Comment optimiser la fiscalité de la plus-value en LMNP ?
Passer au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) induit de pouvoir bénéficier d’exonération fiscale et de plusieurs autres avantages en termes de fiscalité. Mais qu’en est-il de la plus-value et, surtout, comment optimiser la fiscalité de la plus-value en LMNP ? Afin de vous aider à y voir plus clair, Immveo revient plus en détail dans cet article sur la notion de plus-value et vous fait le point entre le régime appliqué avant le PLF 2025 et le régime actuel.
- Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de réduire l’imposition sur les loyers grâce à l’amortissement.
- Jusqu’à la fin de l’année 2024, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
- Depuis le 1er janvier 2025, le Projet de Loi de Finances impose de réintégrer les amortissements dans la base taxable, ce qui alourdit l’impôt sur la plus-value.
- Seules certaines résidences de services, comme les logements étudiants ou seniors, échappent à cette nouvelle règle.
- Pour limiter l’impact fiscal, veillez à soigneusement choisir votre régime (micro-BIC ou réel) et à conserver le bien sur une longue durée.
Comprendre la plus-value en LMNP
Dans le vocabulaire de l’investissement immobilier, la plus-value représente le bénéficie réalisé lors de la revente d’un bien. Dans le cas d’un bien en LMNP, cela représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (augmenté des frais et travaux). Attention, pour calculer cette plus-value en tant que loueur LMNP, vous devrez déduire du prix de vente les frais liés à la transaction (comme les frais de notaire, ou ceux de la commission de l’agence immobilière qui vous accompagne) ainsi que le montant des éventuels travaux réalisés en vue de la valorisation du bien.
Une parfaite compréhension de ce calcul est essentielle en LMNP, car il permet d’optimiser au mieux la rentabilité globale de votre projet.
Définition de la plus-value immobilière
Selon le site du Service Public, la définition de la plus-value immobilière est la suivante : « Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants : vente du bien et acquisition. Lorsque ce résultat est positif (vous vendez plus cher que vous n’avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. »
Différence entre amortissement et plus-value
Si vous vous penchez sur les domaines de la plus-value et de l’allégement fiscal, vous pouvez rapidement croiser un nouveau terme : l’amortissement. Mais quelle est la différence entre l’amortissement et la plus-value ? Si la plus-value représente un bénéfice, l’amortissement de son côté représente la dépréciation annuelle théorique du bien.
La durée d’un amortissement dépend de plusieurs facteurs : du type de bien, mais également de sa durée normale d’utilisation. Lorsque votre bien est totalement amorti, on dit qu’il n’a plus de valeur comptable.
Fiscalité actuelle des plus-values en LMNP : régime 2024
Jusqu’au 31 décembre 2024, les plus-values réalisées en LMNP relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Ainsi, après cinq années de détention, le vendeur bénéficie d’un abattement progressif qui conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans.
À ce jour, les amortissements pratiqués pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs ne sont pas réintégrés dans la base taxable de la plus-value. Cela constitue l’un des grands atouts du régime réel : la capacité de neutraliser la fiscalité annuelle sans alourdir la note au moment de la cession.
Cependant, le statut LMNP n’exonère pas des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, composés principalement de CSG et CRDS, au taux actuel de 17,2 %.
Ce qui change avec le PLF 2025
Depuis le 1er janvier 2025, le Projet de Loi de Finances modifie substantiellement la donne pour les propriétaires exploitant un bien en LMNP. Dorénavant, les amortissements déduits chaque année pour minorer le bénéfice seront réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Autrement dit, la base imposable ne sera plus seulement la différence entre prix d’achat et prix de vente : elle sera majorée du montant total des amortissements pratiqués.
Concrètement, un investisseur ayant amorti 50 000 € sur un bien acquis 200 000 € et revendu 300 000 € verra désormais une base de plus-value portée à 150 000 € au lieu de 100 000 €.
Ce mécanisme vient aligner partiellement le régime LMNP sur celui de la location meublée professionnelle ou sur la logique fiscale des plus-values professionnelles. Une exception importante subsiste néanmoins : les logements exploités en résidences de services, notamment étudiantes ou seniors, restent exclus de cette réintégration et continuent à bénéficier des règles précédentes.
Comment optimiser la fiscalité de la plus-value en LMNP ? Tous nos conseils
Face à cette évolution, plusieurs leviers s’offrent aux propriétaires pour limiter l’impact fiscal de la revente d’un bien en LMNP.
Le choix du régime fiscal constitue un premier axe stratégique. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs pour charges et amortissement.
L’anticipation de la durée de détention est également décisive. Plus le bien est conservé longtemps, plus les abattements annuels pour durée de détention réduisent l’impôt sur la plus-value. Après six années de possession, un abattement annuel pour l’impôt sur le revenu de 6 % par an s’applique ; à partir de la 22ᵉ année, l’exonération est totale. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement démarre à 1,65 % par an à compter de la 6ᵉ année et l’exonération est acquise après 30 ans.
Cette mécanique rend la détention longue particulièrement attractive, surtout pour amortir le surcoût fiscal engendré par la réintégration des amortissements. Néanmoins, cela peut impacter les investisseurs qui visent une revente rapide.
Du mal à y voir clair dans ces éléments ? Contactez dès maintenant Immveo et profiter d’un accompagnement pas-à-pas pour concrétiser sereinement votre projet d’investissement immobilier !
Enfin, bien préparer la sortie est une étape inévitable. Nous ne pouvons que vous recommander de dresser un état précis des amortissements pratiqués afin de calculer au plus juste la base imposable à la revente.
La fiscalité de la plus-value en LMNP vit un tournant avec l’entrée en vigueur du PLF 2025 : l’un des avantages majeurs du régime réel, à savoir l’exclusion des amortissements de la plus-value, disparaît partiellement. Ainsi, si vous vous demandiez comment optimiser la fiscalité de plus-value en LMNP suite à cette évolution, vous devriez maintenant y voir plus clair !
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