Comment dénoncer une sous-location illégale en tant que propriétaire ?
Avec la démocratisation des plateformes de location d’appartement à la nuitée, il est malheureusement aujourd’hui possible, en tant que propriétaire, de constater que son bien a été mis en sous-location par le locataire. Si ces situations restent particulièrement rares, le risque demeure bien présent. Et justement, si vous avez constaté une telle problématique, vous vous demandez peut-être comment réagir et comment dénoncer la sous-location illégale en tant que propriétaire ? Immveo vous en dit plus dans cet article.
Que peut-on qualifier de sous-location illégale ?
Commençons tout d’abord par préciser ce qu’on entend par sous-location. La sous-location se produit lorsqu’un locataire met à disposition tout ou partie d’un logement à un tiers, généralement moyennant un loyer. Contrairement à la colocation, le contrat de bail est établi uniquement entre le bailleur et le locataire principal, et non entre le bailleur et chacun des occupants.
Une sous-location devient illégale dès lors qu’elle s’effectue sans l’autorisation préalable du propriétaire. Dans la pratique, la popularité croissante des plateformes de location saisonnière a malheureusement mené à un essor de la sous-location, et parfois à l’insu des propriétaires (donc, de manière illégale). Cette situation peut mener à plusieurs problèmes :
- Dégradation des parties privatives ou communes : un sous-locataire, ne se sentant pas engagé par un bail, peut négliger l’entretien du logement.
- Risques financiers : le propriétaire ne perçoit pas directement le loyer. Si le locataire principal cesse de payer, la situation se complique puisque le sous-locataire n’a pas d’obligation de paiement vis-à-vis du bailleur.
- Problèmes d’assurance : la sous-location non déclarée peut ne pas être couverte par les assurances habitation.
De ce fait, si vous venez de constater une situation de sous-location, vous souhaitez probablement y mettre fin au plus vite. Mais avant de voir comment dénoncer une sous-location illégale en tant que propriétaire, il convient d’évaluer le cadre légal de la situation.
La sous-location : l’obligation d’avoir l’accord du bailleur
La loi du 6 juillet 1989 (qui régit les baux d’habitation) encadre strictement la possibilité de sous-louer un logement vide en France. Concrètement, le locataire doit obtenir l’autorisation écrite du bailleur avant de louer tout ou partie du logement à un tiers, y compris pour une courte durée. S’il ne respecte pas cette condition, la sous-location est considérée comme illégale.
Plus précisément, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire ne peut pas céder son bail ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du propriétaire. Cet accord doit également préciser le montant du loyer de la sous-location.
Les risques encourus par le locataire en cas de sous-location illégale
Lorsque la sous-location est réalisée sans votre accord, le locataire est exposé à plusieurs sanctions légales. D’une part, le bail peut être résilié pour non-respect de ce dernier. D’autre part, en cas de litige, le locataire peut être condamné à payer des dommages et intérêts, comme cela a déjà été le cas dans des affaires précédentes.
Comment dénoncer une sous-location illégale ?
Mais alors, si vous vous trouvez dans une telle situation, vous vous demandez probablement comment dénoncer la sous-location illégale en tant que propriétaire. On vous fait un point complet :
Réunir les preuves de la sous-location
Avant d’entamer toute démarche, veillez à rassembler des preuves tangibles attestant l’existence d’une sous-location illicite. Vous pouvez notamment collecter des captures d’écrans des annonces de location de votre bien en ligne, des témoignages du voisinage mentionnant la présence régulière d’occupants inconnus ou un va-et-vient inhabituel, ou encore des correspondances si vous en avez à disposition.
Vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour vous aider dans le montage de ce dossier de preuves.
Contacter le locataire et exiger des explications
Une fois en possession de preuves crédibles, la première démarche à effectuer est de prendre contact avec votre locataire pour obtenir des éclaircissements. Selon la nature de vos relations, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception lui demandant de justifier la présence d’autres occupants dans le logement. Dans cette lettre, il peut être pertinent d’indiquer les dispositions de la loi et les clauses du bail. Il se peut alors que le locataire reconnaisse la faute et cesse la sous-location de lui-même. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez envisager d’aller plus loin dans la procédure pour lutter contre cette sous-location illégale.
Si le locataire ne répond pas ou persiste à nier les faits alors que vous avez des éléments solides, vous pouvez envisager de mettre en demeure votre locataire afin de mettre fin immédiatement à la sous-location illicite.
Si aucune de ces démarches ne fonctionne, vous pouvez envisager de demander l’expulsion du locataire pour non-respect du bail.
Recourir à la justice si nécessaire
Dans le cas où les démarches amiables ne donnent aucun résultat, vous avez la possibilité de saisir la justice. Nous vous conseillons alors de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour étudier les recours possibles.
Ainsi, si vous vous demandiez comment dénoncer une sous-location illégale en tant que propriétaire, vous devriez à présent disposer des informations importantes à retenir concernant ce processus. Le propriétaire dispose en effet de leviers légaux pour faire valoir ses droits et faire cesser la situation. Cependant, une approche préalable à l’amiable avec le locataire pourra éviter un contentieux long et coûteux.