Réaliser un investissement locatif sans apport

Que vous soyez un primo-accédant ou un habitué de l’immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que les banques vous demanderont un apport personnel pour votre projet d’acquisition. Pourtant, contrairement à ce que l’on pourrait croire, 60% des prêts immobiliers sont accordés sans apport dans le cadre d’un investissement locatif. Alors, comment réaliser un investissement locatif sans apport ? Découvrez tous nos conseils.

L’importance du dossier pour investir dans l’immobilier sans apport

En France, les banques exigent aux futurs propriétaires de fournir un apport d’au moins 10% du prix d’achat de leur bien immobilier. Cette somme est réclamée pour couvrir les frais annexes comme les frais de garantie de prêt et les frais de notaire.  Mais il est également possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport en contractant, au minimum, un emprunt de 110%.

Le montant emprunté doit être supérieur au prix d’achat du logement pour pallier aux frais imprévus, comme par exemple des travaux et réparations. Ainsi, l’enveloppe peut donc être de 120% ou 130%. Cette condition est particulièrement demandée aux propriétaires bailleurs qui souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif. Et pour cause, les premiers revenus locatifs qui seront perçus avec la mise en location serviront entièrement ou partiellement à rembourser l’emprunt.

Ceci dit, votre capacité à contracter un prêt immobilier pour investir dans le locatif sans apport va dépendre de plusieurs critères.

Choisir le bon emplacement

Le premier critère qui est pris en compte par les banques est l’emplacement du logement. Celui-ci devra donc être implanté dans une zone à forte tension locative pour assurer sa bonne rentabilité. Si le bien est situé dans une ville touristique, comme Bordeaux, avec de nombreux étudiants, comme Lille, ou encore avec un bassin d’emplois fortement développé, comme à Paris, les banquiers seront rassurés concernant vos rendements et la rentabilité locative de votre bien. Ces grandes villes vous assurent de trouver des locataires facilement, vous aurez de cette façon peu de risque de vacance locative et vos loyers perçus vous aideront à rembourser votre prêt, voire même à l’autofinancer.

L’emplacement est aussi intéressant dans le cadre d’une revente. Revendre votre bien sera simple et rapide s’il est situé dans une ville dynamique avec une forte croissance démographique. 

Anticiper les charges liées à votre investissement

Pour investir dans le locatif sans apport, votre dossier devra comporter toutes les charges auxquelles vous serez soumis, comme :

  • La taxe foncière.
  • Les frais de gestion.
  • Les frais d’agence, s’il y en a.
  • Les mensualités que vous devez régler pour votre résidence principale, mais aussi celles liées à votre investissement locatif.
  • Les assurances, comme l’assurance de prêt par exemple.

Il est primordial que vous prouviez avoir anticipé toutes ces charges pour pouvoir obtenir votre prêt sans apport. Ces charges sont les mêmes, que vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien, dans une location nue ou meublée (LMNP ou LMP).

Calculer votre rendement locatif

En parallèle de votre dossier, vous devrez procéder au calcul de votre rendement locatif afin de le fournir auprès de votre banque. Attention cependant à ne pas gonfler vos chiffres pour tenter de faire accepter votre prêt, celui-ci sera étudié avec soin par les banquiers. En revanche, pensez à bien noter l’évolution de votre loyer, qui, sur une durée d’emprunt de 20 ans, sera très sûrement amené à évoluer.

Être capable de fournir un effort d’épargne

L’autofinancement et l’effort d’épargne sont deux autres points qui peuvent vous aider à obtenir votre prêt sans apport. On parle d’autofinancement lorsque le revenu locatif perçu permet de couvrir les charges et mensualités de prêt. Très séduisante pour les banques, la capacité de votre bien à s’autofinancer ne peut que convaincre. Cette situation est toutefois assez rare.

Si le logement dans lequel vous avez investi ne peut s’autofinancer, vous serez tenu de fournir un effort d’épargne mensuel pour combler l’écart entre vos mensualités et vos loyers, vous devez donc avoir une capacité d’emprunt suffisante.

Penser à défiscaliser

Le dernier moyen de rassurer votre banque est de profiter de dispositifs vous permettant d’avoir des réductions fiscales. En effet, celui-ci va intégrer votre réduction fiscale dans le calcul de votre reste à vivre, un véritable cadeau ! Vous pouvez donc prétendre à deux dispositifs selon votre projet : la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard.

La loi Pinel est parfaitement adaptée à un investissement locatif sans apport. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%. En contrepartie, votre bien doit être localisé dans une zone tendue (c’est-à-dire en tension foncière) et le montant de votre loyer ainsi que le montant des ressources de votre locataire ne devra pas dépasser un certain seuil.

Pour l’amendement Censi-Bouvard, seuls les biens neufs situés dans une résidence de service sont concernés. Vous devrez alors mettre votre bien en location durant au moins 9 ans pour en échange bénéficier d’avantages fiscaux (réduction d’impôt) en plus d’avoir la possibilité de récupérer votre TVA. 

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