Faut-il investir dans le neuf en immobilier en 2026 ?
C’est LA première question à évaluer si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement immobilier : dois-je préférer une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien ? Et le raisonnement est loin d’être anodin ! De cette réflexion dépendra directement la rentabilité de votre investissement ainsi que le rendement que vous pourrez tirer de votre bien. Et si, pendant des années, l’immobilier neuf a été plébiscité par de nombreux investisseurs, notamment grâce au dispositif Pinel, qu’en est-il en 2026 alors que ce même dispositif a pris fin ? Immveo se penche sur la question et vous révèle s’il faut investir dans le neuf en immobilier en 2026 !
Investir dans le neuf en 2026 : entre fin du dispositif Pinel et possible remontée des taux immobiliers
Le paysage fiscal immobilier en 2026 sera encore profondément marqué par la disparition du dispositif Pinel, qui a cessé définitivement de produire ses effets au 31 décembre 2024. Ce mécanisme, bien qu’imparfait, constituait depuis une décennie un pilier de l’investissement locatif dans le neuf en France. Il permettait aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en échange d’un engagement locatif de 6 à 12 ans, sous conditions de loyers plafonnés et de ressources des locataires.
Et pour aller plus loin, il était le principal levier de sélection des investisseurs pour se tourner vers le neuf, en dépit de la sécurité que peut théoriquement offrir cette piste d’investissement.
Parallèlement, la question des taux d’intérêt reste centrale. Après une retombée en 2024-2025, le niveau en 2026 semblerait repartir à la hausse selon les études de nombreux professionnels. Cela impacte directement la capacité d’emprunt, et donc la solvabilité des acquéreurs. Cela n’est pas à prendre à la légère, et à plus forte raison pour un achat dans le neuf qui est soumis à une TVA de 20 % (ou réduite à 5,5 % dans certains).
Ajoutons enfin que le neuf reste structurellement plus cher à l’achat que l’ancien, en raison des surcoûts liés à la conformité énergétique, aux normes d’accessibilité, à la fiscalité sur la construction et à la marge des promoteurs. Un bien neuf équivalent peut coûter 20 à 30 % plus cher qu’un bien ancien dans la même zone. Or, cette surcote n’est pas toujours compensée par des loyers plus élevés.
Dans ce contexte, investir dans le neuf en 2026 revient à faire un choix de confort plus que de performance. En faisant un tel choix, vous profiterez d’une certaine tranquillité d’esprit, mais la rentabilité pourrait s’en ressentir, sauf dans certains micro-marchés très tendus ou en forte croissance démographique. Le neuf, en clair, s’adresse désormais à une typologie d’investisseur précise : sécuritaire, à horizon long terme, peu pressé de rentabiliser son bien et conscient de l’érosion des avantages fiscaux.
Faut-il investir dans le neuf en immobilier en 2026 : notre avis
Face à ces constats, l’ancien redevient une piste plus pertinente pour bon nombre d’investisseurs en 2026. Loin de l’image vieillissante qu’on lui prête parfois, il offre une souplesse que le neuf ne permet plus, surtout dans un marché tendu où chaque point de rentabilité compte.
D’abord, parce qu’il permet de mieux contrôler les coûts d’acquisition. Dans l’ancien, la part de négociation est bien réelle, surtout dans les zones où la demande ralentit. Il est possible de cibler des biens présentant un défaut (travaux, gestion de copropriété, absence de mise aux normes) et de l’utiliser comme levier pour faire baisser le prix de vente. Cela nécessite plus d’analyse, certes, mais c’est aussi l’occasion de créer de la valeur plutôt que de l’acheter toute faite.
Ensuite, la fiscalité sur l’ancien n’est pas nécessairement pénalisante. Les dispositifs comme le régime réel simplifié (déduction des charges, amortissement partiel via une SCI à l’IS) ou le déficit foncier offrent des solutions d’optimisation fiscale puissantes.
Mais c’est surtout la liberté de manœuvre qui fait la force de l’ancien : liberté de choisir son locataire, de fixer un loyer en fonction du marché, de personnaliser son bien pour viser un segment précis de clientèle (colocation, meublé étudiant, court séjour…). Là où le neuf impose un cadre rigide et plus strict pour parvenir à rentabiliser l’acquisition, l’ancien permet à l’investisseur de déployer une véritable stratégie patrimoniale.
Enfin, dans un environnement où l’immobilier est redevenu sélectif, la notion de “bon emplacement” reprend toute sa valeur. Dans bien des cas, les meilleurs emplacements sont déjà construits. Le neuf se développe là où il reste du foncier disponible, souvent en périphérie, dans des zones en devenir, dont le potentiel n’est pas toujours garanti. L’ancien, lui, peut être situé dans des secteurs centraux, proches des commerces, des transports, des écoles. Autant de critères qui pèsent sur la liquidité future du bien et sur sa capacité à prendre de la valeur.
Cela ne signifie pas que le neuf est à proscrire. Il conserve sa place dans une stratégie patrimoniale équilibrée, notamment pour les profils prudents qui cherchent un bien à transmettre ou à occuper à long terme. Mais si vous vous demandez s’il faut investir dans le neuf en 2026, nous vous conseillons plutôt pour cette année à venir d’envisager une acquisition dans l’ancien.
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