La fiscalité de la plus-value immobilière en LMP : les infos à connaître
Si l’investissement immobilier locatif en meublé reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine, le vocabulaire complexe et les questions relatives à la fiscalité peuvent rebuter plus d’un acheteur, comme par exemple, lorsque la problématique de la plus-value entre dans l’équation en tant que loueur LMP. Afin de bien comprendre le principe et les implications de fiscalité de la plus-value immobilière en LMP, Immveo vous propose alors ce guide simple et rapide !
Le principe de la plus-value immobilière
Parmi les termes les plus souvent entendus en matière d’investissement immobilier, l’expression plus-value est une notion très répandue. Mais qu’est-ce que c’est, exactement, la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière, en tant que loueur LMP, se définit comme la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Plus simplement, il vous suffit de soustraire le prix de vente de sa valeur amortie afin d’obtenir le montant de votre plus-value.
Par exemple : si vous avez acheté un bien 150 000 €, que vous le vendez 175 000, et que l’avez amorti à hauteur de 60 000 € en 3 ans, vous devez prendre ces montants en compte dans votre calcul. Vous réalisez donc une plus-value du montant suivant :
175 – (150 000 – 60 000) = 85 000 euros de plus-value.
Attention, cette méthode de calcul de la plus-value est valable uniquement pour la location en meublé professionnel (LMP).
Quelle est la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière en LMP ?
Afin de déclarer et de calculer correctement votre plus-value, vous devez en premier lieu apprendre à distinguer la plus-value à court terme (moins de 2 ans d’exploitation du bien), de celle à long terme (au-delà de 2 ans de détention).
Concernant la plus-value à court terme : celle-ci correspond aux amortissements réalisés durant ces deux premières années. Ces montants sont imposés à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche imposable) et aux cotisations sociales des indépendants.
Du côté de la plus-value à long terme, le montant est obtenu par soustraction du prix d’achat et du prix de vente. Ce montant fait l’objet d’une imposition forfaitaire unique (flat tax), dont le taux est fixé à 30 % (répartis entre 12.8 % pour l’impôt sur le revenu et 17.2 % pour les prélèvements sociaux).
Enfin, vous devez savoir que depuis quelques années, le taux d’imposition pour les plus-values à long terme pour les LMP a fortement baissé : vous serez ainsi taxé d’un montant de 12.8 % au lieu de 16.
Exonérations possibles
En tant que LMP, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value à long terme, sous conditions de chiffre d’affaires :
- Exonération totale : si les recettes tirées de votre activité de location meublée sont inférieures à 90 000 € HT sur les deux dernières années civiles.
- Exonération partielle : si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT. L’exonération est alors dégressive.
À noter : ces recettes comprennent l’ensemble des loyers encaissés dans le cadre de votre activité de location meublée professionnelle, tous biens confondus.
En outre, si vous cessez votre activité de LMP dans le cadre d’un départ à la retraite, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value à condition de respecter certains critères :
- Avoir exercé l’activité pendant au moins 5 ans,
- Partir à la retraite dans les 2 ans suivant la cession,
- Ne pas dépasser un certain seuil de recettes (90 000 € pour l’exonération totale).
Envie d’aller plus loin dans la réflexion concernant la fiscalité de votre projet d’investissement ? N’hésitez pas à contacter l’équipe d’Immveo pour bénéficier de nos conseils et de notre savoir-faire dans le domaine !
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