Qu'est-ce que le plafonnement des loyers ?
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Le plafonnement loyer est un dispositif d’encadrement
à l’initiative des pouvoirs publics dont le but est d’endiguer la hausse de loyers dans certaines zones bien définies (zone tendue). C’est une donnée à prendre en compte lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Nous vous proposons de faire un état des lieux de ce dispositif, de ses modalités d’application et de découvrir les territoires qui l’expérimentent.
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Sommaire
- Les dispositions d’encadrement des loyers
- La mise en place du plafonnement loyer
Le déploiement législatif du dispositif de plafonnement
Les dispositions d’encadrement des loyers
La loi du 6 juillet 1989 prévoyait déjà un mécanisme dit d’encadrement des loyers pour limiter la hausse de ceux-ci dans des zones identifiées comme tendues. Pour être appliqué, il devait exister un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ce déséquilibre devait induire une difficulté dans l’accession au parc résidentiel locatif en raison du niveau élevé des loyers.
Par ailleurs, la législation prévoyait dans toute la France qu’un loyer ne pouvait augmenter plus rapidement que l’indice de référence des loyers (IRL) sur la durée d’un bail. L’IRL est la moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation, en excluant le tabac et les loyers. C’est un indicateur de pouvoir d’achat.
La mise en place du plafonnement loyer
Le plafonnement loyer a été créé en mars 2014, dans le cadre de la loi Alur. Elle définit le montant maximum d’un loyer en euro par m² que peut demander le propriétaire d’un logement à son locataire. Ainsi, la loi Alur impose que le loyer ne puisse dépasser de 20 % le loyer médian fixé par arrêté préfectoral. Il ne peut non plus être inférieur de 30 % à ce loyer médian.
La loi Elan, de novembre 2018, a offert aux agglomérations volontaires la possibilité d’établir ce plafonnement sur une période expérimentale de 5 ans, étendue à 8 ans, à travers la loi « 3DS » (février 2022).
Le loyer médian est l’indicateur de référence pour le plafonnement loyer. Il évolue en fonction des caractéristiques du logement ainsi que de sa localisation. L’année de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non meublé sont des éléments qui influent sur la détermination de ce loyer.
Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans l’une des zones concernées par le dispositif de plafonnement, il est important de prendre en compte toutes les caractéristiques de votre futur bien pour déterminer le loyer médian. Le Gouvernement a mis en place des simulateurs de loyers de référence, par exemple celui-ci pour la capitale.
Les logements concernés par le dispositif de plafonnement
Le plafonnement loyer concerne les logements vides ou meublés du parc privé, à condition qu’ils servent de résidence principale. Les locations saisonnières ne sont donc pas impactées. Les logements HLM et conventionnés APL – Anah sont exclus du dispositif. Le plafonnement s’applique pour les premières mises en locations, mais aussi lors des changements de locataires et des renouvellements de baux.
Les villes et agglomérations qui appliquent le plafonnement
Il existe plusieurs métropoles, agglomérations et propriétaires-bailleurs qui testent actuellement le dispositif d’accès au logement :
- Paris : les baux signés à compter du 1er juillet 2019
- Lille, Lomme, Hellemmes : les baux signés à compter du 1er mars 2020
- Intercommunalité Plaine Commune (93) : les baux signés à compter du 1er juin 2021
- Intercommunalité Est Ensemble (93) : les baux signés à compter du 1er décembre 2021
- Lyon et Villeurbanne : les baux signés à compter du 1er novembre 2021
- Montpellier : les baux signés à compter du 1er juillet 2022
- Bordeaux : les baux signés à compter du 15 juillet 2022
Si vous souhaitez investir dans du locatif au sein d’une des zones concernées par le dispositif de plafonnement, l’équipe d’Immveo vous accompagne dans votre projet. Nous vous apporterons l’expertise essentielle pour respecter la réglementation en vigueur lors de la mise en location de votre bien immobilier.
En cas de désaccord : une procédure de conciliation
Les préfets, qui appliquent le plafonnement loyer sur une partie de leur département, sont dans l’obligation de créer une commission de conciliation qui est composée à la fois de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Ainsi, si le montant fixé au bail induit un litige entre un locataire et un propriétaire, ceux-ci sont en mesure de se présenter devant ladite commission qui leur propose un règlement à l’amiable.
Quand les négociations sont un échec, le tribunal judiciaire peut être saisi par l’une ou l’autre des parties. Si cette juridiction se prononce en faveur du locataire, le propriétaire est généralement contraint de reverser les sommes perçues en excédent.
Dans les cas où des propriétaires ne respecteraient pas le plafonnement loyer fixé par arrêté préfectoral, ils pourraient s’exposer à des procédures administratives à l’initiative du Préfet. De fait, les personnes physiques risquent une amende de 5 000 € maximum, portée à 15 000 € pour les personnes morales.
FAQ
Acheter un bien immobilier non pas pour y habiter mais pour le louer présente de nombreux avantages comme la défiscalisation, la simplicité et la rentabilité. C’est également un des investissements les plus sûr et celui préféré des banques car il promet un revenu fixe chaque mois.
Lors de la structuration d’un investissement immobilier locatif, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez choisir d’investir dans différentes tailles de logement, que ce soit dans un studio, une colocation, un appartement type 3 pièces, un 2 pièces ou encore dans un immeuble de rapport. Pour faire le meilleur choix, vous devrez prendre en compte votre budget, la localisation souhaitée, le type de performance que vous souhaitez, etc.
Vous êtes décidé à investir dans l’immobilier locatif mais ne savez pas encore quelle ville ciblée ? Pour vous aider à prendre la meilleure décision, vous devez prendre en compte et analyser plusieurs facteurs. Renseignez vous d’abord sur votre capacité d’emprunt. Cherchez ensuite des informations sur la ville comme les projets futurs, le rendement brut moyen et le taux de vacance locative. Prenez aussi en compte l’évolution des loyers moyens par rapport aux prix d’acquisition, cela vous donnera un indicateur intéressant des villes les plus rentables pour votre projet.
Vous pouvez également découvrir notre sélection de villes où il fait bon d’investir en consultant notre article : lien vers l’article Quelle ville choisir pour un investissement locatif ? – Immveo
Pour pouvoir réaliser votre projet d’investissement locatif sans apport il est primordial que vous constituiez votre dossier de demande de prêt de manière solide. Pour cela, vous devez choisir un bon emplacement pour votre logement, anticiper les charges qui pourront être liées, calculer votre rendement locatif, être capable de réaliser un effort d’épargne et enfin penser à la défiscalisation de votre projet.
Découvrez plus de conseils pour réaliser votre investissement sans apport personnel sur ce lien : lien vers l’article Réaliser un investissement locatif sans apport – Immveo