Immeuble de rapport en LMNP
Posséder complètement un immeuble afin de louer les différents logements de celui-ci est le principe même de l’immeuble de rapport. Souvent un choix et un rêve pour les investisseurs, l’immeuble de rapport permet de mieux contrôler les charges de résidence, tout en ayant tout de même quelques inconvénients à soupeser. Et si cette voie est le plus souvent réservée aux Loueurs en Meublé Professionnel, l’immeuble de rapport est possible en LMNP dans des régions où le coût de l’immobilier est bas ou pour les petits immeubles. Immveo vous propose un point complet pour y voir plus clair !
Le concept de l’immeuble de rapport
Un immeuble de rapport est un bien immobilier constitué de plusieurs logements acquis par le même investisseur. Le propriétaire décide ainsi d’acheter la totalité des logements de l’immeuble pour les proposer à la location. L’objectif d’un tel achat est de pouvoir contrôler au mieux les dépenses de l’immeuble, tout en disposant d’un patrimoine reposant sur plusieurs locataires et en bénéficiant d’un coût attractif à l’achat et dans les formalités administratives.
Ce type d’investissement n’est pas récent. À Paris, lors de la période haussmannienne, le choix d’investir dans des immeubles de rapport a été largement favorisé. De nombreux propriétaires ont ainsi acquis une forte quantité de logements à louer. Aujourd’hui, avec l’essor de la location meublée, l’immeuble de rapport est toujours d’actualité.
Avantages et inconvénients
Afin de pouvoir planifier au mieux votre projet d’investissement en immeuble de rapport en LMNP, il est important de bien en connaitre les avantages et les inconvénients de cette typologie, que ceux-ci soient d’ordre fiscaux ou humains.
Du côté des avantages :
- Le prix d’achat sera moins conséquent que plusieurs logements séparés. En effet, le prix au m2 s’avère plus intéressant lorsque plusieurs lots sont vendus au même acquéreur.
- Cela est aussi le cas pour les frais de notaire, ou de banque, qui relèvent d’une seule opération.
- Les coûts de gestion sont simplifiés pour l’investissement, tout comme les frais de travaux qui peuvent être regroupés en une seule prestation.
- La rentabilité locative au mètre carré est intéressante, car le prix d’achat global a été écrasé par la volumétrie, mais les espaces sont redispatchés en plusieurs logements.
- Si vous possédez l’immeuble entier, vous êtes seul décisionnaire des opérations de fonctionnement ou de ravalement.
- Enfin, le regroupement de vos locataires facilite la gestion locative.
Mais des inconvénients existent également :
- Parvenir à trouver un immeuble entier à la vente, au bon prix et ne nécessitant pas de trop lourds travaux de réfection peut s’avérer particulièrement ardu.
- Cela induit également un investissement initial particulièrement important.
- Enfin, il n’y a pas de dilution des risques : si l’immeuble s’avère au final être peu attractif ou présente des malfaçons, vous ne pourrez pas vous reposer sur d’autres logements pour alléger vos finances.
Investir par la voie de l’immeuble de rapport en LMNP : des plafonds fiscaux à respecter
Nous tenons à vous rappeler que le statut LMNP répond à deux critères précis :
- Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € à l’année,
- Et vos revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50% de la totalité des revenus de votre foyer fiscal.
En choisissant d’investir dans un immeuble de rapport, qu’il s’agisse du bâtiment entier ou bien de quelques logements, il vous faudra calculer exactement le montant de vos recettes locatives afin de ne pas dépasser le seuil autorisé en LMNP. Dans le cas contraire, vous passeriez automatiquement en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et perdriez les avantages fiscaux relatifs au statut LMNP, comme par exemple l’amortissement du prix du bien dans le cadre du régime réel.
Vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport en LMNP ? L’équipe d’Immveo se tient à votre disposition pour vous renseigner et vous accompagner pas à pas dans votre projet d’investissement ! De la recherche du bien idéal à la planification des travaux de rénovation des différents logements, Immveo prend en charge l’entièreté de vos opérations pour vous permettre de concrétiser votre projet d’acquisition dans les meilleures conditions.
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