Investissement locatif : quelle surface viser ?
Lors du lancement d’un projet d’investissement immobilier locatif, de nombreux points peuvent vous questionner comme l’emplacement idéal à recherche, la ville sur laquelle investir ou encore la surface à viser pour un investissement efficace. Et dans ce cadre, IMMVEO a décelé, au fil des années, trois grandes typologies de surface qui peuvent répondre à vos besoins. Alors, pour vous aider à y voir, nous vous révélons quelle surface viser dans le cadre d’un investissement locatif.
À noter que ces indications ne sont pas des cas uniques, mais des tendances.
Ce qu’il faut retenir en quelques mots
La surface idéale dépend avant tout de votre stratégie d’investissement.
- Le studio est intéressant pour son rendement et sa facilité de revente.
- Le T2, très recherché en centre-ville, représente l’équilibre entre stabilité et rentabilité.
- Les T4 et T5, bien que plus coûteux, sont excellents pour les colocations, un marché en pleine expansion dans de nombreuses villes.
Chaque typologie répond à une logique différente. L’enjeu, pour un investisseur, est d’identifier celle qui s’aligne le mieux avec le marché local et ses propres objectifs.
Une surface courante : le studio
Le studio représente souvent le premier réflexe des investisseurs, et ce, pour de bonnes raisons. Il s’agit d’une surface facile à acheter, facile à meubler et généralement facile à louer. En effet, le prix d’acquisition d’un studio est plus faible que celui des autres typologies. Cela permet d’accéder à des quartiers centraux autrement inaccessibles, de sécuriser un investissement même avec un budget limité et d’optimiser le ratio prix d’achat / loyer.
Dans de nombreuses villes étudiantes ou dynamiques, le studio reste la porte d’entrée idéale pour obtenir un bon rendement.
En outre, les studios sont une valeur sûre sur le marché locatif. Ils s’adressent principalement à des étudiants, des jeunes actifs et des personnes en mobilité professionnelle. Cette demande diversifiée limite les risques de vacance, surtout si le bien se situe à proximité des transports, d’une université ou d’un bassin d’emploi.
Enfin, proportionnellement, un studio peut offrir un rendement plus élevé que les grands appartements. Les loyers au mètre carré y sont plus importants, ce qui améliore la rentabilité brute.
Les limites du studio
Pour autant, le studio présente aussi des contraintes :
- Une rotation locative parfois plus fréquente ;
- Des périodes de vacance possibles en été selon les villes ;
- Une valorisation patrimoniale parfois moindre par rapport à un T2.
Le studio reste une excellente option, mais il demande une certaine vigilance dans le choix de l’emplacement et de la typologie de locataires visée.
Le T2 : idéal pour les centres-villes
Le T2 est souvent considéré comme la typologie reine de l’investissement locatif. C’est une surface qui attire un public large et stable tout en offrant un bon compromis entre rendement et sécurité. Et l’un de ses principaux avantages est une demande pour toutes les générations !
En effet, le T2 peut intéresser aussi bien les jeunes couples que les travailleurs en début de carrière ou encore les seniors souhaitant réduire leur surface, voire certains étudiants désireux d’un logement plus spacieux. Cette diversité fait du T2 un produit extrêmement recherché.
En parallèle, on notera également un autre point fort pour le T2 : un équilibre rare entre rendement et vacance locative. Ainsi, si le studio offre souvent un rendement plus élevé, le T2 compense largement grâce à une durée de location plus longue, des locataires plus stables et une vacance très limitée.
C’est aussi une surface qui se revend relativement facilement, car elle parle aussi bien aux investisseurs qu’aux résidents souhaitant devenir propriétaires.
Dans de nombreuses villes de taille moyenne ou dans les métropoles régionales, le T2 se positionne de ce fait comme le bien offrant la meilleure combinaison entre prix d’investissement, attractivité locative et valorisation.
Les T4 ou T5 : parfaits pour les colocations
Les grandes surfaces de type T4, T5 et plus intéressent moins les investisseurs traditionnels, car leur coût d’achat est plus élevé. Pourtant, elles représentent aujourd’hui une opportunité majeure, principalement grâce à la montée en puissance de la colocation.
La hausse des loyers dans certaines villes et le pouvoir d’achat contraint des jeunes actifs poussent davantage de locataires à se tourner vers la colocation. Et forcément, les T4 et T5 répondent parfaitement à cette demande avec plusieurs chambres indépendantes, des parties communes fonctionnelles et la possibilité de louer chaque chambre séparément.
Contrairement aux idées reçues, la colocation ne concerne pas uniquement les étudiants. Elle attire aussi des jeunes actifs, des travailleurs saisonniers et des personnes en mobilité professionnelle. Cette variété rend les grands appartements moins risqués qu’on ne le pense.
À noter que la rentabilité d’un bien en colocation peut s’avérer très intéressante ! En effet, si l’investissement de départ est plus conséquent, les T4 ou T5 peuvent générer :
- Des loyers cumulés plus élevés ;
- Un taux de remplissage constant ;
- Une meilleure maîtrise des risques (un départ n’entraîne pas la vacance totale du bien).
Les limites des grandes surfaces
Il faut néanmoins garder à l’esprit la gestion plus complexe de la colocation, un aménagement initial plus coûteux et une surface globalement moins liquide à la revente. Les T4 et T5 ne conviennent donc pas à tous les investisseurs, mais ils offrent de belles perspectives lorsqu’ils sont bien positionnés.
Foire Aux Questions
Quelle est la surface la plus rentable en 2026 ?
De manière générale, les studios et les colocations offrent les rendements les plus élevés. Cependant, le rendement doit toujours être comparé au niveau de vacance et à la stabilité locative.
Le T2 est-il le meilleur compromis pour un investisseur ?
Dans la majorité des villes françaises, le T2 combine attractivité, stabilité et facilité de revente ce qui en fait souvent la typologie la plus équilibrée. Cependant, en fonction de votre projet et de votre profil d’investisseur, ce ne sera pas forcément le choix le plus judicieux. IMMVEO peut vous aider à arbitrer et vous orienter vers la typologie la plus adaptée !
La colocation fonctionne-t-elle dans toutes les villes ?
Non. Elle est particulièrement rentable dans les villes étudiantes, les villes avec un bassin d’emploi dynamique ou celles où les loyers sont élevés. Une étude de marché est indispensable.
Faut-il privilégier une petite surface ou une grande surface quand on débute ?
La plupart des investisseurs commencent par un studio ou un T2 pour un ticket d’entrée plus raisonnable et une gestion plus simple.
Une surface plus grande permet-elle une meilleure valorisation à long terme ?
Pas toujours. Tout dépend du marché local. Certaines villes valorisent davantage les petites surfaces, d’autres les biens familiaux.
Choisir la bonne surface pour un investissement locatif revient avant tout à choisir une stratégie alignée avec vos objectifs et avec le marché local. Le bon choix n’est pas universel : il dépend de votre vision, de votre budget et de votre analyse géographique. Mais en comprenant la logique de chaque typologie, vous mettez toutes les chances de votre côté pour faire un investissement éclairé, rentable et durable. Envie de vous faire accompagner dans cette sélection et au-delà ? Faites confiance à notre équipe !