Faire une simulation d'investissement locatif

Faire un investissement immobilier locatif est presque toujours synonyme de placement financier conséquent. De cette manière, il est indispensable de bien évaluer sa capacité d’emprunt ainsi que son budget avant de se lancer dans cette aventure. Heureusement, des calculs et des outils de simulation en ligne existent afin de préparer au mieux votre achat immobilier. Tour d’horizon des facteurs à prendre en compte pour calculer votre taux d’endettement.

Pourquoi simuler votre investissement locatif ?

Grâce à ses taux d’intérêt bas, même s’ils remontent actuellement, et ses avantages fiscaux (amortissement, Censi-Bouvard, Pinel, Malraux…), investir en immobilier reste à ce jour le placement favori des français. Cependant, pour que votre projet investissement locatif soit une réussite, il est primordial de ne pas négliger votre simulation. Dans le cadre de l’achat d’un bien locatif (LMNP, LMP, immeuble de rapport…), la simulation vous aidera à définir le coût global de votre projet immobilier, en prenant en compte le montant des mensualités, la durée, etc. Celle-ci vous permettra également d’identifier le crédit immobilier le plus adapté à vos besoins, étape importante pour avoir la meilleure rentabilité possible. Attention cependant, la simulation d’un premier achat immobilier en résidence principale sera un calcul différent que pour un achat locatif, que vous investissez dans une location nue ou meublée. Ici il est capital de prendre en compte que vous n’achetez pas un logement pour y vivre, mais vous achetez un bien destiné à la location. Bien que vous ayez des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus, vous aurez très certainement des charges liées à votre résidence principale qui devront par conséquent être prises en compte dans le calcul. Cela aura bien évidemment une influence sur les conditions de votre prêt.

Comment simuler votre investissement locatif ?

Pour simuler correctement votre investissement locatif, vous devrez suivre pas à pas ces trois étapes.

1 - Evaluez le montant de votre prêt

La première question que vous devez vous poser est : quel montant dois-je emprunter pour financer mon projet immobilier ? Une fois que vous aurez déterminé précisément votre budget, vous pourrez alors estimer votre capacité d’investissement.

2 - Calculer vos mensualités

Le calcul de vos mensualités est un passage obligé pour visualiser votre prêt immobilier ainsi que son impact sur la durée possible. Ce calcul doit prendre en compte tous les coûts engendrés par votre logement locatif (coût du crédit, assurance, frais de notaire…) pour savoir si vous pourrez le rembourser aisément ou non.

3 - Calculer votre rendement locatif

Le rendement locatif est certainement l’indicateur le plus important à prendre en compte pour un investisseur. Et pour cause, celui-ci permet de savoir si son investissement peut ou non rapporter de l’argent, et ainsi être rentable. Il facilite donc la comparaison entre les différents projets et vous aidera à faire votre choix. Attention toutefois à ne pas le confondre avec la rentabilité locative, qui elle prend en compte la possible plus-value ou moins-value générée par la revente de votre bien. Le rendement locatif quant à lui prend seulement en compte le prix d’achat du bien immobilier, le loyer défini et les charges qui en découlent.

Si ces trois étapes vous semblent complexes à effectuer seul, sachez que des simulateurs en ligne existent pour vous guider dans vos calculs.

Comment avoir un bon investissement locatif ?

Pour avoir la meilleure rentabilité possible et avoir un résultat satisfaisant sur le simulateur que vous utilisez, votre projet locatif devra obéir à certains facteurs. Par exemple, assurez-vous que votre bien soit situé dans une zone de tension locative, c’est-à-dire une zone avec une forte demande locative. Pour cela, étudiez le marché immobilier de l’emplacement où vous souhaitez acheter votre bien, cela vous évitera de vous exposer à des risques locatifs comme des loyers impayés, des vacances locatives, etc. Cela vous permettra aussi de trouver un ou des locataires plus rapidement, ce qui vous permettra d’obtenir des revenus fonciers assez vite. Réfléchissez d’ailleurs à quel montant vous souhaitez fixer vos loyers, car vos revenus locatifs pourront vous aider à rembourser votre emprunt. Ils seront d’ailleurs pris en compte à 70% lors du calcul de votre capacité d’emprunt.

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