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Est-il possible d’augmenter le loyer entre deux locataires ?

Est-il possible d'augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous êtes propriétaire d’un logement locatif et estimez que le loyer de votre bien ne reflète pas sa réelle valeur ou le coût du marché ? Vous vous demandez peut-être alors s’il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires ? En réalité, cela dépend de votre situation et de la localisation du bien. Immveo vous révèle ce que vous devez savoir dans cet article.

Est-il possible d’augmenter le loyer entre deux locataires en France ?

La question de l’augmentation du loyer est en réalité encadrée en France. Hors des zones dites « tendues » (que nous aborderons plus en détail par la suite), il existe un principe de liberté contractuelle dans la fixation du loyer. Cela signifie qu’un propriétaire peut, en théorie, fixer librement le nouveau loyer lorsqu’il remet le bien en location, dès lors qu’aucun texte législatif ou réglementaire ne vient encadrer ce montant.

Cette liberté connaît évidemment certaines limites, et notamment le critère de décence du logement : le bien mis en location doit répondre à des normes minimales de confort et de sécurité. Cela n’influence pas directement le niveau du loyer, mais un logement qui ne respecterait pas ces critères pourrait être jugé impropre à la location ou nécessiter des travaux avant d’être de nouveau loué.

Lorsque le propriétaire reprend son bien pour le louer à un nouveau locataire, il n’est pas tenu, hors zone tendue, de justifier l’augmentation du loyer. Néanmoins, il lui est vivement conseillé de se baser sur des références locales (annonces comparables, moyennes de loyers au m² dans la commune, etc.) pour déterminer un montant compétitif. Dans certains cas, un loyer trop élevé se solde par une vacance locative.

Qu’en est-il pour les logements dans les zones tendues ?

Les zones dites « tendues » sont définies par la loi pour désigner les secteurs géographiques où la demande en logements dépasse largement l’offre disponible. Cette notion a été introduite par la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové). Aujourd’hui, une commune peut être considérée comme « zone tendue » lorsqu’elle se trouve dans une agglomération de plus de 50 000 habitants connaissant un déséquilibre majeur entre l’offre et la demande de logements.

Dans ces périmètres, la fixation et la révision des loyers sont encadrées, que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou lors d’une remise en location. L’objectif est d’éviter que les propriétaires ne profitent d’une forte demande pour augmenter exagérément le loyer.

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Le principe d’encadrement du loyer

Dans les zones tendues, le loyer ne doit pas excéder celui pratiqué par l’ancien locataire. En d’autres termes, le propriétaire ne peut augmenter le loyer entre deux locations que dans des cas précis, qui seront décrits plus bas. Mais il convient également de se plier à l’encadrement du loyer. Celui-ci définit des loyers de référence minorés et majorés auxquels vous devez vous conformer.

Les cas où il est possible d’augmenter le loyer en zone tendue

Malgré ce principe d’encadrement, il existe plusieurs situations dans lesquelles il demeure possible de majorer le loyer entre deux locataires pour un logement en zone tendue. Ces exceptions sont soigneusement encadrées par la loi.

Le logement n’était pas loué depuis plus de 18 mois

Si le logement n’a pas été occupé pendant une durée d’au moins 18 mois avant la signature du nouveau bail, le propriétaire peut choisir d’augmenter le loyer. Dans ce cas, il peut fixer librement le loyer, à condition de pouvoir prouver que le bien n’était effectivement pas loué durant cette période. Attention, le nouveau loyer doit toujours respecter celui de l’encadrement si le bien est en zone tendue.

Réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité

La loi autorise également l’augmentation du loyer si le propriétaire a effectué, depuis le départ du dernier locataire, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité qui dépassent un certain seuil. On parle généralement de travaux importants, comme la mise en conformité du bien.

Sous-évaluation manifeste du loyer

Il se peut que l’ancien loyer ait été anormalement bas, en décalage avec les prix pratiqués sur le marché local, même en zone tendue. Dans ce cas, la loi autorise le propriétaire à augmenter le loyer, mais uniquement dans la limite d’une « sous-évaluation manifeste ». Pour cela, il doit se référer à des biens comparables dans le secteur géographique : même superficie, même état général, même niveau de prestations (ascenseur, gardiennage, espaces verts, etc.).

Le bailleur doit alors être en mesure de présenter des références d’annonces ou de loyers pratiqués pour des biens similaires. S’il parvient à établir que le loyer de son logement était nettement en dessous du marché, il pourra augmenter celui-ci. Toutefois, l’augmentation reste encadrée et doit respecter les loyers minorés et majorés.

Alors, en somme, est-il possible d’augmenter le loyer entre deux locataires ? La réponse est nuancée et dépend principalement de la localisation du logement. Hors zone tendue, le propriétaire dispose d’une certaine liberté pour fixer un nouveau loyer, bien que celle-ci doive être exercée avec prudence et cohérence vis-à-vis du marché local. En revanche, dans les zones dites « tendues », la loi prévoit un mécanisme de plafonnement du loyer visant à modérer la hausse des prix.

Les questions relatives à la fixation du loyer vous semblent compliquées ? Vous pouvez alors vous rapprocher d’un service de gestion locative, comme celui assuré par Immveo dans le cadre des investissements immobiliers de ses clients.

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