Quel rendement pour un
immeuble de rapport attendre ?
Investir dans un immeuble de rapport est une stratégie que peuvent envisager de nombreux investisseurs immobiliers cherchant à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus stables. Dans certaines villes de France, hors des agglomérations les plus demandées, un immeuble ancien peut parfois se négocier à un prix d’achat plus qu’intéressant et peut ainsi devenir une bonne affaire.
Mais avant de se lancer dans cet achat, la première étape est évidemment d’évaluer sa rentabilité. L’acquisition d’un immeuble de rapport représente un investissement conséquent, et les dépenses ne s’arrêtent pas uniquement à l’acte d’achat. Alors, quel rendement pour un immeuble de rapport attendre ? Bien que le rendement net moyen tourne autour de 7 %, cette estimation peut être amenée à varier selon les spécificités de votre immeuble. Afin de vous aider à y voir plus clair, Immveo se penche sur la question.
Qu'est-ce que la notion de rendement en immobilier ?
Dans le domaine de l’investissement immobilier, le rendement représente le rapport entre les revenus générés par un bien et son coût total d’acquisition. Ce pourcentage, exprimé annuellement, permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier. Il se divise en deux catégories :
- Le rendement brut : il se calcule en divisant le montant total des loyers perçus par le coût d’achat de l’immeuble (prix d’acquisition + frais annexes comme les frais de notaire). Ce calcul de base ne prend pas en compte les charges et impôts divers.
- Le rendement net : plus précis, il déduit les charges d’exploitation, les frais de gestion locative, la taxe foncière, et l’impôt éventuel sur les loyers perçus. Il offre ainsi une vision plus réaliste des revenus que vous pouvez attendre d’un immeuble.
Ces deux calculs de rendement sont essentiels pour évaluer correctement la rentabilité d’un immeuble de rapport. Pour aller plus loin et explorer concrètement la possible rentabilité de votre structure, vous pouvez notamment utiliser notre simulateur de rentabilité locative.
Pourquoi est-il important d'évaluer le rendement ?
Évaluer le rendement d’un immeuble de rapport est fondamental pour plusieurs raisons, et tout d’abord pour anticiper le retour sur investissement (ROI) de votre acquisition. En calculant le rendement, vous pourrez estimer le temps nécessaire pour récupérer votre investissement initial. Un rendement élevé signifie un délai de retour sur investissement moindre.
Si vous vous demandez quel rendement pour un immeuble de rapport attendre, cela peut également être pour optimiser les choix d’investissement. Concrètement, certains immeubles peuvent sembler attractifs en raison de leur emplacement ou de leur prix d’achat, mais un calcul de rendement permet de voir s’ils correspondent réellement à vos objectifs financiers. Par extension, se poser ces bonnes questions peut vous permettre d’évaluer si vous devez mieux vous tourner vers l’investissement dans un immeuble de rapport ou vers un investissement en location classique.
Évaluer le rendement, via le rendement net, peut également vous permettre de vous projeter à long terme en tenant compte des risques et des charges. Ainsi, avec le rendement net, il devient plus facile d’évaluer si les coûts récurrents (charges, taxes, travaux) n’annulent pas les bénéfices attendus.
Enfin, évaluer le rendement est tout simplement nécessaire pour assurer la pérennité de l’investissement. Un rendement insuffisant conduira inexorablement à des difficultés financières, en particulier si le bien subit des périodes de vacance locative. Le rendement attendu doit être suffisamment solide pour couvrir les aléas et maintenir un flux de trésorerie positif.
Quel rendement pour un immeuble de rapport attendre ?
Pour un immeuble de rapport, le rendement net moyen se situe autour de 7 %. Cependant, ce pourcentage peut fluctuer en fonction de plusieurs facteurs :
La localisation du bien
Les immeubles situés dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon ont généralement un rendement plus bas (entre 3 et 5 % net) en raison de prix d’achat élevés. À l’inverse, dans des villes moyennes, comme Lille, Rennes, ou Le Havre, le rendement peut atteindre ou dépasser les 7 %, voire les 10 % pour certains quartiers populaires. La demande locative y est plus importante, mais l’investissement initial est généralement moins élevé.
