Est-il intéressant de réaliser un investissement locatif dans une passoire thermique ?
Avec l’évolution du critère de décence énergétique imposé par la loi pour la mise en location des logements, ce sont progressivement toutes les habitations classées G à E dans leur Diagnostic de Performance Énergétique qui seront interdites à la mise en location. Cela oblige les propriétaires souhaitant continuer à louer le bien à réaliser des travaux de rénovation énergétiques pour rehausser le DPE du logement. Mais alors, en tant qu’investisseur, peut-il être intéressant de réaliser un investissement locatif dans une passoire thermique à l’heure actuelle ? Immveo se penche sur la question.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Commençons par revenir sur le principe des passoires énergétiques. Le terme de « passoire thermique » désigne un logement caractérisé par une mauvaise performance énergétique, ce qui se traduit par une forte consommation de chauffage pour un confort thermique souvent insuffisant.
Selon les normes françaises, la performance énergétique est établie grâce au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Celui-ci classe les logements en sept catégories, allant de A (la meilleure performance) à G (la plus mauvaise). Les logements classés G sont, depuis le 1er janvier 2025, considérés comme indécents et, par conséquent, interdits à la location.
Les raisons de cette mauvaise performance sont multiples : isolation inexistante ou insuffisante, menuiseries vieillissantes, équipements de chauffage obsolètes… Dans la plupart des cas, ces logements anciens datent d’avant la première réglementation thermique stricte et n’ont pas bénéficié de travaux de réhabilitation significatifs. Évidemment, ce constat entraîne des factures énergétiques importantes pour le locataire, car il est obligé de compenser les déperditions de chaleur en été par un chauffage plus conséquent.
Du point de vue législatif, la France a entrepris d’éradiquer progressivement ces logements très énergivores. Ainsi, à terme, les passoires thermiques dont la consommation excède un certain seuil ne pourront plus être mises en location. Voici le planning d’interdiction prévu :
- Logements classés G : interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ;
- Logements classés F : interdits à la location à partir du 1er janvier 2028 ;
- Logements classés E : interdits à la location à partir du 1er janvier 2034.
Forcément, face à cette réglementation, certains propriétaires font le choix de vendre en urgence leur logement pour s’éviter les frais des travaux. Et ces biens mis en location peuvent parfois être proposés à des prix intéressants. Mais alors, est-il intéressant de réaliser un investissement locatif dans une passoire thermique ?
Est-il intéressant de réaliser un investissement locatif dans une passoire thermique ?
Avec le durcissement progressif de la législation, de nombreux propriétaires bailleurs ont tendance à se détourner des logements mal isolés. Pourtant, on observe aussi un certain attrait pour ce type de biens, précisément parce qu’ils peuvent faire l’objet d’une acquisition à des prix plus bas que la moyenne du marché.
Pour un investisseur expérimenté, une passoire thermique peut constituer une excellente opportunité… à condition de bien maîtriser les enjeux financiers et techniques associés. En effet, si l’objectif est de mettre le bien en location à court ou moyen terme, il sera indispensable d’entreprendre rapidement des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Sans ces travaux, la législation peut interdire la relocation du logement, voire restreindre la possibilité de réviser le loyer (interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F depuis 2022).
Immveo considère que certains logements peuvent représenter une belle opportunité, mais il convient de nuancer l’intérêt de cet investissement : un achat à bas prix peut s’avérer fort avantageux, sous réserve de budgétiser convenablement une rénovation parfois complexe et onéreuse.
Mais évidemment, investir dans une passoire thermique implique un certain degré de risque. D’une part, les travaux à réaliser peuvent entraîner un surcoût si leur nature n’est pas précisément identifiée en amont ou si des frais imprévus surgissent. D’autre part, il faudra anticiper le temps nécessaire pour mener à bien ces chantiers, pendant lequel le logement ne pourra pas être loué. Enfin, même après rénovation, la localisation et l’attrait global du bien restent les premiers critères pour éviter la vacance locative.
Malgré ces contraintes, de nombreux investisseurs se positionnent sur ces biens en raison de la perspective de valorisation à long terme. Une fois les travaux terminés, le logement sort du statut de passoire thermique, ce qui peut le propulser dans une classe énergétique bien plus avantageuse. À la clé : une plus grande facilité de mise en location, des loyers potentiellement plus élevés et une revalorisation de la valeur du bien sur le marché immobilier. Ainsi, si l’investisseur parvient à évaluer correctement l’ampleur des travaux, et si le plan de financement est suffisamment solide pour absorber ces coûts, il peut réaliser une excellente opération patrimoniale.
Des logements pouvant être acquis à moindre coût
L’un des arguments majeurs en faveur d’un investissement locatif dans une passoire thermique est le prix d’acquisition souvent inférieur à celui d’un logement offrant déjà une bonne performance énergétique. Les propriétaires de passoires thermiques peuvent se retrouver dans l’impossibilité de relouer ou de réviser les loyers, ce qui réduit considérablement leur marge de manœuvre et peut les pousser à vendre rapidement. D’un point de vue purement financier, un prix d’achat moins élevé améliore la rentabilité potentielle, puisqu’il réduit le montant du crédit immobilier à contracter et, par conséquent, les mensualités de remboursement.
Toutefois, il serait réducteur de se baser exclusivement sur ce prix d’acquisition avantageux. La difficulté d’une passoire thermique réside précisément dans l’ampleur des travaux. En effet, un logement qui nécessite un remplacement total des menuiseries, une réfection complète de l’isolation intérieure ou extérieure, le changement du système de chauffage et, dans certains cas, une mise aux normes de l’installation électrique et de la ventilation, représente un budget substantiel. Il ne faut pas sous-estimer l’impact de ces coûts supplémentaires, d’autant qu’ils sont souvent à régler dans un délai plutôt court pour pouvoir louer.
L’enjeu de bien maîtriser le coût de la rénovation énergétique
La clé de voûte d’un investissement locatif réussi dans une passoire thermique repose donc sur la capacité à estimer, planifier et maîtriser les travaux de rénovation. Dans un contexte réglementaire de plus en plus strict, ces améliorations énergétiques ne sont pas optionnelles : elles conditionnent la possibilité même de mettre le logement en location.
Sur le plan financier, les travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent rapidement devenir importants : isolation des combles, remplacement des menuiseries, installation d’une chaudière à haut rendement ou d’une pompe à chaleur, amélioration de la ventilation afin de limiter les problèmes d’humidité, etc. Chaque poste peut représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la configuration du logement. Il est donc impératif de procéder à une étude technique minutieuse avant l’acquisition, en se faisant accompagner par un bureau d’études ou par un artisan qualifié.
Comme vous pouvez le constater, c’est un véritable travail d’expert que doit réaliser l’investisseur… sauf s’il décide de se faire guider dans le processus. En effet, en faisant appel à une entreprise spécialisée dans l’investissement clé en main comme Immveo, vous pouvez contourner ces problématiques en confiant l’étude de possible rentabilité des passoires thermiques à nos experts du domaine. Nous nous chargeons alors d’évaluer le potentiel du bien et le coût des travaux pour déterminer si, oui ou non, il y a un réel intérêt à investir dans une passoire thermique.
Ainsi, si vous vous demandiez s’il est intéressant de réaliser un investissement locatif dans une passoire thermique, la réponse est à nuancer. Cela peut effectivement se révéler particulièrement intéressant, car le bien peut être « bradé » par rapport aux prix du marché, mais encore faut-il s’assurer que les travaux de rénovation énergétiques n’empièteront pas sur la rentabilité finale de l’investissement.