Notre top 4 des quartiers où investir à Dijon
Ville de taille moyenne, Dijon fait partie de ces villes qui peuvent se révéler intéressantes pour l’investissement immobilier locatif grâce à un prix de l’immobilier encore très raisonnable ainsi qu’une demande locative qui reste intéressante. Mais pour que le projet se concrétise dans les meilleures conditions, encore faut-il acheter dans le bon secteur. Et pour cela, IMMVEO vous présente dans cet article son top 4 des quartiers où investir à Dijon.
Cet article en bref
- Le centre-ville est intéressant par son prestige et sa liquidité, mais s’adresse à des investisseurs à la recherche de sécurité patrimoniale plutôt que de rendement élevé.
- Montchapet est le quartier résidentiel prisé des familles et des profils CSP+, idéal pour une location stable et de longue durée.
- Le quartier universitaire (Montmuzard) offre les meilleurs rendements bruts de la ville grâce à une demande étudiante soutenue.
- La Toison d’Or représente le pari du neuf et du développement commercial, avec des avantages fiscaux potentiels, mais un marché plus segmenté.
Le centre-ville
Le centre historique de Dijon est, sans surprise, le secteur le plus convoité et le plus cher de la ville. Les rues piétonnes autour de la place de la Libération, le palais des Ducs de Bourgogne, la rue de la Liberté : ce périmètre concentre tout ce qui fait le rayonnement de Dijon à l’échelle nationale. Les biens y atteignent régulièrement des prix au mètre carré parmi les plus élevés du marché dijonnais, avec des appartements anciens chargés de caractère.
Ce que nous observons chez IMMVEO, c’est que le centre-ville attire principalement deux types d’investisseurs : ceux qui cherchent à diversifier un patrimoine déjà constitué, et ceux qui souhaitent combiner usage personnel et investissement locatif. La demande locative y est réelle et stable, portée par des cadres en déplacement, des professionnels de santé rattachés au CHU tout proche et des touristes pour les locations saisonnières.
En revanche, les rendements bruts restent modérés en raison de prix à l’achat élevés. L’intérêt du centre-ville est davantage patrimonial que purement financier : la valorisation des biens sur le temps long est historiquement solide, et la liquidité au moment de la revente est excellente. Un appartement bien situé dans le vieux Dijon se vend rarement longuement sur le marché.
Il faut cependant anticiper des travaux de rénovation potentiellement conséquents sur les immeubles anciens, et veiller aux contraintes liées aux secteurs sauvegardés en matière de travaux. Nous recommandons systématiquement à nos clients de faire réaliser un audit technique sérieux avant toute acquisition dans ce périmètre. Le charme d’une maison de maître dijonnaise ne doit pas masquer un ravalement à 80 000 euros qui n’aurait pas été anticipé.
Le quartier Montchapet
Montchapet occupe une position particulière dans le paysage immobilier dijonnais. Situé à l’ouest du centre-ville, ce quartier résidentiel calme est souvent décrit comme le plus bourgeois de Dijon et cette réputation se confirme dans les chiffres. Les maisons individuelles y côtoient des immeubles de standing modeste, les espaces verts abondent et le tissu commercial de proximité est suffisamment développé pour que les habitants n’aient que rarement à quitter leur quartier.
Ce qui intéresse l’investisseur à Montchapet, c’est avant tout la qualité du locataire que le secteur attire naturellement. Familles avec enfants scolarisés dans les établissements réputés du quartier, couples de cadres, professions libérales : la demande locative y est qualitative. Le turnover est donc plus faible, ce qui réduit les périodes de vacance locative et les frais de remise en état entre deux locataires.
Les prix au mètre carré se situent dans une fourchette intermédiaire, légèrement inférieurs au centre-ville, mais sans les décotes que l’on peut trouver dans des secteurs moins cotés.
Chez IMMVEO, nous conseillons particulièrement Montchapet comme quartier où investir à Dijon pour les investisseurs qui débutent ou qui souhaitent sécuriser leur premier investissement dijonnais. La prévisibilité du marché, la sélectivité naturelle des locataires et la solidité des prix en font un terrain de jeu rassurant, même si ce n’est pas le secteur qui produira les rendements les plus spectaculaires. Parfois, la régularité vaut plus que l’effet de levier.
