Peut-on déduire les charges de copropriété d'un investissement locatif ?
L’investissement immobilier locatif peut permettre, sous certaines conditions, de déduire certaines charges. Mais peut-on spécifiquement déduire les charges de copropriété d’un investissement locatif ? La réponse à cette question dépend en réalité de plusieurs facteurs. Afin de vous aider à y voir plus clair, IMMVEO vous révèle tout dans ce nouvel article.
Que sont les charges de copropriété ?
Avant toute chose, définissons précisément que sont les charges de copropriété ? Il s’agit des dépenses courantes d’un immeuble (ou d’une maison dans le cas d’une copropriété horizontale) payées collectivement par les copropriétaires afin d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété.
Les charges ne doivent pas être confondues avec les avances de fonds de provisions, elles sont bien des dépenses destinées à être réglées immédiatement. Ces fameuses charges concernent principalement la conservation et l’administration du bien :
- Les frais d’entretien et de maintenance de l’immeuble et des espaces verts, ainsi que l’éventuel salaire du gardien ;
- Les dépenses liées aux réparations courantes, comme l’entretien du système de chauffage ou le remplacement des ampoules palières ;
- Les assurances multirisques et responsabilité civile de l’immeuble ;
- Et enfin les frais de gestion liés au syndic.
Des frais incompressibles donc et partagés à la quote-part de chaque copropriétaire, le montant étant fixé au préalable. Il existe quelques exceptions de charges fixes, appelées les charges spéciales, qui ne concernent que certains copropriétaires, par exemple la maintenance d’ascenseur non supportée par les logements en rez-de-chaussée.
Les charges de copropriété d'un investissement locatif sont-elles déductibles ?
Le principe de déduction des charges de copropriété en investissement locatif est une question complexe, cela dépendant principalement de votre imposition et de vos conditions de gestion locative. Nous allons vous expliquer.
Vous le savez probablement : les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais afin de pouvoir profiter d’avantages fiscaux, les propriétaires peuvent choisir entre différents régimes. Si vous louez votre bien en location nue, vous serez soumis au régime du micro-foncier. En revanche, si vous louez votre bien en meublé, deux possibilités s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel.
Dans le cas du régime micro-BIC, l’administration fiscale appliquera pour vous un abattement de 50% sans autre possibilité de déduction. Si vous souhaitez déduire vos charges, portez-vous plutôt sur le régime réel.
Au-delà de ce choix, il est théoriquement possible de déduire les frais : frais de gestion, travaux et provisions. Sont également déductibles les primes d’assurances, taxes foncières et intérêts d’emprunt.
Déduction des charges de copropriété en location vide
Sous le régime micro-foncier (revenus locatifs < 15 000 € par an), un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Il n’est pas possible de déduire les charges individuellement.
Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire vos charges de copropriété (frais de syndic, entretien des parties communes, assurance de l’immeuble…), à condition qu’elles soient effectivement payées et justifiées.
Déduction des charges de copropriété en LMP
Si vous louez votre bien en meublé, vous entrez dans la catégorie de Loueur en Meublé Professionnel lorsque cette activité représente l’activité fiscale principale de votre foyer, et si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros/an.
Concernant les charges de copropriété sous le statut LMP, la déduction concerne la totalité des frais liés à l’administration de vos biens : frais de gestion, charges locatives et propriétaires, charges d’entretien, charges liées au statut LMP et frais d’intérêt d’emprunt. Un statut professionnel particulièrement avantageux, qui peut, comme vous pouvez le constater, mener à des réductions d’imposition particulièrement élevées.
Déduction des charges de copropriété en LMNP
Comme dans le cas du statut LMP, vous pouvez bénéficier de charges déductibles sous le statut LMNP selon votre régime fiscal. Si vous avez opté pour un régime micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais sans possibilité de déduire spécifiquement vos charges.
Dans le cas du passage au régime réel, les charges de copropriété peuvent être déduites intégralement de vos revenus locatifs. Ceci inclut les travaux d’entretien, les frais de gestion de syndic, les assurances et taxes foncières.
Récapitulatif du cas du régime réel
Charges déductibles au régime réel | Déductible ? |
Charges de copropriété | ✅ Oui |
Assurance PNO (propriétaire non occupant) | ✅ Oui |
Frais de gestion locative | ✅ Oui |
Intérêts d’emprunt immobilier | ✅ Oui |
Travaux de réparation/entretien | ✅ Oui |
Travaux d’amélioration | ❌ Non (sauf exceptions) |
Amortissement du bien (LMNP/LMP) | ✅ Oui (en meublé uniquement) |
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