Dans quel type de bien investir en LMNP ?
Pour débuter une activité d’investisseur immobilier, lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à un certain seuil, vous accédez au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Mais si ce statut peut avoir un certain intérêt fiscal, encore faut-il savoir en tirer le plein potentiel. Et dans cette optique, vous vous demandez peut-être dans quel type de bien investir en LMNP ? Immveo, votre expert de l’investissement immobilier, vous explique tout sur le sujet dans ce guide complet.
- Le statut LMNP permet de louer un bien meublé avec une fiscalité avantageuse, sous conditions de revenus.
- Les biens les plus adaptés en LMNP sont principalement les studios, T1 ou logements en colocation.
- Il est aussi possible d’investir dans des résidences de services (étudiantes, seniors, d’affaires), avec une gestion simplifiée mais dépendante du gestionnaire.
- Le choix du bien dépendra de votre profil d’investisseur, de votre temps disponible pour gérer le logement et de la demande locative locale.
Comprendre le statut LMNP
Définition et intérêt du LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’obtient grâce à la mise en location de biens immobiliers meublés. Sont concernés les logements en copropriété et les logements en résidences de services (comme les résidences étudiantes ou retraite par exemple). Le statut LMNP permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.
Critères d’éligibilité généraux
Afin de pouvoir acquérir, automatiquement, le statut LMNP, l’investisseur doit répondre aux critères suivants :
- Il doit procéder à la mise en location d’un bien meublé, en contrat à l’année ou bien en location saisonnière ;
- Être déclaré au registre du commerce ;
- Ne pas dépasser 23 000 euros de revenus locatifs à l’année ;
- Cesdits revenus locatifs ne doivent pas dépasser 50% de la totalité des revenus de son foyer fiscal.
Ces critères généraux sont fixes, et l’investisseur doit les respecter. Lorsqu’il dépasse les plafonds fixés, il devient alors Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et ses avantages fiscaux changent également.
Les différentes catégories de biens éligibles
Appartements ou maisons meublés
Type de logement
Afin de pouvoir obtenir un rendement intéressant et une fiscalité avantageuse, de nombreux investisseurs commencent par acquérir un logement de petite taille (studio ou T2), mais pourquoi ? Un loueur LMNP louant un studio à un étudiant peut s’assurer d’une certaine attractivité si le logement se situe dans une ville étudiante, et prend donc un risque mesuré.
Il faut également savoir que plus la surface locative est petite, plus le prix de location au m2 est élevé. Dans cette optique, si vous vous demandiez dans quel type de bien investir en LMNP, acquérir un logement de petite surface pourrait s’avérer être une excellente solution.
Vous pouvez également choisir un bien plus grand et opter pour une proposition de colocation à vos locataires.
Mobilier obligatoire
En tant que loueur en LMNP, la loi vous impose un certain nombre d’équipements pour le logement. Cette liste, devant obligatoirement être respectée, est la suivante :
- Une literie avec une couverture ou une couette ;
- Une cuisine possédant une plaque de cuisson, un four (ou micro-ondes), un réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou congélateur séparé) ;
- De la vaisselle en équipement suffisant pour le nombre de locataires, ainsi que des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des chaises ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Des volets ou rideaux dans la chambre ;
- Du matériel d’entretien adapté aux particularités du logement.
En cas de non-respect de cet équipement minimal, vous ne pouvez pas être considéré comme loueur en meublé.
Résidences de services
Afin de vous faciliter la gestion locative, vous pouvez choisir d’investir dans des résidences de services. Plusieurs types de biens sont à votre disposition : les résidences étudiantes, séniors ou d’affaires.
Potentiellement intéressant en raison de la faible gestion que cela vous demandera, le choix de la résidence de service est néanmoins à nuancer, car vous restez alors dépendant de l’administration de cette dernière… et des éventuels déboires qui pourraient en découler.
Comparatif des types de biens
Type de bien | Avantages principaux | Inconvénients / Risques | Rentabilité potentielle | Idéal pour… |
Studio / T1 en ville | Faible budget d’achat, forte demande (étudiants, jeunes actifs), peu de vacance locative | Changement de locataires souvent tous les ans | Haute au m² | Débutants, investisseurs recherchant de la simplicité |
T3 / T4 en colocation | Rendement boosté par la colocation, plus-value possible à la revente | Gestion plus complexe, vacance partielle possible | Modulable selon le nombre de chambres | Investisseurs expérimentés, zones tendues |
Résidence étudiante | Gestion déléguée, loyers réguliers, bonne demande dans les villes universitaires | Dépendance au gestionnaire, bail commercial qui peut être contraignant | Moyenne | Profil patrimonial, recherche de passivité |
Résidence senior / affaires | Peu de gestion, revenus stables, loyers sécurisés | Risque de vacance lié au gestionnaire, revente parfois complexe | Moyenne | Investisseurs prudents, recherche de sécurité |
Location saisonnière (meublé) | Rendement élevé dans les zones touristiques, flexibilité de location | Gestion chronophage, forte réglementation (zones tendues, fiscalité) | Potentiellement très haute | Investisseurs très impliqués, zones touristiques |
Comment choisir le bon type de bien en LMNP ?
Adapter le choix à votre profil d’investisseur
En premier lieu, vous devez réfléchir au temps et aux moyens que vous souhaitez consacrer à votre activité locative. Par exemple, le principe de la location saisonnière (comme via AirBnb) peut être particulièrement intéressant sur le plan de la rentabilité, mais peut s’avérer complexe : vous devrez être présent, changer le linge et procéder au nettoyage entre chaque locataire. Dans le cas d’une location à un étudiant, vous devrez potentiellement renouveler le bail chaque année.
Autant de détails qui ont leur importance et qui demandent du temps, des connaissances et une certaine appétence pour la gestion.
Outre la gestion locative, si vous vous demandez dans quel type de bien investir en LMNP, vous devez également vous pencher sur la forme que vous souhaitez donner à votre investissement. Si vous envisagez une revente rapide ou, au contraire, la conservation du logement sur le long terme, la recherche du bien ne sera pas forcément la même, donc réfléchissez soigneusement à votre profil d’investisseur en amont du projet !
Pondération rendement / risques / services
Comme dans toutes les opérations d’investissement, le statut LMNP présente quelques risques. Planifiez donc bien votre projet, idéalement avec une équipe de professionnels comme Immveo afin de pouvoir parer à toutes les éventualités. À noter que le risque de vacance locative est réel, ne le négligez pas dans vos attentes de revenus.
Là encore, votre profil d’investisseur vous permettra de déterminer le niveau de risque que vous pouvez assumer.
Prioriser selon la demande locale
Enfin, si vous vous demandez dans quel type de bien investir en LMNP, un dernier critère majeur à prendre en compte est celui du contexte social et économique de la ville dans laquelle vous prévoyez d’investir.
Renseignez-vous en amont sur les principales demandes locatives de votre ville et priorisez les biens entrant dans les zones les plus attractives. Si vous vous trouvez dans une ville touristique, choisissez un emplacement central, permettant de découvrir les environs.
Pour une cible de locataires séniors, la présence d’hôpitaux et de maisons de santé sera indispensable. De leur côté, les étudiants apprécieront plutôt la proximité du campus et la possibilité d’avoir une vie sociale en toute simplicité avec les transports en commun.
Faites appel à des professionnels de l’immobilier afin de vous orienter au mieux.
Régime fiscal applicable
Conditions du statut LMNP
Comme nous l’avons vu plus haut dans cet article, le statut LMNP est soumis à deux critères principaux d’éligibilité. Vous ne devez pas dépasser 23 000 € annuels de revenus locatifs, et lesdits revenus ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Le statut LMNP est obtenu par défaut, mais lorsque les conditions ne sont plus réunies, vous passez systématiquement en loueur LMP, c’est-à-dire professionnel.
Déclaration micro-BIC ou réel simplifié
Afin d’optimiser au mieux vos revenus et votre fiscalité, votre statut LMNP vous permet de choisir votre imposition selon deux régimes : le réel simplifié ou le micro-BIC. Nous vous expliquons :
- Le régime micro-BIC fonctionne de la façon suivante : le choix de ce régime permet un abattement fiscal de 50 % sur la totalité de vos recettes locatives. Attention toutefois, si ce choix peut paraitre intéressant et simplifié, aucune déduction supplémentaire de charges ou d’amortissementsn’est possible, ce qui rend, dans certains cas, ce régime moins intéressant que le régime réel simplifié. Une évaluation est donc à mener en amont de la concrétisation de votre projet d’investissement pour faire le choix le plus pertinent.
- Concernant le régime réel simplifié, il permet de déduire de nombreuses charges comme l’entretien et la réparation du logement, les intérêts d’emprunt ou encore les frais de notaire. Il vous est également possible de déduire vos frais d’amortissement.
Ainsi, si vous vous demandiez dans quel type de bien investir en LMNP, vous pouvez retenir que cela dépend finalement d’un grand nombre de critères, dont les principaux sont votre profil d’investisseur et votre profil de locataire cible.
Vous souhaitez vous faire guider pour concrétiser un projet dans les meilleures conditions ? N’hésitez pas à nous contacter !
Pour aller plus loin dans votre recherche consulter nos articles sur :