clé en main d’IMMVEO !