Régime fiscal de l'investissement locatif en 2025 : ce qu'il faut savoir
Vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif ? Ce type de projet se doit d’être soigneusement planifié en amont de sa réalisation. Et le choix du régime fiscal ne fait pas exception. En 2025, les régimes fiscaux liés à l’investissement locatif continuent d’évoluer, influencés par des réformes visant à encourager certaines pratiques et à en encadrer d’autres. Dans ce contexte politique incertain, Immveo s’est penché sur les différentes résolutions et lois entrant en vigueur sur cette nouvelle année pour vous présenter ce qu’il faut savoir du régime fiscal de l’investissement locatif en 2025.
Pourquoi prendre le temps d'évaluer les choix de régimes fiscaux ?
Choisir le bon régime fiscal ne se limite pas à une simple formalité administrative. Il s’agit d’une décision stratégique ayant un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. En fonction du régime choisi, les charges déductibles, le montant des impôts et les obligations déclaratives peuvent considérablement varier et, de ce fait, impacter durablement la rentabilité de votre projet d’investissement.
Prenons un exemple très imagé pour illustrer l’importance de cette décision : un investisseur qui opte pour un régime fiscal mal adapté pourrait se retrouver avec une fiscalité lourde, sans possibilité de déduire ses charges. Évidemment, la rentabilité de son investissement s’en trouverait directement impactée. À l’inverse, un choix judicieux peut permettre de profiter d’avantages fiscaux significatifs parmi lesquels on peut citer l’amortissement des biens ou des charges.
En 2025, le gouvernement continue d’encourager certains types d’investissements via des dispositifs spécifiques, comme le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), mais en renforçant les contrôles pour éviter les abus. Alors, que faut-il retenir et quel régime fiscal pour l’investissement locatif en 2025 choisir ? Immveo vous dit tout !
Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en longue durée
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des régimes fiscaux les plus prisés par les investisseurs immobiliers ces dernières années. Ce régime s’applique aux propriétaires qui louent des logements meublés sans dépasser certaines limites de revenus locatifs et qui n’exercent pas cette activité comme activité principale. En 2025, ce statut conservera sa popularité grâce à ses avantages fiscaux, notamment en longue durée.
Les avantages du LMNP de longue durée en 2025
Le LMNP de longue durée repose sur deux types de régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC est particulièrement adapté aux petits investisseurs, car il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. En revanche, pour les investisseurs cherchant à optimiser leurs revenus nets, le régime réel reste une option de choix.
En effet, en régime réel, il est possible de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité locative. Et celles-ci peuvent être de nombreuses natures : intérêts d’emprunt, frais d’entretien de la copropriété, assurances… Surtout, le LMNP de longue durée en régime réel permet d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement l’assiette imposable. Cette spécificité en fait une solution idéale pour les investisseurs sur le long terme.
Même en tenant compte du projet PLF 2025 (le projet de loi de finances pour 2025) qui prévoit une modification des clauses du LMNP, ce régime reste intéressant et peut permettre à un investisseur de réaliser une belle plus-value.
Ainsi, en tenant compte de ces avantages, le LMNP de longue durée se présente comme un régime fiscal pour l’investissement locatif en 2025 de choix.
Les obligations et limites du LMNP
Bien que le LMNP soit attractif, il impose certaines obligations. Tout d’abord, les biens doivent être loués meublés, selon une liste précise d’équipements obligatoires. De plus, le statut de non-professionnel limite les recettes locatives annuelles à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Enfin, la comptabilité doit être rigoureuse, en particulier sous le régime réel. Sans connaissances spécifiques, il vous faudra alors vous tourner vers les services d’un comptable.
Ces contraintes restent minimes par rapport aux avantages du statut.
Loueur Meublé Professionnel : une alternative exigeante
Pour les investisseurs dont les revenus locatifs dépassent les plafonds du LMNP ou qui souhaitent exercer leur activité de location meublée à titre principal, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) peut s’imposer. En 2025, ce régime reste pertinent, bien qu’il soit plus contraignant.
