La fiscalité dans le cadre d'un investissement locatif en France en tant qu'expatrié
Lorsque l’on décide de s’expatrier, on n’abandonne pas pour autant ses projets d’investissement en France. Au contraire, placer son argent dans la pierre française est, dans la grande majorité des cas, une valeur sûre et peut vous permettre de préparer votre retour éventuel tout en diversifiant vos revenus et en enrichissant votre patrimoine. Cependant, l’expatriation a des répercussions sur la façon dont vos revenus immobiliers sont imposés. Pour un résident fiscal non-français, la question de la fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif se pose, et à plus forte raison quand on considère qu’il faut non seulement composer avec la législation locale et française, mais également avec les éventuelles conventions internationales.
Tout cela vous semble bien compliqué ? Pas de panique ! Immveo fait le point dans cet article sur la fiscalité d’un investissement locatif en tant qu’expatrié et vous révèle ce que vous devez savoir.
Un expatrié peut-il réaliser un investissement locatif en France ?
La première question que peut se poser tout expatrié est de savoir s’il peut, en tant que non-résident, procéder à l’achat d’un bien immobilier dans l’Hexagone et en tirer des revenus. La réponse est, de façon générale, oui. L’accès à la propriété n’est pas réservé aux seuls résidents fiscaux français.
En pratique, un expatrié peut signer un acte d’acquisition immobilière exactement comme s’il résidait en France. Il doit toutefois respecter les mêmes formalités : trouver un bien, signer un compromis de vente, obtenir un financement (s’il n’achète pas comptant), puis passer devant le notaire pour officialiser l’achat. À noter tout de même que la banque, si crédit il y a, peut imposer plus de garanties (en raison de la distance ou de la situation professionnelle à l’étranger). Il faudra donc soigner son dossier pour obtenir un prêt immobilier.
On notera également qu’avant même de se pencher sur la question de la fiscalité d’un investissement locatif en tant qu’expatrié, une première contrainte peut se poser : celle de trouver le bien et de réaliser les différentes démarches sans pouvoir se déplacer en France. Pour pallier cette problématique, nous vous proposons notre système d’investissement immobilier locatif clé en main pour les expatriés.
Les incidences liées au statut fiscal
La principale différence entre un expatrié et un résident réside dans la notion de résidence fiscale. En tant que non-résident, vous êtes soumis à la fiscalité française uniquement sur vos revenus de source française. Cela signifie que si vous percevez des loyers de votre bien en France, vous devrez payer l’impôt sur ces loyers dans l’Hexagone, selon les règles prévues pour les non-résidents.
En parallèle, votre pays d’accueil peut également exiger de vous un impôt ou un reporting de ces mêmes revenus. Heureusement, certains pays ont aujourd’hui signé avec la France une convention de non-double imposition peut éviter de payer deux fois l’impôt.
Les régimes d’imposition possibles pour les revenus fonciers
Même si vous êtes expatrié, vous restez éligible aux différents régimes d’imposition des revenus fonciers en vigueur en France. Deux régimes principaux sont à distinguer pour la location nue :
- Le régime micro-foncier : applicable lorsque vos recettes locatives n’excèdent pas un certain plafond (environ 15 000 euros de loyers bruts annuels). Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, et l’imposition porte sur les 70 % restants.
- Le régime réel : il s’applique automatiquement si vous dépassez le plafond du micro-foncier, ou sur option. Dans ce cadre, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes foncières, travaux, etc.) de vos loyers. Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes, vous pouvez générer un déficit foncier, ce qui peut réduire votre imposition.
Ces régimes sont accessibles aux expatriés au même titre qu’aux résidents fiscaux français. Seule la déclaration des revenus, et donc le calcul concret de l’impôt, va différer, comme nous le verrons dans la section suivante.
La fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif en tant qu’expatrié : les taux d’imposition appliqués
Entrons maintenant dans le vif du sujet en nous penchant sur la fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif en tant qu’expatrié. Pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers d’un non-résident, la législation française prévoit un barème spécifique. Les revenus locatifs perçus en France par un non-résident sont imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, selon un barème progressif.
Un taux minimum s’applique, qui diffère de celui applicable à un résident fiscal français. Les tranches d’imposition « normales » demeurent, mais un taux d’entrée particulier est prévu.
Le taux minimum pour les non-résidents
En France, pour les revenus de source française, la réglementation impose un taux d’imposition minimum de 20 % (pouvant aller à 30 % au-delà d’un certain seuil de revenus) pour un non-résident. Cela signifie que si votre barème progressif calculé théoriquement (en tenant compte de vos revenus au niveau mondial) aboutit à un taux inférieur, c’est tout de même ce taux forfaitaire minimum qui s’appliquera.
En clair, le fisc français part du principe que, pour des non-résidents, le taux d’imposition ne doit pas être inférieur à 20 %. Si le calcul de l’impôt selon le barème classique donne un taux supérieur à 20 %, c’est bien ce taux plus élevé qui sera retenu. Si le taux du barème classique se situe en deçà de 20 %, alors le taux minimum de 20 % sera appliqué. Au-delà de certains seuils de revenus locatifs imposables, il peut passer à 30 %.
Les prélèvements sociaux
La fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif en tant qu’expatrié ne se limite pas à l’imposition directe des revenus fonciers, mais passe également par le règlement de prélèvements sociaux. En effet, en plus de l’impôt sur le revenu, la France applique des prélèvements sociaux connus sous l’acronyme CSG-CRDS. Pendant longtemps, l’application de ces prélèvements sociaux aux non-résidents a fait l’objet de débats pour les profils d’expatriés affiliés à la Sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen (EEE).
Il a ainsi été décidé que, si vous résidez dans un pays de l’UE, de l’EEE ou en Suisse, et que vous êtes déjà couvert par le système de protection sociale de ce pays, vous pourriez être exonéré de certaines composantes des prélèvements sociaux français sur vos revenus fonciers. Il faut alors pouvoir justifier de votre affiliation à un régime étranger de sécurité sociale. Selon les dernières évolutions législatives, vous demeurez cependant redevable d’une partie des prélèvements (prélèvement à 7,5 %), même si vous échappez à la CSG-CRDS.
Si vous résidez hors UE, EEE ou Suisse, le taux “classique” de 17,2 % s’applique.
Comme vous pouvez le constater, la fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif en tant qu’expatrié est finalement moins complexe qu’il n’y paraît, mais nous vous conseillons tout de même de vous rapprocher d’un professionnel pour pouvoir au mieux anticiper et concrétiser votre projet.
Dans cette optique, vous pouvez notamment contacter Immveo qui accompagne les expatriés de A à Z dans la gestion de leur stratégie d’investissement locatif en France.