Comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif ?
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Investir dans l’immobilier locatif offre de nombreux avantages. Parmi ceux-ci, on retrouve le fait de pouvoir défiscaliser. En 2024, c’est près d’une dizaine de dispositifs qui peuvent vous permettre de réduire vos impôts selon la nature de votre bien (location nue ou meublée, neuve ou ancienne, etc.). Découvrez les principaux dispositifs de défiscalisation.
Quels sont les différents dispositifs fiscaux existants ?
La défiscalisation immobilière concerne aujourd’hui l’ensemble des mesures fiscales d’aide à l’investissement immobilier, mises en place par l’Etat. Ces aides, procurant des réductions d’impôt, ont été créées pour faciliter l’accès à l’investissement locatif aux particuliers comme aux professionnels.
En tout, de nombreux dispositifs existent, à savoir :
- La loi Pinel et la loi Pinel Outre-mer.
- La loi Malraux.
- Le statut LMNP et LMP.
- La loi Censi-Bouvard.
- Le dispositif Monuments Historiques.
- Le dispositif Denormandie.
- Le dispositif Cosse ancien.
- Le statut SCI et SCPI.
- Le déficit foncier.
- Etc.
Bien évidemment, tous ces dispositifs se différencient par leurs conditions d’attribution, leurs modes de calcul, leurs durées, leurs montants, etc. Il est donc primordial de connaître précisément leurs conséquences pour optimiser votre imposition. Découvrons ensemble les principaux dispositifs d’aides.
La loi Pinel : investir dans le neuf
Le dispositif Pinel concerne l’investissement dans le neuf. Cette loi permet aux propriétaires-bailleurs de s’acquitter d’un bien immobilier neuf pour le louer, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Celui-ci peut s’appliquer au maximum à deux locations par an avec un plafond de 300 000€ d’investissement par personne et de 5 500€ par m2 de surface habitable. Bien entendu, l’acheteur du logement doit répondre à certains critères pour bénéficier de ces avantages fiscaux :
- La zone d’implantation. Pour être éligible, le bien immobilier doit être situé dans une zone A, A bis ou B1. Il est aussi possible qu’il soit localisé en zone B2 et C si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017.
- Les conditions liées aux locataires. L’habitation mise en location sous le dispositif Pinel doit être la résidence principale du locataire et doit être non meublé. Aussi, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder un certain plafond, variant selon la zone d’implantation et le nombre d’occupants au sein du logement.
- La durée de location. Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’acquéreur doit s’engager à louer son bien durant une durée minimale de 6 ans, sous peine de perdre ses avantages fiscaux. Il est donc primordial pour le propriétaire de faire attention au période de vacances locatives, à une évolution défavorable du marché immobilier ou encore aux loyers impayés.
La durée de location de 6 ans peut être renouvelable trois fois ou l’investisseur peut choisir une durée minimale de 9 ans, prolongeable 3 ans. Selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) le propriétaire aura une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de son investissement, dans la limite de 63 000€.
La loi Malraux : investir dans l’ancien
Le dispositif Malraux permet de diminuer sa fiscalité par le biais d’une réduction d’impôt, à condition d’investir dans un immeuble ancien et d’effectuer des travaux dans le bien acquis. Concernant les conditions d’attribution, l’investisseur s’acquitte à respecter les critères suivants :
- La zone d’implantation. Le bien doit être situé dans un quartier ancien dégradé ou présentant une forte concentration de bien dégradé, ou dans un secteur dit “sauvegardé”.
- Les conditions liées aux travaux. La loi Malraux vous permet de déduire le revenu fiscal global de vos frais de travaux de rénovation dans une limite de 100 000€ par an, et ce durant 4 années consécutives. Les travaux doivent cependant porter sur l’intégralité de l’immeuble ancien, être confiés à un architecte et doivent obtenir une autorisation préfectorale.
- La durée de location. Une fois les travaux achevés, l’acheteur s’engage à mettre en location son immeuble durant au moins 9 ans, chaque appartement devant être la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut cependant pas être descendant ou ascendant du propriétaire et ne peut pas être rattaché à son foyer fiscal.
Si ces conditions sont respectées, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 30%. Il peut aussi jouir d’une réduction d’impôt de 22% si son bien est situé dans une zone AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).