Le type de bien et d'usage
Un immeuble de rapport peut être constitué d’appartements résidentiels, de locaux commerciaux, ou d’un mélange des deux. Les locaux commerciaux, notamment en centre-ville, peuvent offrir un rendement plus élevé, autour de 10 à 12 %, mais ils comportent souvent des risques supplémentaires liés à la vacance locative ou aux baux commerciaux.
Au contraire, la division de l’immeuble en studio, en T2 ou en logements plus grands en colocation sont est une solution présentant un rendement un peu moins élevé, mais plus sécurisé si le bien est situé dans une zone tendue.
Les travaux de rénovation et d’entretien
L’achat d’un immeuble ancien va, le plus souvent, s’accompagner de travaux de rénovation pour être conforme aux normes de sécurité et pour attirer des locataires. Ces travaux augmentent le coût total d’investissement et influencent le rendement. Bien que ce montant puisse impacter le rendement, on notera tout de même que l’achat d’un immeuble ancien est moins onéreux, dans la plupart des cas, que l’achat d’un immeuble complet neuf.
Le régime fiscal et les dispositifs d’incitation
Le régime fiscal appliqué aux loyers perçus a également son rôle à jouer dans la rentabilité nette. Ainsi, si vous vous demandez quel rendement d’un immeuble de rapport attendre, la question du choix du statut fiscal doit être soupesée avec attention pour se tourner vers le régime et le statut permettant de maximiser les gains de son investissement.
La division en lots
La division d’un immeuble en plusieurs lots locatifs permet de louer chaque unité individuellement. Cette stratégie peut augmenter significativement la rentabilité locative, car elle permet de maximiser les revenus mensuels en exploitant au mieux les mètres carrés de l’immeuble.
Comment évaluer la rentabilité d’un immeuble ?
La rentabilité d’un immeuble se calcule en tenant compte de tous les paramètres influençant les revenus nets de l’investissement. Voici les étapes pour calculer ce rendement :
- Évaluer le coût total d’acquisition: Le coût d’acquisition comprend évidemment le prix d’achat, mais également les frais de notaire, les éventuels travaux à prévoir ainsi que les frais d’agence immobilière ou de votre entreprise d’investissement locatif. Si l’immeuble nécessite des rénovations, il est indispensable de budgétiser ces coûts pour éviter une mauvaise surprise qui pourrait réduire le rendement final.
- Calculer les revenus locatifs bruts: Les revenus locatifs bruts représentent la somme des loyers annuels. Dans le cas d’un immeuble avec plusieurs lots, cela consiste donc tout simplement à additionner les loyers de chaque appartement ou local commercial pour obtenir le montant brut.
- Estimer les charges et les impôts: Pour obtenir le rendement net, on se base sur le rendement brut auquel on déduit les charges récurrentes (taxe foncière, assurances, gestion locative) et les frais de maintenance. Doivent également être calculés à cette phase les impôts et frais relevant de votre régime et de votre statut fiscal.
- Considérer le taux de vacance locative : Un taux de vacance élevé peut affecter gravement la rentabilité de l’investissement. Nous ne pouvons donc que vous conseiller d’étudier le marché local pour évaluer la demande locative dans le quartier ou la ville où se situe l’immeuble. Vous recherchez une solution plus simple et souhaitez être guidé dans la sélection de la ville ? Découvrez notre offre clé en main pour votre investissement!
- Utiliser le calcul du cash-flow: Le cash-flow est le montant qui reste après avoir déduit toutes les charges d’exploitation et les remboursements d’emprunt du revenu locatif.
Investir dans un immeuble de rapport est une stratégie intéressante pour générer des revenus passifs, mais elle nécessite une étude soignée du rendement attendu. Un rendement net moyen de 7 % est constaté, mais il varie selon l’emplacement, le type de bien, les charges d’exploitation, et la stratégie d’investissement choisie.
Pour bien sélectionner l’immeuble sur lequel investir et s’assurer de maximiser le potentiel de rentabilité de votre investissement, vous pouvez vous tourner vers une entreprise spécialisée dans l’investissement en immeuble de rapport clé en main, comme Immveo.
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