Le quartier universitaire
Le quartier universitaire (principalement organisé autour du campus de Montmuzard, au sud-est de Dijon) est celui qui génère le plus d’intérêt chez nos clients investisseurs en quête de rendement. Et pour cause : la présence de l’université de Bourgogne, qui accueille plus de 30 000 étudiants, crée une demande locative dense et qui se renouvelle chaque année avec une régularité d’horloge.
Les petites surfaces sont reines ici. Studios et T2 s’arrachent dès le mois de juin pour des locations à la rentrée de septembre. La demande est telle que les propriétaires bien positionnés n’ont pratiquement jamais à passer par des agences pour trouver preneur.
Il convient cependant de nuancer ce tableau. La gestion locative d’un bien étudiant est plus exigeante qu’ailleurs : les baux sont courts (neuf mois ou un an), le turn-over est élevé et les logements nécessitent des remises en état plus fréquentes. Un investisseur qui gère lui-même ses biens doit être prêt à y consacrer du temps, ou à déléguer cette gestion à un professionnel.
Incontournable des quartiers où investir à Dijon, le secteur universitaire reste donc une valeur sûre.
Le quartier de la Toison d'Or
La Toison d’Or est probablement le quartier qui divise le plus les investisseurs que nous accompagnons chez IMMVEO. Situé au nord de Dijon, autour du grand centre commercial éponyme, ce secteur a fait l’objet d’une requalification urbaine ambitieuse au cours des dernières années. La construction de logements neufs s’y est accélérée, portée par des promoteurs qui ont misé sur la dynamique commerciale et la desserte par le tramway.
Les avantages du neuf à la Toison d’Or sont réels avec un renouvellement du parc immobilier ainsi que l’arrivée de transports en commun et, évidemment, la proximité avec le reste de la ville. Mais le quartier présente aussi des limites qu’il serait malhonnête de passer sous silence. Son identité est encore en construction : entre zones pavillonnaires anciennes, dalles commerciales et programmes neufs aux gabarits hétérogènes, la Toison d’Or manque de cohérence urbaine. La demande locative y est présente, mais moins naturelle qu’au centre-ville ou dans le quartier universitaire, elle se construit davantage sur le prix que sur l’attachement au lieu.
Ce que nous recommandons à nos clients intéressés par ce secteur, c’est de sélectionner scrupuleusement l’emplacement à l’intérieur même du quartier. La proximité immédiate des arrêts de tramway et du centre commercial joue fortement sur la facilité de location. Un logement bien desservi se loue sans difficulté ; un logement excentré, même récent, peut connaître des vacances locatives prolongées. C’est un quartier pour investisseurs avertis qui connaissent les subtilités du marché dijonnais ou qui s’entourent de professionnels capables de les guider dans ce niveau de granularité comme en faisant appel à notre équipe.
Foire Aux Questions
Quelle est la ville la plus rentable pour investir en immobilier en Bourgogne ?
Dijon se détache nettement du reste de la région grâce à sa taille, son dynamisme économique et sa population étudiante importante. Elle offre un équilibre que les villes plus petites de Bourgogne (Beaune, Mâcon et Chalon-sur-Saône) ne peuvent pas reproduire à la même échelle.
Quel type de bien privilégier pour une première acquisition à Dijon ?
Pour un premier investissement, nous recommandons généralement les petites surfaces (studio ou T2) dans le quartier universitaire ou en périphérie du centre-ville. La demande est soutenue et les montants engagés restent maîtrisables.
La demande locative est-elle solide à Dijon sur le long terme ?
Oui. Dijon bénéficie de plusieurs moteurs de demande locative complémentaires : l’université, les hôpitaux et le CHU, le secteur public (préfecture de région) et le tissu de PME et d’entreprises de la région. Cette diversité de la demande est un facteur de résilience important, même en période de ralentissement économique.
Maintenant que vous connaissez les quartiers où investir à Dijon, vous souhaitez vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif ? Alors n’hésitez plus et faites-vous accompagner par notre équipe d’experts locaux qui saura vous guider de A à Z dans la concrétisation de votre projet avec un service clé en main !