PLF 2025 et LMNP : ce qui va changer
Si l’actualité politique et économique française en 2024 a été marquée par des situations rarement vécues, les projets de lois et de finances ont fini par aboutir et ceux-ci ont amené leur lot de changements. Dans le domaine de l’immobilier, le secteur du locatif a été directement impacté par le PLF 2025, qui apporte des changements au statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Mais alors, qu’est-ce qui va changer en 2025 pour le statut LMNP suite au PLF 2025 ? Immveo vous dit tout dans cet article.
Focus sur l’amortissement en LMNP avant le PLF 2025
Avant de plonger dans les évolutions à venir, revenons sur le cadre du statut LMNP avant le passage du PLF 2025. Celui-ci a été conçu pour les particuliers dont l’activité de location meublée n’est pas la source principale de revenus.
En matière de fiscalité, un investisseur qui loue sous le statut LMNP peut opter pour l’un des deux régimes d’imposition suivants : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Le premier est applicable lorsque les revenus tirés de la location meublée n’excèdent pas 77 700 euros (seuil en vigueur pour l’année 2023-2024, susceptible d’être revu). Dans ce cas, on bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir les charges liées au bien.
Le second, appelé régime réel, devient obligatoire au-dessus de ce plafond, mais peut également être choisi en dessous de ce seuil si l’investisseur y trouve un intérêt. Ce régime réel présente un attrait particulier puisqu’il permet de déduire non seulement les charges réelles (entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion), mais aussi l’amortissement comptable sur l’immobilier (hors valeur du terrain) et sur le mobilier.
Cet amortissement, qui constitue le cœur de l’avantage fiscal du LMNP, reflète la dépréciation de la valeur du bien dans le temps. La durée appliquée varie généralement de 20 à 40 ans pour la structure du bâtiment, et est évidemment plus courte pour les actifs tels que les meubles. L’intérêt est simple : en réduisant le bénéfice imposable par la dépréciation annuelle du bien, on peut parfois annuler la totalité du bénéfice et, de facto, payer peu d’impôts sur ces revenus.
Autre atout majeur du statut LMNP : l’amortissement pratiqué ne se réintégrait pas dans le calcul de la plus-value à la revente…
… Jusqu’à présent. Faisons donc maintenant le point sur ce qui va changer pour le statut LMNP suite au PLF 2025.
Suite au PLF 2025, ce qui va changer pour le statut LMNP
Jusqu’ici, le grand atout du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) tenait au fait que l’amortissement n’avait pas d’effet sur le calcul de la plus-value lors de la revente. Les investisseurs pouvaient ainsi déduire chaque année la dépréciation du bien et de son mobilier pour réduire leur imposition sur les loyers, tout en conservant un prix d’acquisition fiscal identique au moment de la cession.
Cette combinaison avait de quoi séduire bon nombre de propriétaires : elle offrait des revenus peu imposés pendant la période de location, puis permettait de bénéficier d’une plus-value potentiellement très intéressante à la sortie.
Le Projet de Loi de Finances 2025 rebat les cartes. Ainsi, le PLF 2025 agit directement sur le statut LMNP en considérant que la valeur d’achat à prendre en compte pour calculer la plus-value pourra être diminuée du montant total des amortissements déjà pratiqués. Autrement dit, au lieu de ne tenir compte que du prix d’acquisition initial, l’administration fiscale exigera désormais de réintégrer les sommes qui ont servi à gommer une partie des bénéfices locatifs. Le passage à la revente deviendra donc plus coûteux en impôts, surtout pour ceux qui auraient amorti leur bien sur plusieurs années.
Ce point pourrait affecter la rentabilité globale de l’investissement, notamment pour ceux qui prévoyaient de revendre au bout de quelques années. Jusqu’à présent, le LMNP était souvent qualifié de “stratégie idéale” puisqu’il procurait des revenus locatifs peu imposés grâce à l’amortissement, tout en préservant des avantages substantiels à la revente.
Désormais, il faudra alors arbitrer avec soin entre le régime Micro-BIC, qui s’avère plus simple, mais moins souple sur les déductions, et le régime réel, qui restera potentiellement plus intéressant sur la durée, tout en comportant le risque d’une taxation plus lourde à la sortie.
Vous l’aurez compris, le PLF 2025 change un point important du statut LMNP, et les investisseurs devront donc plus que jamais se montrer prudents dans la conception de leur investissement. Dans cette optique, si vous souhaitez vous faire assister de professionnels pour sélectionner la voie la plus adaptée à votre investissement, vous pouvez vous tourner vers le service d’IMMVEO.