Comment fonctionne la fiscalité en LMNP

Le statut fiscal LMNP (Location Meublé Non Professionnel) est réputé pour son aspect avantageux. Il existe en tout deux régimes fiscaux différents pour ce type d’investissement, qu’il est important de bien analyser afin que son achat soit le plus rentable possible. Découvrez quelles sont les conditions d’éligibilité ainsi que les atouts de la fiscalité en LMNP.

C’est quoi le statut fiscal LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel concerne uniquement les propriétaires de location meublée. Plus facile à obtenir que le statut de loueur meublé professionnel (LMP), des conditions et formalités doivent cependant être respectées afin de l’acquérir. Pour se déclarer en LMNP, il est obligatoire pour l’investisseur d’être un contribuable français souhaitant investir dans l’immobilier locatif à long terme. Celui-ci doit alors déclarer tous les revenus qu’il obtient de ses investissements dans la catégorie BIC. Ce statut n’étant pas compatible avec le statut LMP, le loueur ne devra alors pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et il ne devra pas percevoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000€ par an. Son activité de propriétaire bailleur ne doit pas être sa source de revenus principale et son activité doit être déclarée auprès d’un CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Le bien meublé doit aussi être loué dans le mois qui suit son acquisition ou au moment de l’achèvement des travaux. Il peut être situé ou non dans une résidence de services et doit permettre aux locataires de s’installer directement avec leurs effets personnels, ceux-ci n’ayant pas besoin d’investir dans du mobilier pour répondre à leurs besoins. L’investisseur pourra être considéré comme un loueur meublé professionnel au moment où ses revenus locatifs dépasseront 23 000€ par an, et lorsque ses revenus représenteront plus de 50% des revenus du foyer. Dans le cadre de ce nouveau statut, des cotisations sociales d’environ 1 000€ sont alors demandées tous les ans.

Quelles sont les fiscalités possibles pour le statut LMNP ?

L’administration fiscale estime qu’un loueur mettant à disposition sur plusieurs années fiscales son bien meublé exerce une activité de type commercial. De ce fait, un investisseur LMNP aura alors le choix de souscrire entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC

Pour pouvoir profiter du régime fiscal micro-BIC, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 72 600€, sauf si le loueur opte pour le régime réel, régime n’étant appliqué que sur demande.

Le régime micro-BIC permet alors d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% sur les montants des loyers, ce qui signifie que le loueur n’est imposé que sur 50% des montants de ses loyers. Cependant, aucune charge ne peut être déduite, ce régime est donc intéressant si les charges sont inférieures à la moitié des recettes.

Il est également impossible d’être imposé au régime micro-BIC, tout comme il est impossible de récupérer la TVA déductible, comme c’est normalement le cas lors d’une acquisition dans une résidence de services.

Le régime réel

Il existe deux façons de bénéficier du régime réel : il faut soit avoir des revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600€, soit avoir opter pour ce régime.

Avec cette fiscalité, il est possible de déduire toutes les charges liées à son investissement de ses revenus locatifs (taxes foncières, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, honoraires comptables, prime d’assurance de l’immeuble). Le régime réel permet aussi de déduire les amortissements de l’investissement sur :

  • 5 à 10 ans pour tout ce qui est meuble et équipement.
  • 25 à 40 ans pour les frais d’acte et l’immobilier.

Ces amortissements donnent lieu à une défiscalisation totale ou partielle des loyers encaissés, ce qui est l’avantage principal d’une location meublée contrairement à une location classique. Si le logement est dans une résidence de services, l’investisseur peut également récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition du bien.

Dans le cadre de ce régime d’imposition, il est aussi possible d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard pour les loueurs dont le logement est dans une résidence de services. Ce dispositif permet de :

  • Avoir une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT répartie sur 9 ans (réduction plafonnée à 300 000€). Si la réduction de l’impôt est supérieure à l’impôt de l’année, celui-ci peut alors être reporté pendant les six années suivantes.
  • Récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’achat, dans le cas où le propriétaire s’engage à conserver son bien durant 20 ans.
  • Avoir un bail commercial liant le propriétaire au gestionnaire de la résidence. Ce contrat permet à l’investisseur de percevoir un loyer pendant toute la durée du bail, pour un minimum de 9 ans. Le gestionnaire a alors l’entière responsabilité de la gestion du bien et de sa location, ce qui permet au propriétaire d’être pleinement serein.

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