Les avantages du LMP en 2025
Le LMP offre plusieurs atouts, notamment la possibilité de déduire les déficits fonciers de l’ensemble des revenus du foyer fiscal, et non uniquement des revenus locatifs. Ce régime permet également d’amortir le bien immobilier et les équipements. Enfin, en cas de cession, les plus-values réalisées peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux sous certaines conditions.
Les contraintes du LMP
Si le régime LMP présente des avantages, il s’accompagne également de contraintes plus lourdes que le régime LMNP de longue durée. Les investisseurs doivent s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) et tenir une comptabilité stricte. Par ailleurs, les recettes locatives étant soumises aux cotisations sociales, la fiscalité globale peut rapidement s’alourdir. Ces contraintes en font une option adaptée aux investisseurs aguerris. Pour votre première acquisition, nous ne pouvons que vous conseiller de vous tourner vers la voie du régime LMNP.
Régime fiscal de l'investissement locatif en 2025 : que choisir ?
Pour la plupart des investisseurs, le LMNP en longue durée reste le choix de régime fiscal de l’investissement locatif en 2025 le plus pertinent. Sa simplicité, ses avantages fiscaux et sa flexibilité en font une option particulièrement attractive, en particulier pour les jeunes investisseurs.
Le LMNP permet de combiner rentabilité et prévisibilité, deux éléments essentiels dans un contexte économique marqué par l’instabilité. Grâce à l’amortissement, les revenus locatifs peuvent être largement défiscalisés. Enfin, le seuil des recettes locatives pour conserver le statut est suffisamment élevé pour répondre aux besoins de la majorité des profils de jeunes investisseurs.
Bien sûr, chaque situation est unique, et le choix du régime fiscal doit tenir compte de vos objectifs, de votre situation financière et de la nature de votre projet immobilier. Pour les investisseurs visant des rendements élevés ou disposant de plusieurs biens, le LMP peut offrir des avantages intéressants, à condition d’être prêt à en assumer les obligations.
Critères | Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) | Loueur Meublé Professionnel (LMP) |
Accès au régime | Revenus locatifs < 23 000 €/an ou < 50 % des revenus du foyer. | Revenus locatifs > 23 000 €/an et > 50 % des revenus du foyer. |
Immatriculation | Pas d’inscription au RCS. | Inscription obligatoire au RCS. |
Charges déductibles | Intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc. | Intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc. |
Amortissement | Possible en régime réel (bien immobilier et mobilier). | Possible également, avec les mêmes règles qu’en LMNP. |
Déclaration des revenus | Micro-BIC (abattement de 50 %) ou régime réel (déduction des charges). | Régime réel uniquement. |
Déficits fiscaux | Déficits imputables sur les revenus locatifs uniquement. | Déficits imputables sur l’ensemble des revenus du foyer. |
Soumission aux cotisations sociales | Non, uniquement soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). | Oui, soumis aux cotisations sociales URSSAF (environ 35 %). |
Gestion administrative | Relativement simple, surtout sous le régime micro-BIC. | Plus complexe (comptabilité stricte, obligations RCS, etc.). |
Régime des plus-values | Régime des plus-values des particuliers (fiscalité favorable). | Régime des plus-values professionnelles (moins favorable). |
Adaptation au profil | Investisseurs débutants ou ayant un patrimoine limité. | Investisseurs confirmés ou ayant plusieurs biens. |
Fiscalité des revenus locatifs | Réduite grâce à l’abattement ou à l’amortissement. | Possibilité d’amortissement, mais charges sociales élevées. |
Attractivité principale | Simplicité et rentabilité sur le long terme grâce à l’amortissement. | Déductions fiscales étendues et optimisation pour gros revenus. |
Vous souhaitez savoir quel régime fiscal de l’investissement locatif en 2025 serait concrètement adapté à votre situation ? N’hésitez pas à contacter Immveo, entreprise spécialisée dans l’investissement locatif, qui vous guide dans votre projet de A à Z !