Comprendre les notions de rentabilité brute et nette dans le cadre d’un investissement en LMNP
Comprendre le principe de rentabilité est primordial pour un investisseur, mais pourquoi ? Tout simplement pour assurer la sécurité financière du projet et estimer le retour sur investissement que peut vous rapporter votre bien en LMNP. Mais pour bien comprendre ce système, il faut tout d’abord différencier la rentabilité brute de la rentabilité nette, et ensuite, savoir les calculer. Et dans cette optique, Immveo vous explique ici tout ce qu’il faut savoir sur la rentabilité brute et nette dans le cadre d’un investissement en LMNP.
Savoir différenciernette la rentabilité brute de la rentabilité
Comme lorsque nous parlons de salaire, en matière de rentabilité immobilière, nous utilisons les deux termes suivants : brut et net. Mais comment différencier la rentabilité brute de la rentabilité nette ? Définissons tout d’abord la notion de rentabilité : celle-ci désigne le ratio entre le revenu brut issu de cette location par rapport au prix d’achat et de revient du bien.
Le calcul de cette rentabilité locative vous permet de mesurer la performance de votre investissement en LMNP afin de déterminer si le bien envisagé à l’acquisition s’avère intéressant ou non. Dans cette optique, avant tout achat, vous devrez déterminer cette rentabilité locative en choisissant votre type de location (le LMNP dans ce cas) et le meilleur régime fiscal à adopter.
Viendront ensuite les problématiques de calcul liées à la rentabilité brute et nette de votre bien :
- La rentabilité brute, celle dont nous parlons le plus souvent, est un indicateur de performance d’investissement simple à calculer, mais qui ne prend pas en compte certains frais, et ne représente donc pas le réel rendement du logement.
- La rentabilité nette vise à soustraire aux loyers perçus les frais d’exploitation du bien. Le calcul va donc davantage dans le détail et vous donnera ainsi la performance d’investissement la plus précise possible.
Comment calculer la rentabilité brute et la rentabilité nette en LMNP ?
La rentabilité brute
Le rendement locatif brut se calcule très simplement avec la formule suivante :
Loyers annuels / Prix d’acquisition x 100
Prenez bien en compte que ce montant ne correspond pas à la rentabilité réelle de votre bien en LMNP, il s’agit avant tout d’un calcul simplifié afin d’avoir une idée du taux de rentabilité de votre investissement.
La rentabilité nette
La rentabilité nette de votre investissement se calcule après déduction des charges et frais ayant rapport avec votre logement. Afin de connaitre votre rentabilité nette en LMNP, il faut soustraire les dépenses suivantes aux loyers perçus sur une année :
- La taxe foncière ;
- Les travaux de grande ampleur (comme le ravalement de façade par exemple) ;
- Les charges locatives non récupérables, comme les dépenses liées à l’amélioration du bien ;
- Les intérêts d’emprunt immobilier ;
- Et enfin, les éventuels frais de gestion locative.
La rentabilité nette de votre investissement se calcule en additionnant la somme des charges ci-dessus et en les retirant de vos revenus locatifs annuels. Il s’agit d’un calcul bien plus précis dont voici la formule :
(Loyers annuels – Charges) / Prix d’acquisition x 100
Interpréter les résultats des calculs
Maintenant que vous comprenez plus en détail les notions de rentabilité brute et nette en LMNP, vous pouvez néanmoins vous questionner sur l’interprétation de ces derniers. Car, dans les deux cas, vous obtiendrez une valeur qui, seule, ne veut pas dire grand-chose.
Pour pouvoir mieux la comprendre, il faut la voir comme un pourcentage dont les valeurs idéales (en net) peuvent se situer entre 4 et 8 %. Mais ce n’est pas une vérité absolue ! Car plus qu’un pourcentage, c’est avant tout une question de bon sens lié à votre projet d’investissement qui compte. Par exemple, un bien en pleine ville pourra disposer d’un taux de rentabilité faible, mais vous assurer une belle plus-value à la revente.
Tout l’enjeu est donc de définir la rentabilité nette la plus adaptée à votre profil d’investisseur. Et pour ce faire, vous pouvez vous tourner vers les experts d’Immveo ! Notre équipe saura vous orienter et vous aider à viser les bons objectifs, avant de vous suivre pas à pas dans leur concrétisation. Envie d’en profiter ? Contactez-nous !
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