Fiscalité

Comment amortir un bien en LMNP Investir avec IMMVEO c’est bénéficier … D’hypothèses d’investissement transparentes De la Garantie Loyers Impayés (GLI) De l’aide juridique en tant que propriétaire De conseils de professionnels agrées (carte T) D’un accompagnement sur le financement (ORIAS) 30 ans cumulés d’expertise en investissement immobilier 5/5 avis sur Google 1 méthode de recherche unique, l’Imbrication Nos conseils pour un investissement locatif réussi Investir en Location Meublée Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Avec ce type d’investissement locatif, il est possible de déduire des charges, générer un déficit, et même, en parallèle, de pratiquer des amortissements qui permettent de réduire son imposition. Tour d’horizon sur la fiscalité en LMNP et son amortissement. Ne manquez pas nos prochaines opportunités ! Sommaire Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ? Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ? Quelles sont les dépenses amortissables ? Et le déficit d’amortissement en LMNP ? Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ? Avant d’aborder l’impact de l’amortissement sur l’imposition, il est primordial de comprendre la fiscalité en LMNP. À savoir, les loueurs en meublé non professionnel ont le choix entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel. Ceux-ci peuvent dépendre du régime micro-BIC si leurs revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, ou au contraire, ils peuvent être rattachés au régime réel si leurs revenus sont supérieurs à cette somme, ou s’ils choisissent eux-mêmes cette fiscalité. Le régime micro-BIC aura pour avantage d’offrir un abattement de 50% sur les revenus locatifs, ce qui signifie que le loueur en meublé ne sera imposé que sur 50% de ses loyers. Le régime réel quant à lui, fait bénéficier au loueur la possibilité de déduire toutes charges liées à son investissement et aussi de déduire un amortissement. Cet amortissement va alors permettre de réduire les bénéfices déclarés et par conséquent d’avoir une réduction d’impôt ! Comment fonctionne l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ? L’amortissement comptable d’un bien locatif consiste à étaler son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’une charge fiscale qui doit être enregistrée dans la comptabilité du loueur en meublé, témoignant la perte de valeur progressive de son bien, ce qui aura pour effet de réduire voire annuler son résultat imposable et ainsi l’imposition qui en résulte. Disponible tant pour les logements neufs qu’anciens, l’amortissement a des durées spécifiques : 5 à 10 ans pour tout ce qui est meuble et équipement.25 à 40 ans pour les frais d’acte et l’immobilier. Toute personne physique investissant dans un logement meublé peut bénéficier de cet amortissement et ainsi, amortir à 100% : La valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain).La valeur hors taxe du mobilier.Le montant des frais d’acte.Le montant des travaux effectués. Quelles sont les dépenses amortissables ? De manière générale, les dépenses amortissables en LMNP sont supérieures à 600€ et doivent correspondre à la date égale ou postérieure au début de l’activité. Ensuite, l’amortissement peut être fait sur une période donnée (en moyenne 3 à 10 ans). Les dépenses les plus couramment amorties sont le mobilier acheté pour équiper le logement et les travaux effectués celui-ci. Attention cependant, lorsque vous souhaitez amortir des charges sur une durée spécifique, veillez à ce qu’elle soit réaliste. Par exemple, vous pouvez amortir : La literie pour 6 ans. Un canapé pour 10 ans. Une table à manger pour 10 ans. Des travaux de peinture pour 10 ans. Etc. Quelles sont les dépenses amortissables ? De manière générale, les dépenses amortissables en LMNP sont supérieures à 600€ et doivent correspondre à la date égale ou postérieure au début de l’activité. Ensuite, l’amortissement peut être fait sur une période donnée (en moyenne 3 à 10 ans). Les dépenses les plus couramment amorties sont le mobilier acheté pour équiper le logement et les travaux effectués celui-ci. Attention cependant, lorsque vous souhaitez amortir des charges sur une durée spécifique, veillez à ce qu’elle soit réaliste. Par exemple, vous pouvez amortir : La literie pour 6 ans. Un canapé pour 10 ans. Une table à manger pour 10 ans. Des travaux de peinture pour 10 ans. Etc. Par exemple : Vous avez acheté un appartement neuf ou ancien pour 200 000€. Pour définir le montant de votre amortissement annuel sur 25 ans, vous devez alors diviser le prix du logement par 25, ce qui vous fait 8 000€. Si le mobilier installé a une valeur de 5 000€, sur 5 ans votre amortissement est donc de 1 000€. De même, pour des frais de notaire à 15 000€ sur 25 ans, l’amortissement sera de 600€. Au total, votre amortissement annuel sur les 5 premières années sera de 8 000 + 1 000 + 600 soit 9 600. Pour les 20 années suivantes il sera de 8 600 puisque vous aurez fini d’amortir le mobilier. En plus de cela, si votre bénéfice comptable est de 10 000€ grâce à vos recettes locatives, votre bénéfice imposable sera lui de 10 000 – 9 600 soit seulement de 400€. Vos revenus sont donc défiscalisés de manière conséquente ! Et le déficit d’amortissement en LMNP ? Les amortissements ne créent pas de déficit d’exploitation. Par contre, ils peuvent être différés lorsque la location meublée aura un bénéfice comptable, et ce sans plafond de montant et sans durée d’amortissement. Un avantage considérable, puisque le déficit se cumule sur les prochaines années pour servir en cas de bénéfices futurs. Il faudra néanmoins penser à bien conserver ses factures et justificatifs sur le long terme. Il est aussi possible de faire appel à un prestataire fiscal qui se chargera d’envoyer tous les éléments comptables à l’administration fiscale. Vous avez un projet ? Échangeons ensemble ! Je discute avec un expert FAQ 1) Pourquoi acheter pour louer ? Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il

Comment fonctionne la fiscalité en LMNP Investir avec IMMVEO c’est bénéficier … D’hypothèses d’investissement transparentes De la Garantie Loyers Impayés (GLI) De l’aide juridique en tant que propriétaire De conseils de professionnels agrées (carte T) D’un accompagnement sur le financement (ORIAS) 30 ans cumulés d’expertise en investissement immobilier 5/5 avis sur Google 1 méthode de recherche unique, l’Imbrication Nos conseils pour un investissement locatif réussi Le statut fiscal LMNP (Location Meublé Non Professionnel) est réputé pour son aspect avantageux. Il existe en tout deux régimes fiscaux différents pour ce type d’investissement, qu’il est important de bien analyser afin que son achat soit le plus rentable possible. Découvrez quelles sont les conditions d’éligibilité ainsi que les atouts de la fiscalité en LMNP. Ne manquez pas nos prochaines opportunités ! Sommaire C’est quoi le statut fiscal LMNP ? Quelles sont les fiscalités possibles pour le statut LMNP ? Le régime micro-BIC Le régime réel C’est quoi le statut fiscal LMNP ? Le statut de loueur meublé non professionnel concerne uniquement les propriétaires de location meublée. Plus facile à obtenir que le statut de loueur meublé professionnel (LMP), des conditions et formalités doivent cependant être respectées afin de l’acquérir. Pour se déclarer en LMNP, il est obligatoire pour l’investisseur d’être un contribuable français souhaitant investir dans l’immobilier locatif à long terme. Celui-ci doit alors déclarer tous les revenus qu’il obtient de ses investissements dans la catégorie BIC. Ce statut n’étant pas compatible avec le statut LMP, le loueur ne devra alors pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et il ne devra pas percevoir des revenus locatifs supérieurs à 23 000€ par an. Son activité de propriétaire bailleur ne doit pas être sa source de revenus principale et son activité doit être déclarée auprès d’un CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Le bien meublé doit aussi être loué dans le mois qui suit son acquisition ou au moment de l’achèvement des travaux. Il peut être situé ou non dans une résidence de services et doit permettre aux locataires de s’installer directement avec leurs effets personnels, ceux-ci n’ayant pas besoin d’investir dans du mobilier pour répondre à leurs besoins. L’investisseur pourra être considéré comme un loueur meublé professionnel au moment où ses revenus locatifs dépasseront 23 000€ par an, et lorsque ses revenus représenteront plus de 50% des revenus du foyer. Dans le cadre de ce nouveau statut, des cotisations sociales d’environ 1 000€ sont alors demandées tous les ans. Quelles sont les fiscalités possibles pour le statut LMNP ? L’administration fiscale estime qu’un loueur mettant à disposition sur plusieurs années fiscales son bien meublé exerce une activité de type commercial. De ce fait, un investisseur LMNP aura alors le choix de souscrire entre deux régimes fiscaux distincts : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC Pour pouvoir profiter du régime fiscal micro-BIC, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 72 600€, sauf si le loueur opte pour le régime réel, régime n’étant appliqué que sur demande. Le régime micro-BIC permet alors d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% sur les montants des loyers, ce qui signifie que le loueur n’est imposé que sur 50% des montants de ses loyers. Cependant, aucune charge ne peut être déduite, ce régime est donc intéressant si les charges sont inférieures à la moitié des recettes. Il est également impossible d’être imposé au régime micro-BIC, tout comme il est impossible de récupérer la TVA déductible, comme c’est normalement le cas lors d’une acquisition dans une résidence de services. Le régime réel Il existe deux façons de bénéficier du régime réel : il faut soit avoir des revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600€, soit avoir opter pour ce régime. Avec cette fiscalité, il est possible de déduire toutes les charges liées à son investissement de ses revenus locatifs (taxes foncières, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, honoraires comptables, prime d’assurance de l’immeuble). Le régime réel permet aussi de déduire les amortissements de l’investissement sur : 5 à 10 ans pour tout ce qui est meuble et équipement. 25 à 40 ans pour les frais d’acte et l’immobilier. Ces amortissements donnent lieu à une défiscalisation totale ou partielle des loyers encaissés, ce qui est l’avantage principal d’une location meublée contrairement à une location classique. Si le logement est dans une résidence de services, l’investisseur peut également récupérer la TVA payée au moment de l’acquisition du bien. Dans le cadre de ce régime d’imposition, il est aussi possible d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard pour les loueurs dont le logement est dans une résidence de services. Ce dispositif permet de : Avoir une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT répartie sur 9 ans (réduction plafonnée à 300 000€). Si la réduction de l’impôt est supérieure à l’impôt de l’année, celui-ci peut alors être reporté pendant les six années suivantes. Récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’achat, dans le cas où le propriétaire s’engage à conserver son bien durant 20 ans. Avoir un bail commercial liant le propriétaire au gestionnaire de la résidence. Ce contrat permet à l’investisseur de percevoir un loyer pendant toute la durée du bail, pour un minimum de 9 ans. Le gestionnaire a alors l’entière responsabilité de la gestion du bien et de sa location, ce qui permet au propriétaire d’être pleinement serein. Vous avez un projet ? Échangeons ensemble ! Je discute avec un expert FAQ 1) Pourquoi acheter pour louer ? Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois. 2) Quel bien acheter pour louer ? Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans