Investir en LMNP : Neuf ou ancien ?
Choisir le bon bien est le point le plus important en matière d’investissement immobilier locatif. Lorsque vous vous lancez dans votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous connaissez évidemment les critères de sélection des locataires. Emplacement, fonctionnalité du logement et montant du loyer. Mais avant tout, pour vous, la première question à vous poser est la suivante : pour bien investir en LMNP, faut-il favoriser le neuf ou l’ancien ? IMMVEO vous donne son avis dans cet article !
Investir en LMNP dans le neuf : ce que cela implique
Le statut LMNP est soumis à deux conditions : que vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros/an et que leur montant ne dépasse pas la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Tant que vous restez dans ce barème, vous pouvez continuer à bénéficier de votre statut non professionnel, et vous pouvez alors choisir entre deux régimes fiscaux, le réel ou le micro-BIC.
Vous voilà donc lancé dans votre projet LMNP, et la première question est la suivante : faut-il investir dans du neuf ou de l’ancien ? Penchons-nous tout d’abord sur l’immobilier neuf. L’acquisition d’un bien neuf, ou en VEFA, situé dans une copropriété ou une résidence de services vous permet de bénéficier d’un logement répondant aux dernières normes en vigueur, construit avec des matériaux choisis pour leur qualité et leur durabilité, et couvert par la garantie constructeur.
Investir dans le neuf vous permet également de récupérer immédiatement la TVA (20%) du prix d’achat. Dans certains cas, l’acquisition peut se faire directement hors taxe, mais dans ce cas, il vous faudra conserver le logement durant 20 ans, au risque de devoir reverser à l’État la part de TVA correspondant aux années de non-détention.
Malgré tous ces avantages, acheter dans du neuf peut vous exposer à quelques risques, comme des malfaçons ou des défauts de construction. Le risque de retard de livraison peut également engendrer de coûteux frais : perte de revenus locatifs ou avantages fiscaux décalés.
Investir en LMNP dans l'ancien
Une autre alternative s’offre à vous si vous ne souhaitez pas investir dans un bien neuf, celui d’opter pour des logements anciens. Et attention, qui dit bien ancien ne veut pas forcément dire logement insalubre ou n’étant plus aux normes ! Cette appellation peut cacher une large variété de typologies de biens, nécessitant ou non des rénovations, dans des constructions semi-anciennes de belle facture.
Investir dans de l’ancien en tant que loueur LMNP reste souvent une bonne opportunité, tant financière que fiscale. Les prix étant moins élevés que dans le neuf, une enveloppe moins conséquente sera consacrée à l’achat, le reste vous permettant de remettre le logement à votre goût avant de le louer meublé. Autre point important, vous n’avez pas besoin d’attendre la livraison du bien comme dans le cas d’un achat sur plan.
Acheter dans de l’ancien vous permet également de vous renseigner sur l’historique du logement, sa facilité locative, son taux de vacance ou son prix fluctuant en fonction du marché. Et tous ces éléments vous amènent au point fort majoritaire de l’investissement en LMNP dans l’ancien : vous avez toutes les cartes en main si vous êtes parfaitement renseigné sur le secteur, sur le type de bien et sur les particularités de la résidence, pour potentiellement négocier le prix d’achat.
Que choisir entre le neuf et l'ancien pour son investissement en LMNP ?
Mais alors, en conclusion, que choisir entre le neuf et l’ancien pour un investissement rentable et plus sécurisant ?
Critères | Neuf | Ancien |
Prix d’achat | Élevé | Plus accessible |
TVA récupérable | Oui (sous conditions) | Non |
Rentabilité | Modérée | Potentiellement plus forte |
Risques | Retards, malfaçons | Travaux, normes |
Délai de location | Après livraison | Immédiat |
Notre équipe vous conseille de vous orienter de préférence vers un bien ancien afin de pouvoir profiter du potentiel de négociation que cela offre, tout en engageant à moindres frais les éventuels travaux de rénovation nécessaires à la mise en location du logement.
Vous souhaitez localiser le bien idéal et vous faire accompagner tout au long du processus d’investissement dans l’ancien ? En vous proposant un service clé en main pour votre investissement, notre équipe met tout son réseau au service de votre recherche et de vos critères particuliers.
Une fois la vente passée, votre agence IMMVEO se charge de coordonner les travaux de rénovation afin de transformer votre nouveau bien en un charmant appartement à louer meublé, répondant parfaitement aux normes d’équipement en vigueur.
N’hésitez pas à consulter nos guides sur :