Comment calculer le TRI immobilier ?
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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif et vous souhaitez calculer le TRI pour savoir la rentabilité de votre investissement ? Le taux de rendement interne constitue un indicateur financier important pour déterminer l’opportunité offerte par un investissement locatif. Avant de vous lancer, découvrez ce qu’est un TRI en immobilier, comment le calculer et les différentes méthodes.
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Sommaire
- Le rendement locatif brut
- Le rendement locatif net
- Le rendement locatif net après impôt
En quoi consiste le TRI en immobilier ?
Le taux de rendement interne (TRI) désigne le taux d’actualisation annulant la VAN (valeur actuelle nette) lié au flux de trésorerie d’un projet d’investissement immobilier. Les investisseurs immobiliers ou financiers utilisent le TRI immobilier pour connaître la rentabilité et ainsi, la viabilité de leur projet. Il permet de savoir la rentabilité d’un projet par rapport aux flux financiers.
Grâce à cet outil d’évaluation financière, il est possible de comparer plusieurs types d’investissement y compris l’investissement immobilier. Sachez toutefois que, cette comparaison ne peut pas être réalisée à l’aide d’un simple taux de rendement. En effet, il ne tient pas compte de la répartition et de la plus-value des flux de trésorerie, mais seulement des flux financiers et des fonds. Le TRI est important pour faire une évaluation de la capacité de remboursement en fonction des différentes charges. Vous pouvez l’utiliser pour estimer les coûts et les avantages d’un investissement en vue de juger de son potentiel financier.
Comment calculer le TRI ?
Il est assez complexe de calculer le TRI. Le calcul se base sur une formule mathématique de la VAN. Dans cette formule, le TRI immobilier doit être divisé par les flux de trésorerie et la VAN n’est pas inconnue.
Voici la formule mathématique de la VAN :
VAN = – CI + FT(1+i)^-1+FT(1+i)^-2+FT(1+i)^-3+……+FT(1+i)^-n
CI: le coût de l’investissement
FT (1+i): flux de trésorerie actualités
i: taux d’actualisation des flux ou TRI
n: période nécessaire pour créer des flux de trésorerie
Voici la formule du TRI :
VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+……+FT (1+TRI)^-n = 0
CI : coût de l’investissement
FT (1+i) : flux de trésorerie
TRI : taux de rendement interne
n : période pour que l’investissement immobilier pour créer des flux de trésorerie
Bien que le calcul du taux d’actualisation soit compliqué pratiquement, il est possible de l’estimer. Lorsque vous calculez le TRI, il est important de connaître le taux d’actualisation. Ce dernier va servir pour diviser les flux financiers jusqu’à la fin de l’investissement pour obtenir une somme égale à zéro. Remplaçant le taux actuariel de la VAN, le TRI devient la valeur accordée.
Les différentes méthodes pour calculer le TRI
Le taux de rendement interne est le seul calcul précis permettant de mesurer la rentabilité locative. Mais d’autres méthodes plus simplistes existent pour estimer votre rendement.
Le rendement locatif brut
Simple et rapide, ce procédé permet un calcul facile du TRI. Pas besoin de logiciels, il est surtout utilisé par les agences immobilières. Sa formule est la suivante :
Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100)/Prix d’achat
Par exemple : le prix d’achat de votre logement locatif est de 100 000€. Les frais de notaire sont à 8 000€ et vous prévoyez 10 000€ de frais de travaux. On considère alors que le prix de revient est de 118 000€, soit 100 000 + 8 000 + 10 000. Le logement est loué mensuellement et sans les charges à 550€. Le rendement locatif brut est alors de (550 x 12) x 100 / 118 000 = 5.5%. Cela signifie que, tous les ans, les loyers peuvent rapporter 5.5% du montant total de l’acquisition.
Le rendement locatif net
Donnant plus de précision, cette méthode prend en compte les revenus réels dont : les frais d’acquisition (frais de notaire, frais dossier bancaire…), les charges (frais de copropriété, taxe foncière, frais de gestion…). Pour le calcul du rendement net, vous pouvez utiliser cette formule :
Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100)/Prix d’achat frais inclus
Par exemple : votre bien immobilier de 118 000€ dont le loyer est à 550€ a des charges locatives (charge de copropriétés, de gestion, taxe foncière, etc.) qui une fois additionnées représente la somme de 2 000€. Le calcul sera donc de (550 x 12 – 2 000) x 100 / 118 000 = 3.8% de rendement net.
Le rendement locatif net après impôt
Similaire à la technique de calcul d’un rendement net, cette mesure considère aussi la fiscalité de l’investisseur dont la formule est la suivante :
Rendement net après impôts (%) =
((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100)/Prix d’achat réel
Par exemple : vous êtes imposé sur vos revenus locatifs avec une tranche d’imposition de 11%. Le calcul est donc ((550 x 12) – 2 000 – (550 x 12 – 11%)) x 100 / 118 000 = 3.2% de rendement net après impôt.
Bien évidement, votre imposition dépend de votre statut (LMNP, LMP…) et de votre régime (régime réel, régime micro-bic…). Des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, dispositif Censi-Bouvard…) existent également pour réduire vos impôts tout en vous offrant d’autres avantages fiscaux (amortissement, abattement, déduction…).
Dans le cadre d’une revente, il est aussi possible de calculer la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette. Ces deux taux permettront de connaître la potentielle plus-value ou moins-value qui sera générée lors de la vente du bien.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo