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Comment calculer le TRI (Taux de Rendement Interne) immobilier ?

Comment calculer le TRI (Taux de Rendement Interne)
immobilier ?

Vous envisagez d’investir dansl’immobilier locatif  et vous souhaitez calculer le TRI pour connaître la rentabilité de votre investissement ? Le Taux de Rendement Interne constitue un indicateur financier important pour déterminer l’opportunité offerte par un investissement locatif. Afin de vous aider à y voir plus clair, Immveo vous révèle le rôle de cette formule et vous explique comment calculer le TRI immobilier

Calculatrice

En quoi consiste le TRI en immobilier ?

Le taux de rendement interne (TRI) désigne le taux d’actualisation annulant la VAN (valeur actuelle nette) lié au flux de trésorerie d’un projet d’investissement immobilier. Les investisseurs immobiliers ou financiers utilisent le TRI immobilier pour connaître la rentabilité et la viabilité de leur projet. Il permet ainsi de déterminer la rentabilité d’un investissement par rapport aux flux financiers.

Grâce à cet outil d’évaluation financière, il est possible de comparer plusieurs types d’investissement, y compris l’investissement immobilier. Sachez toutefois que cette comparaison ne peut pas être réalisée à l’aide d’un simple taux de rendement. En effet, il ne tient pas compte de la répartition et de la plus-value des flux de trésorerie, mais seulement des flux financiers et des fonds. Le TRI est important pour faire une évaluation de la capacité de remboursement d’un emprunt en fonction des différentes charges. 

Vous pouvez l’utiliser pour estimer les coûts et les avantages d’un investissement en vue de juger de son potentiel financier. Vous pouvez également connaître la rentabilité ainsi que la viabilité de leur projet. Mais alors, comment calculer le TRI immobilier ? Immveo vous dit tout ! 

Le format de bien à sélectionner pour son investissement

Comme vous pouvez le constater, investir dans un logement étudiant à Rennes peut se révéler particulièrement profitable. Mais pour s’assurer de trouver un locataire rapidement et éviter l’angoisse de la vacance locative, il vous faudra soigneusement sélectionner la typologie de votre bien, son loyer et son emplacement. Et la première étape est tout d’abord de faire le point sur le type d’investissement réalisé. Vous pourrez envisager deux grandes formes :

  • L’investissement dans un studio meublé: L’investissement dans un studio meublé peut vous permettre de bénéficier d’un ticket d’entrée moins élevé que des biens de plus grande surface, tout en bénéficiant de la forte demande dans les quartiers étudiants de la ville. Louer le bien meublé permettra de valoriser le loyer et de maximiser le potentiel de rentabilité de son investissement.
  • L’investissement en colocation: L’investissement en colocation vous offre un potentiel de rendement locatif important, en faisant cohabiter plusieurs locataires sur la même surface de bien. Ce type de location est plus intéressant que de louer la surface directement à un seul et même locataire, mais induit de devoir assurer une gestion locative plus lourde.

Pour investir dans un logement étudiant à Rennes avec la bonne option, vous pouvez demander conseil à des experts du domaine qui sauront vous guider selon votre budget et votre profil d’investisseur. L’équipe d’Immveo peut notamment assurer cette phase et vous conseiller !

Comment calculer le TRI immobilier : quelle est la formule ?

Si vous vous demandez comment calculer le TRI immobilier, la première étape est évidemment de connaître la formule mathématique permettant d’obtenir le résultat. Le TRI tient compte de données telles que le cash-flow, l’argent initial, exprimé en euro, nécessaire à l’investissement. La formule prend la forme d’une équation dont l’interprétation peut être particulièrement ardue. Heureusement, une fonction sur Excel vous permet de calculer le TRI de votre placement sans disposer de notions poussées en mathématiques. 

Le calcul se base sur une formule mathématique de la VAN. Dans cette formule, le TRI immobilier doit être divisé par les flux de trésorerie et la VAN n’est pas inconnue. 

