Guide des travaux en vue d’un investissement immobilier locatif
Vous prévoyez de vous lancer dans le monde de l’investissement immobilier locatif en achetant un bien dans l’ancien ? Cela peut être une excellente idée, car l’ancien vous offre une marge de négociation lors de l’acquisition qui peut se révéler non négligeable. En revanche, la rénovation du bien pour le rendre adapté à une mise en location peut échapper à tout contrôle en termes de coût et finalement impacter la rentabilité globale du projet. Alors, pour trouver le juste milieu entre l’opportunité de l’ancien et une rénovation aux frais maîtrisés, Immveo vous propose ce guide des travaux pour investissement locatif.
QAcheter dans l’ancien : une opportunité de rénovation… mais également un poste à surveiller pour maîtriser son budget
L’achat dans l’ancien est la base sur laquelle reposent de nombreuses stratégies d’investissement. On y trouve des prix d’acquisition plus accessibles que dans le neuf (car négociation et pas de TVA), parfois une localisation plus centrale (car les nouvelles constructions s’érigent majoritairement en périphérie), et surtout, la possibilité de générer de la valeur par les travaux.
Mais cette attractivité cache une réalité plus complexe : rénover un bien ancien peut rapidement faire exploser un budget si l’on n’anticipe pas correctement. Les pathologies cachées, du type infiltrations, réseau électrique obsolète, humidité ou encore normes de sécurité dépassées ne sont malheureusement pas rares. Dans certains cas, elles ne sont visibles qu’après l’acquisition, ce qui peut dégrader sérieusement le plan de financement initial.
Face à ce constat, la seule bonne approche à privilégier consiste à considérer les travaux non pas comme une simple ligne de dépense, mais comme un élément stratégique du projet, au même titre que l’emplacement ou le mode de gestion. Dans cette optique, les experts d’Immveo ne cherchent pas à « faire du neuf avec du vieux », mais plutôt à faire du rentable avec du raisonné, et vous devriez en faire de même !
De l’importance de faire établir plusieurs devis par poste
Votre intuition vous pousse à vous reposer sur un artisan recommandé par un proche ou un interlocuteur unique ? Oubliez cette intuition, car celle-ci pourrait bien représenter une erreur. Chaque poste de travaux mérite d’être chiffré avec précision pour éviter les mauvaises surprises d’une part, mais aussi pour comparer les approches techniques proposées.
Car un devis, ce n’est pas qu’un prix. Derrière la métrique du coût se cachent également une manière de travailler, un choix de matériaux et une organisation du chantier. Entre deux artisans, les écarts peuvent être significatifs. Ainsi, certaines entreprises vont inclure des prestations indispensables (comme la remise aux normes électriques), et d’autres non.
Veillez ainsi à prévoir plusieurs devis pour chaque poste de travaux et à bien prendre le temps de se renseigner sur chaque entreprise.
Définir des espaces en fonction de la cible du logement
Comment aborder le sujet des travaux pour investissement locatif sans se pencher sur la redéfinition des espaces du bien ? En effet, une erreur récurrente faite par les investisseurs est de projeter ses propres goûts ou besoins dans la rénovation d’un logement locatif. Ce biais peut coûter cher, car en réalité, l’approche la plus efficace est de prendre le temps de soigneusement étudier le profil du loueur cible.
Un studio destiné à un étudiant n’a pas les mêmes exigences qu’un T2 pour un jeune couple, ou qu’un T4 destiné à la colocation. Et même si cela vous semble logique présenté ainsi, il s’agit d’un réel point primordial à prendre en compte dans la planification et la réalisation de vos travaux.
Une bonne rénovation de logement pour investissement locatif ne consiste pas à rendre le bien beau, mais plutôt à le rendre adapté, fonctionnel et désirable pour un locataire identifié.
La rénovation énergétique : dans quels cas est-elle nécessaire ?
La question de la rénovation énergétique devrait être l’une de vos préoccupations premières. Avec l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques (étiquettes F et G), un DPE défavorable peut tout simplement empêcher l’exploitation du bien.
Dans ce contexte, des travaux de rénovation énergétique peuvent s’imposer. Le changement de fenêtres, l’isolation des murs ou des combles, la mise en place d’un système de chauffage performant (comme une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation) sont des postes qui peuvent faire gagner plusieurs lettres sur le diagnostic énergétique.
Mais attention : ces travaux ont un coût élevé. Ils doivent être budgétés dès l’acquisition. Dans l’absolu, nous vous conseillons de remonter votre logement au DPE C si cela est faisable sans de trop lourds investissements pour vous assurer quelques années de tranquillité et améliorer l’attractivité actuelle du logement.
Les travaux les plus courants à prévoir pour un investissement locatif
Même dans un bien à l’apparence « propre », certains travaux sont presque systématiques dès lors qu’on vise une location fluide et durable. Le plus souvent, il s’agit de petits travaux de rafraîchissement : peinture, sol, menuiserie. Ce sont des postes relativement abordables, mais qui donnent immédiatement une impression de neuf et facilitent la mise en location. Vous pouvez même réaliser par vous-même certains de ces travaux.
Viennent ensuite les travaux de remise aux normes du réseau de plomberie, du système électrique et de l’éventuel réseau de gaz. Ces ouvrages sont essentiels pour éviter toute mise en cause en cas d’accident. Le tableau électrique, les prises, les points lumineux doivent être revus dans le cadre de la série de normes NF C 15-100, tout comme l’état général des canalisations.
Enfin, dans bon nombre de cas, une attention particulière doit être portée à la salle de bain et à la cuisine. Ce sont les deux pièces qui déterminent bien souvent le « coup de cœur » du locataire. Une douche moderne, une robinetterie de qualité, des rangements pratiques : voilà des détails qui jouent, au final, sur la rapidité de relocation et dont vous devriez tenir compte lors de votre projet de travaux pour investissement locatif.
Logement meublé ? Le coût de l’ameublement à anticiper dans son processus de rénovation
Opter pour une location meublée permet, c’est vrai, de bénéficier d’une fiscalité qui peut s’avérer plus avantageuse (régime LMNP, amortissement, micro-BIC…). Mais il ne faut pas sous-estimer le coût réel de l’ameublement, ni l’intégrer trop tard dans le projet.
Car mettre en location un bien meublé ne revient pas uniquement à acquérir un lit et une table. Une location meublée, pour être conforme, doit répondre à un décret précis : literie, ustensiles de cuisine, mobilier, luminaires, rideaux, électroménager… La note peut vite grimper et doit être prise en compte dans le budget de votre poste de travaux de rénovation dès les prémices du projet !
Pourquoi ? Tout simplement, car l’ameublement doit être pensé dès la phase de rénovation. Il influe sur l’agencement, sur les choix de couleurs et sur les matériaux utilisés pour que la cohérence soit totale.
Avec ce petit guide pratique des informations à connaître sur les travaux pour un investissement locatif, vous devriez être paré pour réaliser votre investissement sereinement. Besoin de vous faire accompagner dans ce processus ? N’hésitez pas à contacter nos experts !