Investir en LMNP via la colocation : ce qu’il faut savoir
Pour bon nombre d’investisseurs, la colocation reste un système de rendement locatif qui peut s’avérer intéressant, à condition de pouvoir assumer la gestion locative et le prix d’acquisition. Ainsi, choisir ce système de multiples locataires dans le même bien demande une gestion précise, efficace et rigoureuse, tant en termes d’administratif qu’en matière d’équipement et de gestion des tarifs pratiqués. Immveo, votre spécialiste de l’investissement immobilier locatif, vous révèle ici tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en LMNP via la colocation.
- La colocation en LMNP permet d’augmenter la rentabilité d’un bien grâce à la multiplication des loyers par chambre.
- Elle convient surtout les étudiants et jeunes actifs à la recherche d’un logement plus économique et convivial.
- Plusieurs baux sont possibles : un bail unique ou des baux individuels, chacun avec ses avantages pour le propriétaire.
- L’investisseur a le choix entre micro-BIC (abattement forfaitaire) ou régime réel (déduction des charges et amortissements).
- Bien qu’offrant une forte rentabilité, la colocation en LMNP implique une gestion locative alourdie et des frais d’équipement supérieurs.
Pourquoi choisir la colocation en LMNP ?
Depuis plusieurs années maintenant, la colocation a connu un essor important, et ce, pour plusieurs raisons : il est économiquement plus rentable de partager un appartement au vu du prix de l’immobilier. Les étudiants ou jeunes actifs sont ainsi friands de ce système, autant pour le côté convivial que pour le confort financier. En outre, cela leur permet de pouvoir vivre dans un bien attractif, parfois même avec un jardin.
Pour les investisseurs en LMNP, la colocation reste un système de rendement lucratif, qui permet d’augmenter le montant de son loyer en toute simplicité. Plus de chambres meublées signifient une valeur locative plus importante, et une maximisation de la rentabilité au mètre carré. Sans compter les avantages de déduction d’impôts sur les charges d’exploitation locatives.
Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement en LMNP via la colocation ? N’hésitez pas à nous contacter pour profiter de notre accompagnement sur mesure et clé en main !
Les baux possibles en colocation meublée
Concernant le bail pour la colocation, la durée classique en colocation en meublé est de 1 an (comme pour un bail classique), ou de 9 mois pour les étudiants. Deux types de baux sont possibles en LMNP en colocation :
- Plusieurs baux distincts, soit un par colocataire. Chaque locataire est ainsi responsable de sa quote-part de loyer, cela étant précisé dans le contrat. Cette option permet au propriétaire des locations flexibles, tout simplement comme s’il louait plusieurs biens séparément.
- Le bail unique. Tous les locataires sont solidairement responsables du paiement du loyer et des charges, en se le partageant équitablement ou en fonction des surfaces occupées par chacun. Ce type de bail demande une certaine cohésion entre colocataires et exige une répartition correcte, mais est plus simple pour le loueur.
Fiscalité & régime (Micro-BIC / Réel) en colocation
La colocation en LMNP permet à l’investisseur de cumuler à la fois les avantages de la location meublée, à ceux de la colocation. Le rendement du bien est ainsi optimisé et les avantages fiscaux peuvent s’avérer plus intéressants. Comme dans le cas d’un bien en LMNP non partagé, l’investisseur a le choix entre deux régimes fiscaux : le réel et le micro-BIC. Mais quelles sont les différences entre ces deux systèmes ? Immveo se penche pour vous sur ces deux régimes.
Le micro-BIC tout d’abord. Régime par défaut si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €. Il vous permet un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs déclarés et s’avère intéressant si vos charges sont inférieures au montant de ce forfait. Au-delà, nous vous conseillons de vous orienter vers le régime réel.
Le régime réel est le choix par défaut si vos revenus locatifs dépassent le fameux plafond de 77 700 euros. Dans le cadre du régime réel, vous déduisez non pas un montant forfaitaire, mais le montant de vos charges réelles, en plus de l’amortissement mobilier et immobilier du bien. Sans doute plus complexe à mettre en place sans l’aide d’un professionnel, il est dans bien des cas le régime le plus intéressant financièrement pour un investissement en LMNP en colocation.
Avantages & inconvénients de la colocation en LMNP
Avantages
Parmi les nombreux avantages de la colocation en LMNP, nous pouvons noter un point particulièrement important : il s’agit de la typologie d’investissement disposant de la meilleure rentabilité sur des biens de type de T3, T4 ou au-delà. En immobilier, par principe, ce sont souvent les petites surfaces qui offrent des opportunités financières intéressantes, mais pas dans le cas d’une colocation. Cette typologie offre une maximisation du rendement au mètre carré de votre bien, puisque vous multipliez les locataires.
En prime, les étudiants, cible principale de la colocation, représentent un potentiel locatif cyclique et prévisible. Ainsi, si votre bien est placé à proximité des universités, vous mutualisez sans peine les risques de vacance locative, tout en pouvant espérer un rapide remplissage d’une chambre vide.
Inconvénients
Le principal inconvénient de la gestion locative en colocation reste la complexité administrative. De nombreux documents à fournir, des baux multiples à préparer, ainsi qu’une gestion rigoureuse des entrées et sorties sont ainsi à prévoir. Cela demande également une grande disponibilité pour étudier régulièrement les dossiers entrants et effectuer les visites… sauf si vous déléguez la gestion locative.
Autre point, il faut savoir que l’investissement initial est plus onéreux que dans le cas d’un meublé classique. En effet, l’équipement est multiplié par le nombre de pièces et de chambres en location. Vous devez prévoir des meubles, vaisselles et accessoires en conséquence. De même pour l’usure naturelle du matériel.
Autre point délicat à envisager : la mésentente entre colocataires, ce qui peut engendrer des problématiques financières ou sociales.
Ainsi, l’investissement en LMNP via la colocation peut s’avérer être une piste particulièrement intéressante en raison du potentiel de rendement au mètre carré que cela représente. Mais attention aux procédures administratives et de gestion alourdies par rapport à un bien meublé classique !
Pour vous assurer de tirer le plein potentiel de votre logement et maximiser la rentabilité optimale de celui-ci, vous pouvez faire appel au service d’investissement immobilier clé en main d’Immveo.
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