Voici la  formule mathématique de la VAN  : 
VAN = – CI + FT(1+i)^-1+FT(1+i)^-2+FT(1+i)^-3+……+FT(1+i)^-n
CI: le coût de l’investissement
FT (1+i): flux de trésorerie actualités
i: taux d’actualisation des flux ou TRI
n: période nécessaire pour créer des flux de trésorerie 

Voici la formule de calcul du TRI  immobilier : 
VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+……+FT (1+TRI)^-n = 0
CI : coût de l’investissement
FT (1+i) : flux de trésorerie
TRI : taux de rendement interne
n : période pour que l’investissement immobilier pour créer des flux de trésorerie 

Bien que le calcul du taux d’actualisation soit compliqué à utiliser, il est possible de l’estimer. Lorsque vous calculez le TRI, il est important de connaître le taux d’actualisation. Ce dernier va servir pour diviser les flux financiers jusqu’à la fin de l’investissement pour obtenir une somme égale à zéro. Remplaçant le taux actuel de la VAN, le TRI devient la valeur accordée. 

En complément de ces données, vous pouvez utiliser notre simulateur de rentabilité locative, fonctionnant sans fichier, directement depuis votre navigateur ! 

Les différentes méthodes pour calculer le TRI immobilier

Le taux de rendement interne est le seul calcul précis permettant de mesurer la rentabilité locative. Ceci étant, d’autres méthodes plus simples existent pour estimer votre rendement.

Le rendement locatif brut

Simple et rapide, ce procédé permet un calcul facile du TRI. Pas besoin de logiciels, il est surtout utilisé par les agences immobilières. Sa formule est la suivante : 

Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100)/Prix d’achat 

Par exemple : le prix d’achat de votre logement locatif est de 100 000€. Les frais de notaire sont à 8 000€ et vous prévoyez 10 000€ de frais de travaux. On considère alors que le prix de revient est de 118 000€, soit 100 000 + 8 000 + 10 000. Le logement est loué mensuellement et sans les charges à 550€. Le rendement locatif brut est alors de (550 x 12) x 100 / 118 000 = 5.5%. Cela signifie que, tous les ans, les loyers peuvent rapporter 5.5% du montant total de l’acquisition. 

Le rendement locatif net

Donnant plus de précision, cette méthode prend en compte les revenus réels dont les frais d’acquisition (frais de notaire, frais dossier bancaire…), et les charges (frais de copropriété, taxe foncière, frais de gestion…). Pour le calcul du rendement net, vous pouvez utiliser cette formule : 

Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100)/Prix d’achat frais inclus 

Par exemple : votre bien immobilier de 118 000€ dont le loyer est à 550€ a des charges locatives (charge de copropriétés, de gestion, taxe foncière, etc.) qui une fois additionnées représente la somme de 2 000€. Le calcul sera donc de (550 x 12 – 2 000) x 100 / 118 000 = 3.8% de rendement net. 

Le rendement locatif net après impôt

Similaire à la technique de calcul d’un rendement net, cette mesure considère aussi la fiscalité de l’investisseur dont la formule est la suivante : 

Rendement net après impôts (%) = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100)/Prix d’achat réel 

Par exemple : vous êtes imposé sur vos revenus locatifs avec une tranche d’imposition de 11%. Le calcul est donc ((550 x 12) – 2 000 – (550 x 12 – 11%)) x 100 / 118 000 = 3.2% de rendement net après impôt. 

Bien évidemment, votre imposition dépend de votre statut (LMNP, LMP…) et de votre régime (régime réel, régime micro-bic…). Des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, dispositif Censi-Bouvard…) existent également pour réduire vos impôts tout en vous offrant d’autres avantages fiscaux (amortissement, abattement, déduction…). 

Dans le cadre d’une revente, il est aussi possible de calculer la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette. Ces deux taux permettront de connaître la potentielle plus-value ou moins-value qui sera générée lors de la vente du bien. 

Comment interpréter le TRI immobilier ?

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur financier qui mesure la rentabilité d’un projet en déterminant le taux d’actualisation pour lequel la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie est nulle. Un TRI supérieur au coût du capital indique un projet rentable, tandis qu’un TRI inférieur suggère une non-rentabilité

Cependant, le TRI présente certaines limites, notamment lorsqu’il ne tient pas compte de la taille ou de la durée des projets, ou lorsqu’il y a des flux de trésorerie non conventionnels, pouvant générer plusieurs TRI.

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