Quelle rentabilité attendre pour un investissement dans un local commercial ?
Si le premier élément auquel on pense lorsque l’on songe à investir dans l’immobilier est de proposer des appartements meublés, il existe pourtant une autre piste tout aussi potentiellement intéressante : celle de l’investissement dans un local commercial. Et dans ce cadre, avant de vous lancer à la recherche du local idéal à acquérir, vous vous posez peut-être de nombreuses questions dont la principale est évidemment : quelle rentabilité attendre d’un investissement dans un local commercial ? Et Immveo vous aide à y répondre dans cet article !
Parlons chiffres : la rentabilité que l'on peut espérer d'un local commercial
Dans la grande majorité des cas, les locaux commerciaux offrent des taux de rentabilité plus élevés que l’immobilier résidentiel. Mieux que ça, il est même courant de pouvoir profiter de rendements bruts oscillant entre 5 % et 8 %, selon l’emplacement, le type de bien et la qualité du locataire en place, des sommes importantes à mettre en corrélation avec des prix à la location élevés au vu des surfaces !
Dans certaines grandes villes où la demande locative est très forte, ce rendement pourra être un peu plus faible, se situant entre 3 % et 5 %, en raison des prix d’achat plus élevés, mais restant relativement raisonnable, surtout pour des surfaces de cette ampleur.
Mais cette fourchette de rentabilité ne doit pas être lue de façon isolée. Un rendement de 6 % dans un quartier dynamique avec un locataire fiable vaut bien plus qu’un 8 % sur un local mal situé, sujet à la vacance locative ou loué à un commerçant en difficulté.
Veillez également à bien distinguer le rendement brut (loyer annuel divisé par le prix d’acquisition, hors charges) du rendement net, qui prend en compte les charges, les impôts et les éventuelles vacances locatives. Une rentabilité brute de 7 % pourra se traduire, après déduction des frais, par un rendement net réel autour de 5 %, ce qui reste attractif en comparaison à d’autres types de placements.
Comment expliquer ce rendement ?
Avec des rendements bruts pouvant osciller entre 3 et 8 %, la promesse de rentabilité d’un local commercial semble être plus qu’intéressante et, forcément, en tant qu’investisseur, ce facteur peut faire pencher la balance. Mais pour bien comprendre plus en détail ce qui crée ces taux, Immveo vous propose de vous plonger plus en détail dans les facteurs pouvant générer ce rendement.
D’abord, il faut prendre en compte la nature même du bail commercial, qui est un contrat bien plus protecteur pour le propriétaire que le bail d’habitation classique. En effet, les baux 3-6-9 (c’est-à-dire d’une durée de 9 ans avec possibilité pour le locataire de partir tous les 3 ans) offrent une certaine visibilité sur les flux de loyers à venir. Le propriétaire peut également encadrer contractuellement un certain nombre d’éléments : modalités de révision du loyer, répartition des charges, autorisation de travaux…
Autre élément structurant : le profil du locataire. Un local occupé par une enseigne nationale offre un niveau de sécurité considérablement supérieur à un bien loué à un commerce indépendant en création. Les investisseurs recherchent donc souvent des locataires qu’on pourrait qualifier de “premium”, capables d’honorer un loyer élevé dans la durée.
Enfin, la logique même du commerce, avec ses cycles, ses tendances de consommation et ses effets de centralité, fait que certains emplacements prennent de la valeur au fil du temps. Un local situé près d’un autre commerce florissant peut ainsi rapidement gagner en attractivité et, par conséquent, être revalorisé.
Des performances qui varient selon l'emplacement et le type de local
Alors, en effet, la rentabilité que l’on peut attendre d’un investissement dans un local commercial est prometteuse. Mais attention, car elle est à nuancer : tous les locaux ne se valent pas. Et on ne le répétera jamais assez : en matière d’immobilier, l’emplacement est roi. Cette règle, valable pour l’ensemble du secteur, prend ici une importance capitale.
Un local situé en rez-de-chaussée d’une rue commerçante très passante à Paris, Marseille ou encore Lille n’a rien à voir avec un local en périphérie ou en zone industrielle. Dans le premier cas, vous êtes au cœur du flux, là où les consommateurs se déplacent naturellement. Dans le second, vous dépendez d’une activité professionnelle spécifique ou de la viabilité d’un pôle économique local.
Ainsi, la vacance locative est un risque majeur à prendre en compte. Un local vide pendant six mois, voire un an, peut venir réduire de manière significative le rendement réel.
Le type de local joue également un rôle déterminant. Un local destiné à la restauration (avec extraction, terrasse, normes sanitaires spécifiques) n’a pas la même valeur qu’un local de plain-pied destiné à accueillir une boutique de prêt-à-porter ou un salon de coiffure. La polyvalence du local est un critère à ne pas négliger, car elle conditionne directement sa liquidité sur le marché locatif.
Comme vous pouvez le constater, la rentabilité que l’on peut attendre d’un investissement dans un local commercial peut être particulièrement intéressante avec des rendements bruts séduisants, mais qu’il convient de mettre en perspective, car dépendant grandement de la faculté à acquérir un local de choix dans une artère passante.
Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, mais ne savez pas s’il pourrait s’agit du choix idéal pour votre profil d’investisseur ? N’hésitez pas à contacter l’équipe d’Immveo pour échanger gratuitement avec nos chefs de projet !