Fiscalité

Comment défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif ? Investir avec IMMVEO c’est bénéficier … D’hypothèses d’investissement transparentes De la Garantie Loyers Impayés (GLI) De l’aide juridique en tant que propriétaire De conseils de professionnels agrées (carte T) D’un accompagnement sur le financement (ORIAS) 30 ans cumulés d’expertise en investissement immobilier 5/5 avis sur Google 1 méthode de recherche unique, l’Imbrication Nos conseils pour un investissement locatif réussi Investir dans l’immobilier locatif offre de nombreux avantages. Parmi ceux-ci, on retrouve le fait de pouvoir défiscaliser. En 2022, c’est près d’une dizaine de dispositifs qui peuvent vous permettre de réduire vos impôts selon la nature de votre bien (location nue ou meublée, neuve ou ancienne, etc.). Découvrez les principaux dispositifs de défiscalisation. Ne manquez pas nos prochaines opportunités ! Sommaire Quels sont les différents dispositifs fiscaux existants ? La loi Pinel : investir dans le neuf La loi malraux : investir dans l’ancien Quels sont les différents dispositifs fiscaux existants ? La défiscalisation immobilière concerne aujourd’hui l’ensemble des mesures fiscales d’aide à l’investissement immobilier, mises en place par l’Etat. Ces aides, procurant des réductions d’impôt, ont été créées pour faciliter l’accès à l’investissement locatif aux particuliers comme aux professionnels. En tout, de nombreux dispositifs existent, à savoir : La loi Pinel et la loi Pinel Outre-mer. La loi Malraux. Le statut LMNP et LMP. La loi Censi-Bouvard. Le dispositif Monuments Historiques. Le dispositif Denormandie. Le dispositif Cosse ancien. Le statut SCI et SCPI. Le déficit foncier. Etc… Bien évidemment, tous ces dispositifs se différencient par leurs conditions d’attribution, leurs modes de calcul, leurs durées, leurs montants, etc. Il est donc primordial de connaître précisément leurs conséquences pour optimiser votre imposition. Découvrons ensemble les principaux dispositifs d’aides. La loi Pinel : investir dans le neuf Reconduit par le gouvernement jusqu’en 2024, le dispositif Pinel concerne l’investissement dans le neuf. Cette loi permet aux propriétaires-bailleurs de s’acquitter d’un bien immobilier neuf pour le louer, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Celui-ci peut s’appliquer au maximum à deux locations par an avec un plafond de 300 000€ d’investissement par personne et de 5 500€ par m2 de surface habitable. Bien entendu, l’acheteur du logement doit répondre à certains critères pour bénéficier de ces avantages fiscaux : La zone d’implantation. Pour être éligible, le bien immobilier doit être situé dans une zone A, A bis ou B1. Il est aussi possible qu’il soit localisé en zone B2 et C si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017. Les conditions liées aux locataires. L’habitation mise en location sous le dispositif Pinel doit être la résidence principale du locataire et doit être non meublé. Aussi, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder un certain plafond, variant selon la zone d’implantation et le nombre d’occupants au sein du logement. La durée de location. Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’acquéreur doit s’engager à louer son bien durant une durée minimale de 6 ans, sous peine de perdre ses avantages fiscaux. Il est donc primordial pour le propriétaire de faire attention au période de vacances locatives, à une évolution défavorable du marché immobilier ou encore aux loyers impayés. La durée de location de 6 ans peut être renouvelable trois fois ou l’investisseur peut choisir une durée minimale de 9 ans, prolongeable 3 ans. Selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) le propriétaire aura une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de son investissement, dans la limite de 63 000€. La loi malraux : investir dans l’ancien Le dispositif Malraux permet de diminuer sa fiscalité par le biais d’une réduction d’impôt, à condition d’investir dans un immeuble ancien et d’effectuer des travaux dans le bien acquis. Concernant les conditions d’attribution, l’investisseur s’acquitte à respecter les critères suivants : La zone d’implantation. Le bien doit être situé dans un quartier ancien dégradé ou présentant une forte concentration de bien dégradé, ou dans un secteur dit “sauvegardé”. Les conditions liées aux travaux. La loi Malraux vous permet de déduire le revenu fiscal global de vos frais de travaux de rénovation dans une limite de 100 000€ par an, et ce durant 4 années consécutives. Les travaux doivent cependant porter sur l’intégralité de l’immeuble ancien, être confiés à un architecte et doivent obtenir une autorisation préfectorale. La durée de location. Une fois les travaux achevés, l’acheteur s’engage à mettre en location son immeuble durant au moins 9 ans, chaque appartement devant être la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut cependant pas être descendant ou ascendant du propriétaire et ne peut pas être rattaché à son foyer fiscal. Si ces conditions sont respectées, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 30%. Il peut aussi jouir d’une réduction d’impôt de 22% si son bien est situé dans une zone AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine). Vous avez un projet ? Échangeons ensemble ! Je discute avec un expert FAQ 1) Pourquoi acheter pour louer ? Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois. 2) Quel bien acheter pour louer ? Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc. 3) Où acheter pour louer en France ? Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite

Créer une SCI pour faire de l’investissement locatif Investir avec IMMVEO c’est bénéficier … D’hypothèses d’investissement transparentes De la Garantie Loyers Impayés (GLI) De l’aide juridique en tant que propriétaire De conseils de professionnels agrées (carte T) D’un accompagnement sur le financement (ORIAS) 30 ans cumulés d’expertise en investissement immobilier 5/5 avis sur Google 1 méthode de recherche unique, l’Imbrication Nos conseils pour un investissement locatif réussi Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement immobilier locatif, deux options s’offrent à nous : il est possible de se lancer sous son nom propre ou de créer une SCI. La SCI est particulièrement avantageuse et peut s’avérer très utile lorsque l’acheteur ne peut investir seul. Zoom sur la SCI et ses avantages ! Ne manquez pas nos prochaines opportunités ! Sommaire Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont les différents types de SCI ? Quels sont les avantages d’une SCI ? Investir à plusieurs Profiter d’une fiscalité avantageuse Bénéficiez d’une d’organisation et d’une relation avec votre locataire simplifiée Obtenez des avantages successoraux Qu’est-ce qu’une SCI ? La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique, formée de minimum deux personnes distinctes, dans le but de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est donc détenu par la SCI, et est réparti entre les associés selon leurs apports. L’apport peut être fait sous forme numéraire (c’est-à-dire une somme d’argent) ou sous forme immobilière comme avec un immeuble par exemple. Cet apport forme donc le capital de la société. En contrepartie, les acquéreurs possèdent des parts sociales qui leur permettent de recevoir des dividendes et de participer aux décisions collectives. Quels sont les différents types de SCI ? Il existe en tout plusieurs types de SCI, à savoir : La SCI familiale. Celle-ci est composée d’associés venant d’une même famille. Elle peut être particulièrement avantageuse en termes de succession. La SCI d’attribution. Privilégiée par les investisseurs, celle-ci vise l’acquisition ou la construction d’un logement et est destinée à être divisée en fractions à chacun des associés (au prorata de leur participation et selon le capital de la SCI). La SCI construction-vente. Contrairement à une SCI classique, celle-ci permet de construire une maison ou un immeuble dans le but de le revendre dans l’immédiat afin de générer un bénéfice. Etc… Attention toutefois à ne pas confondre SCI et SCPI (société civile de placement immobilier). La SCI vous permet de gérer votre location, la SCPI, quant à elle, est un simple placement. Elle vous permet uniquement d’investir dans la pierre, sans avoir aucun droit de gestion de patrimoine en retour. Quels sont les avantages d’une SCI ? Investir à plusieurs Le premier avantage d’une SCI est sans conteste le fait qu’elle permette d’investir à plusieurs. De cette façon, vous augmentez vos capacités d’investissement, ce qui vous rend plus crédible aux yeux des banques. Votre prêt immobilier aura alors plus de chances de vous être attribué. Aussi, comme vous générez des revenus plus importants à plusieurs, vous augmentez également le rendement locatif de votre investissement. Profiter d’une fiscalité avantageuse La SCI de location est ce qu’on appelle une société transparente. Le principe consiste à imposer les bénéfices générés par les associés avec l’impôt sur le revenu (IR). L’avantage d’une SCI à l’IR est, qu’en tant que bailleur particulier, vous pouvez déduire les charges de vos revenus locatifs selon la quote-part du capital que vous possédez. Dans le cas où, bien entendu, vous auriez opté pour le régime fiscal du réel. Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes locatives, vous pourrez alors générer un déficit foncier. Selon la nature de votre location (location nue ou meublée) vous pouvez déduire votre déficit de vos revenus de même catégorie ou de vos revenus globaux de façon à réduire vos impôts. La SCI à l’IR vous permet aussi de profiter des réductions d’impôts destinés aux particuliers grâce à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, etc. Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez aussi choisir de dépendre non pas de l’impôt sur le revenu mais de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI sera directement imposée et vous bénéficierez d’un abattement de 40%. Vous pourrez donc déduire des résultats de la SCI vos frais d’acquisition du bien, ou vous pourrez les amortir. L’impôt sur les sociétés peut même être obligatoire dans le cadre d’une location meublée (LMNP, LMP). Dans les deux cas vous profiterez d’avantages fiscaux non négligeables.  Bénéficiez d’une d’organisation et d’une relation avec votre locataire simplifiée Contrairement à l’indivision, la société civile immobilière possède une grande souplesse d’organisation. Et pour cause, elle vous permet d’aménager vous-même les modalités de prise de décision, alors qu’en indivision les décisions capitales doivent obligatoirement être unanimes. La gestion de votre patrimoine est donc facilité.  Louer une SCI vous permet également d’avoir une relation simplifiée avec votre ou vos locataires. Comme tous les associés doivent prendre les décisions majeures, les rapports avec le locataire sont moins tendus étant donné qu’il ne peut reprocher ces décisions à un propriétaire-bailleur unique. D’ailleurs, le contrat de location de votre locataire sera directement signé avec la SCI et non avec vous. Obtenez des avantages successoraux Si votre projet sur le long terme est de transmettre les parts de votre SCI, sachez que ce statut juridique vous offre de nombreux avantages. En premier lieu, vous pouvez éviter les problèmes liés à l’indivision et diminuer les charges de votre succession grâce à certains abattements fiscaux. Vous pouvez aussi diminuer le montant de vos droits de donation/succession étant donné que la valeur des parts sociales cédées bénéficie d’une décote de 10% par rapport à la valeur de votre bien immobilier. Il est également possible d’avoir recours au démembrement des parts de la SCI en offrant la nue-propriété des parts à vos successeurs tout en gardant l’usufruit des parts de la SCI afin d’obtenir les bénéfices. Vos successeurs récupéreront donc l’entièreté de votre propriété à votre décès. Ceux-ci pourront alors continuer de percevoir les loyers ou ils pourront effectuer une revente afin

Comment amortir un bien en LMNP Investir avec IMMVEO c’est bénéficier … D’hypothèses d’investissement transparentes De la Garantie Loyers Impayés (GLI) De l’aide juridique en tant que propriétaire De conseils de professionnels agrées (carte T) D’un accompagnement sur le financement (ORIAS) 30 ans cumulés d’expertise en investissement immobilier 5/5 avis sur Google 1 méthode de recherche unique, l’Imbrication Nos conseils pour un investissement locatif réussi Investir en Location Meublée Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Avec ce type d’investissement locatif, il est possible de déduire des charges, générer un déficit, et même, en parallèle, de pratiquer des amortissements qui permettent de réduire son imposition. Tour d’horizon sur la fiscalité en LMNP et son amortissement. Ne manquez pas nos prochaines opportunités ! Sommaire Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ? Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ? Quelles sont les dépenses amortissables ? Et le déficit d’amortissement en LMNP ? Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ? Avant d’aborder l’impact de l’amortissement sur l’imposition, il est primordial de comprendre la fiscalité en LMNP. À savoir, les loueurs en meublé non professionnel ont le choix entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel. Ceux-ci peuvent dépendre du régime micro-BIC si leurs revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, ou au contraire, ils peuvent être rattachés au régime réel si leurs revenus sont supérieurs à cette somme, ou s’ils choisissent eux-mêmes cette fiscalité. Le régime micro-BIC aura pour avantage d’offrir un abattement de 50% sur les revenus locatifs, ce qui signifie que le loueur en meublé ne sera imposé que sur 50% de ses loyers. Le régime réel quant à lui, fait bénéficier au loueur la possibilité de déduire toutes charges liées à son investissement et aussi de déduire un amortissement. Cet amortissement va alors permettre de réduire les bénéfices déclarés et par conséquent d’avoir une réduction d’impôt ! Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ? L’amortissement comptable d’un bien locatif consiste à étaler son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’une charge fiscale qui doit être enregistrée dans la comptabilité du loueur en meublé, témoignant la perte de valeur progressive de son bien, ce qui aura pour effet de réduire voire annuler son résultat imposable et ainsi l’imposition qui en résulte. Disponible tant pour les logements neufs qu’anciens, l’amortissement a des durées spécifiques : 5 à 10 ans pour tout ce qui est meuble et équipement.25 à 40 ans pour les frais d’acte et l’immobilier. Toute personne physique investissant dans un logement meublé peut bénéficier de cet amortissement et ainsi, amortir à 100% : La valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain).La valeur hors taxe du mobilier.Le montant des frais d’acte.Le montant des travaux effectués. Quelles sont les dépenses amortissables ? De manière générale, les dépenses amortissables en LMNP sont supérieures à 600€ et doivent correspondre à la date égale ou postérieure au début de l’activité. Ensuite, l’amortissement peut être fait sur une période donnée (en moyenne 3 à 10 ans). Les dépenses les plus couramment amorties sont le mobilier acheté pour équiper le logement et les travaux effectués celui-ci. Attention cependant, lorsque vous souhaitez amortir des charges sur une durée spécifique, veillez à ce qu’elle soit réaliste. Par exemple, vous pouvez amortir : La literie pour 6 ans. Un canapé pour 10 ans. Une table à manger pour 10 ans. Des travaux de peinture pour 10 ans. Etc. Quelles sont les dépenses amortissables ? De manière générale, les dépenses amortissables en LMNP sont supérieures à 600€ et doivent correspondre à la date égale ou postérieure au début de l’activité. Ensuite, l’amortissement peut être fait sur une période donnée (en moyenne 3 à 10 ans). Les dépenses les plus couramment amorties sont le mobilier acheté pour équiper le logement et les travaux effectués celui-ci. Attention cependant, lorsque vous souhaitez amortir des charges sur une durée spécifique, veillez à ce qu’elle soit réaliste. Par exemple, vous pouvez amortir : La literie pour 6 ans. Un canapé pour 10 ans. Une table à manger pour 10 ans. Des travaux de peinture pour 10 ans. Etc. Par exemple : Vous avez acheté un appartement neuf ou ancien pour 200 000€. Pour définir le montant de votre amortissement annuel sur 25 ans, vous devez alors diviser le prix du logement par 25, ce qui vous fait 8 000€. Si le mobilier installé a une valeur de 5 000€, sur 5 ans votre amortissement est donc de 1 000€. De même, pour des frais de notaire à 15 000€ sur 25 ans, l’amortissement sera de 600€. Au total, votre amortissement annuel sur les 5 premières années sera de 8 000 + 1 000 + 600 soit 9 600. Pour les 20 années suivantes il sera de 8 600 puisque vous aurez fini d’amortir le mobilier. En plus de cela, si votre bénéfice comptable est de 10 000€ grâce à vos recettes locatives, votre bénéfice imposable sera lui de 10 000 – 9 600 soit seulement de 400€. Vos revenus sont donc défiscalisés de manière conséquente ! Et le déficit d’amortissement en LMNP ? Les amortissements ne créent pas de déficit d’exploitation. Par contre, ils peuvent être différés lorsque la location meublée aura un bénéfice comptable, et ce sans plafond de montant et sans durée d’amortissement. Un avantage considérable, puisque le déficit se cumule sur les prochaines années pour servir en cas de bénéfices futurs. Il faudra néanmoins penser à bien conserver ses factures et justificatifs sur le long terme. Il est aussi possible de faire appel à un prestataire fiscal qui se chargera d’envoyer tous les éléments comptables à l’administration fiscale. Vous avez un projet ? Échangeons ensemble ! Je discute avec un expert FAQ 1) Pourquoi acheter pour louer ? Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il

Comment fonctionne la fiscalité en LMNP Investir avec IMMVEO c’est bénéficier … D’hypothèses d’investissement transparentes De la Garantie Loyers Impayés (GLI) De l’aide juridique en tant que propriétaire De conseils de professionnels agrées (carte T) D’un accompagnement sur le financement (ORIAS) 30 ans cumulés d’expertise en investissement immobilier 5/5 avis sur Google 1 méthode de recherche unique, l’Imbrication Nos conseils pour un investissement locatif réussi Le statut fiscal LMNP (Location Meublé Non Professionnel) est réputé pour son aspect avantageux. Il existe en tout deux régimes fiscaux différents pour ce type d’investissement, qu’il est important de bien analyser afin que son achat soit le plus rentable possible. Découvrez quelles sont les conditions d’éligibilité ainsi que les atouts de la fiscalité en LMNP. Ne manquez pas nos prochaines opportunités ! Sommaire C’est quoi le statut fiscal LMNP ? Quelles sont les fiscalités possibles pour le statut LMNP ? Le régime micro-BIC Le régime réel C’est quoi le statut fiscal LMNP ? Le statut de loueur meublé non professionnel concerne uniquement les propriétaires de location meublée. Plus facile à obtenir que le statut de loueur meublé professionnel (LMP), des conditions et formalités doivent cependant être respectées afin de l’acquérir. Pour se déclarer en LMNP, il est obligatoire pour l’investisseur d’être un contribuable français souhaitant investir dans l’immobilier locatif à long terme. Celui-ci doit alors déclarer tous les revenus qu’il obtient de ses investissements dans la catégorie BIC. Ce statut n’étant pas compatible avec le statut LMP, le loueur ne devra alors pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et il ne devra pas percevoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000€ par an. Son activité de propriétaire bailleur ne doit pas être sa source de revenus principale et son activité doit être déclarée auprès d’un CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Le bien meublé doit aussi être loué dans le mois qui suit son acquisition ou au moment de l’achèvement des travaux. Il peut être situé ou non dans une résidence de services et doit permettre aux locataires de s’installer directement avec leurs effets personnels, ceux-ci n’ayant pas besoin d’investir dans du mobilier pour répondre à leurs besoins. L’investisseur pourra être considéré comme un loueur meublé professionnel au moment où ses revenus locatifs dépasseront 23 000€ par an, et lorsque ses revenus représenteront plus de 50% des revenus du foyer. Dans le cadre de ce nouveau statut, des cotisations sociales d’environ 1 000€ sont alors demandées tous les ans. Quelles sont les fiscalités possibles pour le statut LMNP ? L’administration fiscale estime qu’un loueur mettant à disposition sur plusieurs années fiscales son bien meublé exerce une activité de type commercial. De ce fait, un investisseur LMNP aura alors le choix de souscrire entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC Pour pouvoir profiter du régime fiscal micro-BIC, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 72 600€, sauf si le loueur opte pour le régime réel, régime n’étant appliqué que sur demande. Le régime micro-BIC permet alors d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% sur les montants des loyers, ce qui signifie que le loueur n’est imposé que sur 50% des montants de ses loyers. Cependant, aucune charge ne peut être déduite, ce régime est donc intéressant si les charges sont inférieures à la moitié des recettes. Il est également impossible d’être imposé au régime micro-BIC, tout comme il est impossible de récupérer la TVA déductible, comme c’est normalement le cas lors d’une acquisition dans une résidence de services. Le régime réel Il existe deux façons de bénéficier du régime réel : il faut soit avoir des revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600€, soit avoir opter pour ce régime. Avec cette fiscalité, il est possible de déduire toutes les charges liées à son investissement de ses revenus locatifs (taxes foncières, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, honoraires comptables, prime d’assurance de l’immeuble). Le régime réel permet aussi de déduire les amortissements de l’investissement sur : 5 à 10 ans pour tout ce qui est meuble et équipement. 25 à 40 ans pour les frais d’acte et l’immobilier. Ces amortissements donnent lieu à une défiscalisation totale ou partielle des loyers encaissés, ce qui est l’avantage principal d’une location meublée contrairement à une location classique. Si le logement est dans une résidence de services, l’investisseur peut également récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition du bien. Dans le cadre de ce régime d’imposition, il est aussi possible d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard pour les loueurs dont le logement est dans une résidence de services. Ce dispositif permet de : Avoir une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT répartie sur 9 ans (réduction plafonnée à 300 000€). Si la réduction de l’impôt est supérieure à l’impôt de l’année, celui-ci peut alors être reporté pendant les six années suivantes. Récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’achat, dans le cas où le propriétaire s’engage à conserver son bien durant 20 ans. Avoir un bail commercial liant le propriétaire au gestionnaire de la résidence. Ce contrat permet à l’investisseur de percevoir un loyer pendant toute la durée du bail, pour un minimum de 9 ans. Le gestionnaire a alors l’entière responsabilité de la gestion du bien et de sa location, ce qui permet au propriétaire d’être pleinement serein. Vous avez un projet ? Échangeons ensemble ! Je discute avec un expert FAQ 1) Pourquoi acheter pour louer ? Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois. 2) Quel bien acheter pour louer ? Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans